十一长假未有半个月才到，但十月份的上海楼市即将上市清单已经提前公示上架。根据数据统计，10月份上海预计有13个项目将开盘：其中市中心新天地翠湖五集于10月15日开盘，其他均已刚需楼盘为主，价格从2万+到6万+，地区以临港、奉贤、宝山、松江为主。一、刚需专场里的市场现状一眼撇之，除了翠湖五集之外，其他项目从价格和主力面积段来看，基本都可以归于刚需类产品(为主），对已经全面陷入观望为主的上海楼市而言，这些上市产品的品类，也验证了“只有刚需（购房者）还有刚需诉求”的市场逻辑。二、刚需也怕没方向从该份推盘统计表看出，临港继续成为十月份上海楼市供应大区，这种情况并不新鲜，过去也“曾为过”，未来也将持续。首先，临港有足够空间开发；其次，临港加大产业导入的速度使然；第三，价格还原之后，临港的价格优势又回来了；但是，购房者关注的还是性价比，或者说是“价性比”，毕竟今天在市区上班&居住临港
的便利性还是有限，临港的确属于“未来美好，但更适合目前不居住者”，当然新房限价导致的摇号规则，买房不仅仅是为了居住。三、首尾两端各有看点1、从户型来看，最小户型仅为55㎡，也是刚需购房者喜欢的“低成本过杆”的机会，毕竟“220万起在上海有套房”是足够吸引力的。虽然说购房者有足够选择余地，但基于限价原因导致的“摇到就是赚到”，也基于“一个摇号机会占用一个购房资格”的游戏规则，购房者还是要在积极参与基础上审慎对待，投下庄严的房票。2、翠湖项目看似在这份榜单中另类非常，但因为其受到限价影响，16万的备案价结合周边二手房25万的市场价（不是二手房核验价，但是“要买到新天地的二手房的市场代价”），所以导致了言下之意——只要摇号摇到，一个平方净赚9万，所以翠湖启动摇号且入围比排名第一，几乎没有悬念。四、“银十”别指望，新房只是相对风景因为二手房施行价格核验，导致“房东宁愿不买转租也不降价”，直接致使购房者在二手房市场的选择余地陡然收窄，除非个别急于用钱急于出手的“刚需型房东”，所以购房者又将购房注意力集中到新房市场碰运气，将保障这些楼盘的人气。但也绝非每个项目都将触发摇号：一方面，近期上海楼市整体遇冷，入围比不到1:1的项目也比比皆是，特别是部分外环外项目，毕竟因为长期人气不足的关系，这些地方的“一二手倒挂现象并不明显甚至二手无人问津”，直接连累了新房的人气；另一方面，相对热门楼盘出于自身诉求，也会对购房者设置一些入围门槛，因为不想启动摇号，都想把入围比控制在标准之下，所以关于“躲猫猫、劝退购房者、要求全款”等做法，虽然一再曝光但还是屡禁不止。综上，虽然从十月上市新盘的统计来看，“绝大多数都是满足刚需的”，但刚需真要能买到，除了购房资格、积分等硬件条件，也要给自己准备好“硬件外竞争力”，比如在银行房贷全面延缓之下的现金购买力。就算新房买到就是赚到，但买到也并不容易。
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