作者 | 杜松子出品 | 焦点财经短短三年，中梁控股便完成了千亿规模、港股上市以及净负债率下降超30倍的蜕变。2016年，中梁控股合约销售额190亿元，净负债率1790%；2018年，中梁控股合约销售额1015亿元，净负债率65.8%；2019年中梁控股敲钟港交所，销售额达1525亿元。幻象与现实，并不违和地在这家公司身上交织在一起。2021年8月24日，中梁控股(2772.HK)发布2021年半年度业绩报告。报告期内，公司实现合约销售金额达到950亿元，同比增长40.3%；营业收入为329.1亿元，同比上升38.5%；核心归母净利润15.0亿元，同比增长14.5%
；此外，其毛利润增加约27.4%至68.31亿元，但毛利率却由去年同期的22.6%下降至20.8，报告中解释为期内交付物业项目的土地收购成本相对平均售价较高导致。营、利增长不甚匹配，一般来说是由于拿地、销售、融资成本的上升所致。报告显示，中梁控股销售成本增加约41.7%至260.75亿元；融资成本为2.08亿元，同比增加5.6%。新增土储方面，今年上半年中梁以408亿新拿67个项目，总面积为793.7万平方米，其中二线城市项目占比34%，三线城市占比55%，四线城市占比约11%。期内，中梁控股拿地的平均成为为5135元/平方米，合约销售均价为12600元/平方米，而
去年同期的平均成本为4300元/平方米，销售均价为12513元/平方米。“456”高周转模式+阿米巴管理体系2016年，楼市的高速扩张掀起了房企总部入沪的浪潮，中梁便是其中之一。这一年，中梁提出“456”高周转模式，即4个月开盘、5个月现金流回正、6个月资金进行再投入，可谓将高周转打法玩转到了极致。除此之外，创始人杨剑还在集团内推崇 “阿米巴”管理模式，此模式最早由日本经营之圣稻盛和夫提出的：把企业划分成一个小的团体组织，通过独立核算制运作，全员参与经营。不同的是，“中梁式阿米巴”更像是一种企业内部的加盟模式。中梁集团收取20%左右的净利润做运营管理费，区域集团自负
盈亏。阿米巴模式下中梁还设置了“成就共享”机制，即在前期融资中，各区域负责人都被要求跟投，如果负责人没钱，就向集团借钱配杠杆，利息按照金融机构水平计算。重金之下必有勇夫。据悉，2016年上半年中梁便有4个项目获得5000多万元的成就共享奖金。不得不承认，杨剑推崇的高周转和阿米巴模式，确让中梁的规模实现了快速扩张。然而，一味鼓吹高速周转和现金导向，项目品质就难以得到保证。近年来，中梁旗下项目曝出的问题，几乎涉及到房地产维权的各个方面。自2021开年，已有平顶山中梁壹号院施工质量严重不达标并强制业主收房、徐州中梁首府涉嫌虚假宣传、昆明中梁首府项目反复延期交房等各种维权事
件在多地上演。此前的浙江义乌千万豪宅“西江雅苑更是被央视痛批为“豆腐渣工程”，最终整个楼盘700多户直接“推倒重建”。今年3月，中梁正式发布2021年度品牌主张「品质耕心美好」，表示将坚持“小步快跑，持续迭代”战略，对标标杆品质房企。但反观2021年上半年业绩报告中，并未出现”品质“或”产品“相关字眼。快跑是真，几时迭代？债务压顶，脚踩红线除了品控频繁造到质疑外，早期高周转打法下的债务压力也开始逐渐显露。“如果布局一二线城市是开大奔，布局三四线城市是开宝马mini。你开10辆大奔，我开50辆宝马mini，我还是大有机会。”杨剑的这句话在地产圈一度被广泛流传。买“50
辆宝马mini”的成本也不可小觑。2016至2018年，趁着棚改货币化得东风，中梁主动下沉布局三四线城市，期间分别拿地63块、119块、221块和139块，其中2018年平均不到两天就要拿下1块土地。此前上市时的招股书显示，截至2018年底，中梁有109个信托或资管计划尚未偿还，总额达到约147亿元，占到当期借款总额的54.5%。2018年后，伴随着棚改红利结束，中梁便开始加大对二线城市的布局，拿地成本进一步上升。今年上半年，在土拍市场极不稳定的情况下，中梁也并未停下大手笔拿地的节奏。截至报告期末，中梁（包括附属公司、合联营企业）总土地储备为6580万平方米，其中，
已完工占比仅13.37%。集团目前面临着高土储高库存的局面，未来在带动项目开发上对资金的需求恐怕难以压低。2021年2月，中梁控股发行了2.5亿美元于2022年到期的7.5%优先票据；5月20日，中梁控股又再次发行了3亿美元于2022年到期的8.5%优先票据。此前，中梁更是在上市后不到一年半时间共发行七笔美元债。截至半年报告期末，中梁总有息负债为546亿元，其中短期债务约为232.15亿元，占比达43%，包括银行及其他借款158.39亿，优先票据73.76亿。且作为“三道红线”的试点企业，按照规定，中梁控股必须在2023年6月30日前完成降负债目标。就今年上半年情况来看，中梁控股净负债率已降至56.1%，现金短债比为1.2，均达标；但剔除预收款项后的资产负债率为79.3%，继续踩中“一道红线”。此外，值得注意的是，报告期内公司净利润总额为25.8亿元，其中少数股东损益占比达到46.5%，而控股少数股东权益占比约为66.5%，两项数据相差20个百分点。此前的2018年～2020年，中梁控股少数股东权益占比分别为61.8%、58.2%和63.9%，但少数股东损益占比仅分别为23.56%、38.7%和43.0%。一般来说，少数股东权益与损益之间的差别较大，则说明少数股东损益或许存在其他分配方式，并非全部来源于净利润，存在明股实债的可能性较大。
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