什么样的房子，才能配得上叫豪宅？

这是魔都财观的第294篇原创文章

你是否有过一个豪宅梦？我有过。

我梦想中的家：有四个房间，每个房间都要有卫生间，彻底避免早晚抢厕所的尴尬；我的主卧要有超大的衣帽间，最好再加个书房；地下有个自家的车库，给我倒腾倒腾车。

相信每个人心里都有一个豪宅模样，或是四面都是落地窗的无敌江景大平层，也可能是坐北朝南的私密独栋大别墅。

然而现实很骨感，就算在上海这样的一线城市，73%的购房者预算上限也就在400万左右，刚好上车而已。

其实对很多人来说，现在买的房子只不过是凑合而已。这几年，每当有人问我，明明不缺房，为什么还要那么拼。我都会笑而不语，脑海里默默浮现出梦想中的大房子。

今天突然萌生了个想法，我想带着大家近距离地感受一下心目中的豪宅样子，一起来看看我们一生都为之奋斗的目标到底是长什么样。

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说起豪宅，首当其冲的，肯定就是区位了。

以上海为例，不在CAZ中央活动区内的，严格意义上来说都不能叫豪宅。虽然有些项目产品力惊人，比如融创桃花源这种，但可惜浦江镇区位还是差一点。

在上海，只有法租界、新天地、静安寺、泰兴路、新华路、陆家嘴...这些地名才符合老钱新贵的口味，无论从城市界面到产业配套都无可挑剔；从这些地方出发，到上海每个角落都很近，因为这些地方就是上海的正核心。

大宁长风算是新贵，但闸北普陀素来滚地龙的名号是甩都甩不掉，毕竟缺乏一点底蕴；

新江湾城豪宅云集，但就区位而言，上海东北角速来弱势，虹口杨浦拆迁妹，逸仙高架停车场；

碧云联洋素来以国际社区示人，也就是骗骗洋人。问问老上海，浦东只有陆家嘴和非陆家嘴之分；

其实这几个地方没有什么不好，相反可能比CAZ区域的城市面貌更好，我们讲的更多的是调侃成分在里面，大家不要对号入座。每个区域都有自己的塔尖人群聚居区，上面提到的区域业主非富即贵。只是从区位角度来看，离一线豪宅还是差了点意思。

不过大家可以仔细想想，每个城市真正的顶级地段的确不可能太多，否则也称不上顶级了。即便是后起之秀，能让全国人民认可的城市新贵板块，也只有像深圳深圳湾、南京河西、杭州望江新城这些个中翘楚。

