来源： 凤凰网房产上海站编者按：政策东风乍起，百余房企争流，这是上海临港片区楼市的真实写照。2019年8月，《中国（上海）自由贸易试验区临港新片区总体方案》印发。同年8月20日，临港新片区管委会正式揭牌运作。两年后，从鲜有问津到 “炙手可热”，临港主城，奉城，金汇、海湾作为临港自贸区的主要居住承载区，成为房企掘金的决胜场。凤凰网房产特此推出#决胜临港#策划，通过地块实探、产品剖析、企业拆解，深度分析临港故事背后的故事。
制图：凤凰网房产上海
站 房源数量仅供参考，实际数量以各项目详情为准
根据《中国（上海）自由贸易试验区临港新片区人才住房政策适用范围及操作口径》（沪自贸临管建〔2019〕12号）相关要求，经管委会审核，截至2021年8月20日，共有1170家单位符合条件，并纳入清单。这么多家企业，一方面说明临港产业导入非常成功，另一方面，跟随产业迁入的人口也不是小数目，每批次发放的人才证数量可想而知。据统计，今年上半年主城区已开盘项目共计消耗的只有1376张。因而即便是在四批次的新房
中有5个临港主城区的项目，非人才都很难有机会买到。
自贸区临港新片区规划图
需求外溢之下，不少人将目光投向奉城片区。重返上海后一向低调的大家房产也因此走入公众视野。壹2020年6月17日，大家房产底价7.9亿元拿下奉贤区奉城镇46-01区域地块，成交楼板价12500元/㎡。事实上，该地块已经是大家房产重返上海后，所获取的第三宗地块，却是第一个自己操盘的商品住宅项目。2019年3月获取的嘉定新城马陆镇复华园区06-01地块，引入了上坤和京
都两个合作方，并由上坤地产操盘，项目推广名为“云栖麓”；2019年9月，其在奉城镇拿下一幅动迁安置地块，成交楼板价仅1725元/㎡，成交总价1.8亿元。奉城镇地块也即是现在的大家美颂项目，当时地块周边有3个现房或准现房在售，售价均在25000元/㎡左右。本站于近日走访奉城镇发现，当时在售的三个项目——水榭兰亭、中海戈雅园、悦城华庭，仍然处于在售状态。其中，区域内的“常青树”水榭兰亭于2016年4月8日首次开盘，至今还有200多套可售。
水榭
兰亭网签情况
数据来源：上海网上房地产 截图时间：2021年9月9日22时
“2016年的上海楼市一房难求，奉城镇上房价较低，因而吸引了不少刚需购房者及投资客，开发较早的中建、新城、绿地等项目纷纷跑量清盘。水榭兰亭也在这样的‘非理性’时期首次入市，还曾被曝出收取‘茶水费’的违规行为。”一位熟悉奉城镇楼市的业内人士告诉本站，“热度褪去后，中海戈雅园、悦城华庭先后入市，水榭兰亭也一度加推，但销售进度缓慢，基本都熬成了现房。”
水榭兰亭一期已经交付，二期将于年底交房
据本站了解，除了水榭兰亭尚有2期未交付。悦城华庭已于2019年4月交房，中海戈雅园也在去年9月交付，均是现房在售。在此背景下，大家美颂项目在拿地仅6个月后，就于2021年1月13日启动首批房源的认筹，推出401套建面约65-88㎡1-2房，均价26842元/㎡。由于当时上海尚未启动积分制，因此认筹情况不明。据现场置业顾问介绍，项目1期已经售罄。
大家美颂区位示意图，“自贸临港新片区”几个字异常醒
目
大家美颂沙盘，项目为6层精装多层住宅
二期房源原定在8月10日选房，但因为防疫要求推迟了一周。据了解，二期推出369套房源，有78㎡两房和88㎡二加一房这两种户型，均价26842元/㎡，与一期持平。从项目公示的认购情况来看，共计112组有效客户，不到房源数量的1/3。但在对外宣传中，销售情况显然比此前的认购情况“乐观”许多。是否刷新“奉城销售记录”，我们不得而知，但二期在“当月狂销近5亿”却要打一个问号。
大家房产官
微推文
凤凰网房产上海站在近日走访该项目时，大家美颂置业顾问表示，“目前88㎡的房源只剩少量1-2楼，78㎡的户型还可以挑。”本站随后对比销售手中的房源销控表，从表中不难看出，88㎡的占二期房源量的1/3，只剩大多数楼栋的1-2楼，而78㎡去化不到一半。总体来看，项目二期总货值约7.2亿，售出5成左右，四舍五入后不过4亿。网房数据显示，截至2021年9月9日22时，项目尚有近400套未网签的房源。
大家美颂网签情况 数据来源：上海网上房
地产 截图时间：2021年9月9日22时
“大家美颂项目78㎡的户型，房源总价在210万左右，快赶上我们90㎡房源的折后价格了。”无论是投资还是自住，78㎡两房的功能性都不如90㎡的2+1房。水榭兰亭的置业顾问表示，“如果大家美颂二期不做78㎡的户型，干脆做60多平的小两居，可能早就卖完了。”
水榭兰亭房源公示表，目前可打98折
