石榴时隔五年后谋求上市IPO

彩色图库：图虫创意

递表6个月后，石榴投资的赴港之途也被“中止”了。

11月30日，依据香港交易所信息内容，石榴投资的招股书无效。有记者统计分析，这也是最近房地产行业第11份无效的招股书，如甘肃房企中亿伟业、大湾区房企方直发展趋势等。

在同策研究所杰出投资分析师肖云祥来看，现阶段香港交易所对房企的审批幅度较以往有一定的加强，小房企能发售的机遇也越发小，“房企发售的门坎正愈来愈高”。

即便如此，许多房企仍恪守着“发售梦”，知难而上。

11月8日，第一轮招股书无效的方直发展趋势再度递表赴港，三“线”皆踩的知名房企合能控投也于10月末递交招股书。

在融资方式缩窄的情况下，民企房企对金融市场的渴望更加浓郁。现如今，石榴投资招股书早已无效，但这不等于其发售之途停止，企业是不是会再次交表仍未如。

发展趋势脱队

为了更好地发售，石榴蜇伏已久。

2016年，石榴进行股份制改造，这一姿势被外部讲解为发售的征兆，但与意料得不一样，在自此五年间，石榴并沒有进一步的姿势。

这一局势在2021年被摆脱。2021年初，石榴逐渐开展财产闪展，将石榴购置产业装进新成立的海外服务平台石榴投资，并引入发展战略投资者。5月31日夜间，石榴投资提交招股书，这个兴于于北京市的房企将其更多方面展现了出去。

与同期发家的公司对比，石榴的发展趋势毫无疑问是脱队的，其前些年曾连续于北京、上海市两个地方拿到多起“地王”，有着“京沪线地王”的头衔。

2009年，石榴购置产业于北京连续拿到9宗土地，在其中包含北京通州区九棵树、通州区永顺镇杨家庄2宗“地王”新项目。2013年，企业又以46亿人民币的价钱战胜九龙仓、和记黄埔等房企，取得成功夺得上海长宁区新华路街道办71街房土地，更新了上海市当初总土地价格记录。

“修容”以后，石榴一路南进，并退出一线城市逐渐向保定市、阜阳市等三四线城市下移。亿翰智库科学研究主管于小雨曾在访谈中告知小编，石榴购置产业的南进是必然趋势，“从2017年环北京地区的限购房政策出去到现在，地区市场中都没什么盼头，如今重仓股京津冀一体化的公司企业都过得一般。”

截止到2021年2月末，石榴有着总土储919.38万平方，在其中坐落于京津冀一体化经济圈的土地储备贮备占有率做到44.7%，北京及河北市是其“粮库”的主要聚集点。长三角地区的土储则多集中化在江苏、安徽，二者的土地储备占有率各自为17.9%、13.7%。

换了玩法的石榴仍被觉得错过了三四线销售市场的市场行情。公布信息内容表明，其于2017年逐渐合理布局三四线城市，但人心莫测，三四线城市的房市在2019年便逐渐逐渐理智。与此同时在土地资源成本费上涨等原因干扰下，石榴的赢利水准没了过去。

2018年至2020年期内，石榴投资各自完成营业收入99.37亿人民币、80.31亿人民币、122.65亿人民币；同期相匹配的归母净利润为15.88亿人民币、6.96亿人民币、11.36亿人民币。

可以看得出，虽然企业2020年营业收入破百亿元，但同期的归母净利润却仍不到2018年。小编注意到，石榴投资该年的利润率为22.9%，较2019年的34.1%大幅度降低11.2个点，创出了近期的最低。

偿还债务高峰期即将到来

导致利润率降低的一个主要要素是土地资源回收成本费的提升。

2020年，为增加长三角的市场占有率，石榴投资多次在公开市场操作高股权溢价拿地。

当初2月，其以上限价钱4.27亿人民币 3000平米配套保障性住房总面积、股权溢价29.77%的成本拿到了浙江省温州市的一宗宅基地；4月，石榴首进南京市，通过81轮手举牌，其完胜万科、广州恒大等经营规模房企，以29.75亿人民币的价钱拿到南京栖霞区一宅基地，盈率36.78%；6月，其又以上指导价5.8亿人民币摘地温州瑞安一商住楼地，股权溢价26.6%……

高股权溢价拿地的不良影响在财务报表上反映得更加形象化。2020年，石榴投资的土地资源回收成本费做到42.51亿人民币，较2019年的17.18亿人民币提高约147.41%，在销售费用中的比重也由2019年的35.6%增加到47.1%。

实际上，对石榴投资来讲，大格局拿地早就是习以为常。2018年，其就因物业管理开发设计活动内容不断提升，土地资源回收资金投入较多造成企业当初生产经营现金流净收益为负。

这也造成企业的债务水准持续上升。截止到2021年3月末，石榴投资的借款总金额(包含计算利息金融机构以及他借款及其企业债券)约为229.41亿人民币。在其中，一年内期满的金融机构借款为16.28亿人民币，别的借款金额则为29.48亿人民币。而截止到2020年末，企业所具有的现金流为49.87亿人民币，虽可遮盖短债，但并不宽裕。

另一方面，石榴投资有较多的股权融资来源于信托及投资管理企业，且融资利率颇高。《国际金融报》小编注意到，截止到2021年3月末，企业一共有16笔信托融资借款，并未还款的总金额为91.96亿人民币，年化率超10%的有9笔，最大做到15.5%。

2020年，石榴投资的借款及贷款利率为23.86亿人民币，是本期归母净利润的2倍之多。此外，以上16笔信托融资中有11笔将在2022年期满。截止到2021年3月31日，这11笔信托融资的额度累计超76亿人民币。

这也许也是石榴阔别五年后努力实现发售IPO的因素之一。肖云祥强调，“若能取得成功发售，企业将得到股权融资机遇。”

按计划，若发售取得成功，该企业拟应用一部分募集资金于玉兰花湾（河北燕郊）、海纳春江、湖山春晓等7个新项目的开发设计。据石榴投资可能，这7个新项目中有5个将于2022年完工，此外2个则于2023年完工。

此外，石榴投资还方案将一部分资产作为还款相关新项目研发的4笔目前贷款银行。这4笔借款均于2022期满，在其中近期的一笔到期还款日为2022年1月6日，年化利率10%。

仅仅，随着着石榴投资招股书的无效，企业以上偿还债务方案现如今也难按照计划推动。

偿还债务高峰期即将到来，石榴投资又将如何选择？