在被问及奉城新房客户来源时，这位置业顾问表示，投资与自住客户各占一半，其中自住客户主要来自于地缘性客户及
临港蓝湾片区内达不到人才认证要求的客户。“镇上有班车到厂里上班，不过15分钟车程。”至于配套及规划，他坦言，目前板块内商业配套主要依赖奉城镇城区，能级较低；交通方面，目前离运营中的轨交都很远，远期规划中，只有市域南枫线上了“十四五”规划，但还没有完成选址。
目前在售3个项目都在奉城镇东郊，街道上显得很冷清
对此，业内人士表示，尽管奉城镇的配套能级不高，但与此同时拿地相对容易，土地楼面价、总价也不高，利润率相对合理。但在三道红线的压力和银
行“两集中”的管理下，“大家房产虽然不是上市房企，也需考虑财务安全，如美颂项目主打65-88㎡的小面积房源，其目的应是为了高周转回笼资金；云栖麓项目引入合作方则可能是出于分担财务风险的考虑。”
云栖麓项目股权穿透图
贰上世纪90年代，杭州的房地产行业开始兴起，彼时，有一批“国”字背景的开发商开始出现，而这批最早崛起的房企在后来被人称为“杭州老十八家”。大家房产正是这“十八家”之一，其当时还有另一个名字，叫做“杭州市城建开发集团”。从成立
时间来看，大家房产或许算得上是全国资历最老的地产公司之一了。但如果从规模扩张的角度来说，其却甚至要落后于一些成立可能只有十来年的房企。从区域来看，大家房产过往近四十年里几乎一直在浙江省内扩张，触角延伸到了多个二线城市的同时也下沉到了省内的许多三、四线城市。有人将其与深耕中原城市的建业作类比。在2019年，大家房产做了一次品牌的焕新，其提出了“归零出发”、“二次创业”。换言之，大家房产要加速扩张了。资料显示，2019年，大家房产共新增了14宗地块，其中
新入了金华、安徽蒙城、温州苍南、丽水等地；2020年，其新增地块23宗，相比上一年增长了64%，新进入了义乌、龙港、宜兴、宁波、南京等8座城市。而随着土储快速增加，大家房产2018、2019、2020年的销售额分别为130亿、301.7亿、434.56亿元。在公开的宣传口径中，大家房产三年（2018-2020）累计实现销售额超800亿，完成了此前定下的目标。2021年1月，大家房产总经理顾飞在公开场合表示，未来纯住宅用地的竞争可能会越来越激烈，再往后
纯住宅市场可能会走下坡路。在谈到2021年的展望时，顾飞介绍说，大家房产在新的“十四五”规划中做了战略调整。“原来的战略是深耕杭州，现在是深耕浙江、聚焦长三角、布局长江经济带。”高层表态调整之后，大家房产继续在长三角区域布局，高溢价拿地的情况时有发生。3月10日，台州玉环市出让1宗商住地，编号为玉土交告字〔2021〕1号，经过315轮竞价、耗时近两个小时，台州大家置业有限公司（大家房产）以封顶价14.2亿元竞得上述地块，楼面价8552元/㎡，溢价率4
9.95%，并竞报无偿返还住宅建筑面积2.29万㎡。3月10日下午，芜湖城东万春板块2105号宗地出让，吸引了包括伟星、拓基、中海、融创、金地、万科、保利、美的、恒大、杭州大家等25家房企参与竞拍。经过3个多小时的竞价，杭州大家以7.88亿元土地出让金+4990元/㎡代建资金，成功夺得该宗地，溢价率高达287.44%。3月26日，绍兴公开出让镜湖新区1宗宅地。最终，经过157轮竞价，杭州毓祝企业管理有限公司（大家房产）以上限价格12.04亿元竞得镜湖
新区梅山东3号地块，楼面价15334元/㎡，溢价率34.98%，竞配公共租赁住房面积1680㎡。克而瑞数据显示，2021年上半年，大家房产连获19宗地块，位列2021年1-6月中国房地产企业新增土地货值TOP31、新增土地价值TOP28、新增土地建面TOP40。而全口径销售额为190.1亿元，位列第76位。与此同时，一向标榜“杭派”精工的大家房产似乎也频频遭遇口碑“滑坡”。其大本营杭州以及重仓的湖州都出现了购房者投诉其质量及物业服务方面的问题。
网友投诉截图，图片来源于网络
“规模、品质、利润是房企经营当中的三驾马车，规模扩张较快，往往会影响后两者的表现。”业内人士如是分析。今年的房企半年业绩披露刚刚结束，“去化率”、“回款率”、“审慎经营”是高管们的高频词汇。甚至有高管坦言，上半年总体回款比去年同期会慢大概40天到两个月左右，频频高溢价的拿地是否会影响利润表现、融资渠道如何打通、施工交付能否不打折扣？未来规模能否持续稳健增长？在房地产深度“金控”时代，大家房产还有不少挑战需要面对。
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