02

好，说完了地段，我们来聊聊影响豪宅的其他因素。

我们先来看看一般的住宅，是如何界定房价构成的。大概是地段吃到60%，学区医疗资源20%，产品占到20%。

但是对于豪宅，资源反而是无所谓的。豪宅不关心什么学区，反正孩子读的都是国际学校，有私人医生和私立医院，像上海古北壹号甚至自带三甲专家坐诊。

在豪宅的价值体系里，区位和产品差不多各占50%。

因为豪宅的地段都不会太差，横向比较谁都不怕谁，所以真正拉开豪宅之间差距的，是产品力。

03

如何来评判一个产品，配得上豪宅这两个字？

这里我列举几个标准，为了更直观感受，我放了很多上海项目的图，但标准适用于全国，供各位参考。

1.楼间距

楼间距越大，前后排采光影响越少，舒适性自然也就提高了；如果是低密度别墅社区，那不讲究；如果是高层，那就是100米楼间距，强行把容积率降低，这才叫尺度。

下图是上海闵行星河湾项目，都是30层的高层，但是容积率只有1.4：

上海徐汇滨江百汇园，楼间距也是够大的。

从照片就能看出，这种距离的楼间距少说都有100米，配上绿化可以说观感非常舒适了。

2.户型大小

当今市面上，一般住宅产品90平三房刚需户型随处可见，而且设计上还都不错。

我们来看看位于上海泗泾的金地玺悦，就功能性而言，95平米面积段做出这样的三房可以说是极致了，三开间朝南+大横厅设计，主卧自带衣帽间。

下图是96平做出了带有玄关的飞机南北通户型。

上面的刚需盘基本代表了上海户型的顶级水准，我们再来看看改善盘。

静安府也算是上海北区的大品牌了，户型设计上也非常不错，看下图。

142平，四开间朝南+南北通，满足中产功能需求的同时也有逼格，一梯一户。

但是这些比起豪宅来说，还是差一点的。

在豪宅的设计标准里，90平的定位是一房，150平做两房，不然伸展不开。

下图是上海陆家嘴九庐项目的2房。

200平以上的户型才能做出四房，保障每间房间的尺度感，下图是上海复兴珑御的四房户型：

3.层高

看过房的朋友都知道，层高直接影响着未来每天生活的舒适度。

一般的上车盘的层高大概是2.9米，改善项目3.1米差不多是标准层高；然而豪宅的层高3.3米才是起步，3.6米才是拿得出手的豪宅。

下图是上海古北壹号的3.6米客厅，即便加了吊顶，我看到桌子上方的空间感，心情也会松弛一些。

4.景观

一线豪宅，必须带有景观和视野。

从中国人的风水学来说，喜欢依山傍水。大部分城市没有山，主要是做水景。

陆家嘴沿岸的世茂滨江是亚洲第一高楼住宅，景观也是让人眼红。

我们再来看看位于小陆家嘴的财富海景的视野。

对面外滩和东方明珠三件套都近在咫尺，浦明路两侧绿化一字排开，景色无敌。

当然，有自然景观的一定会充分利用，但是没有外部景观的，豪宅就自己造一个出来。

比如下图的上海浦江镇融创桃花源。

水秀江南的韵味，很显功力。

小山小水，在自家院子里出现，真实棒的没话说

上海闵行星河湾的景观也是低调中透出一股贵气。

门廊尽头就是可触碰到的草绿。

这两个项目都是远郊豪宅的代表，虽然周边没江景可看，但凭借自身实力，硬是在自己小区里做出了令人惊叹的景观设计。

04

除了功能性上的要求外，豪宅对仪式感的要求也是很高的，这是区别一般住宅的最大不同。

1.入户大堂

豪宅一般都会有入户大堂设计，且必须6米挑高起。

下图是上海古北壹号项目的大堂，大吊灯的垂坠感，让这个项目识别度很高。

上海陆家嘴九庐项目的入户大堂，大概10米不到位置，灯光和日光交错的玄幻。

2.管家和门卫

豪宅比较好这口，它在收8元以上物业费的同时，也配到了足够的服务强度。

从发快递到收垃圾，所有事情都得安排得妥妥贴贴；家里来客人了，也得要管家门口登记，刷卡到户，在自家的电梯厅等着客人。

下图是上海九龙仓滨江壹十八的管家位置。

门头得大气，开车进门有保安敬礼，业主能得到很大认同。

图片来源于：百家号喂车

3.气派

气派这东西很虚，你很难用一件单品来讲清楚。但是用心的设计师把房子造好了，往那里一放，你还是感受得到的。

下图是融创外滩壹号院汉白石雕刻，辅以两侧金属激光雕刻的夜灯。肉眼就可以感受到的工整，显然是花了些心思的。

4.电梯

豪宅普遍是一梯一户。

下图是上海汉中路的凯德星贸邸，电梯必须配有空调，刷卡到户，低调气质范。

5.入户门

豪宅还喜欢配厚重的双开装甲防弹门，不被贼惦记的不是真土豪。

下图是上海古北壹号。

05

另外，豪宅之所以叫豪宅，出众之处还在于它的精致，大家可以看看下面几个点。

1.会所

目前泳池已经是大多数项目的标配了，豪宅也不会差，都会配建半国标起步的泳池，还辅以电影院、健身房、宴会厅。

想想每天自己下班后能在这里面游一把，蒸蒸桑拿，还真是挺不错的。

2.外立面

干挂石材已经是标配。

最近开始流行金属铝板+石材，有条件的会用上全金属铝板。

下图是古北壹号的铝板加石材的工艺。

很少有项目会这么用心的做建筑的中段，每三层用一整块石材做横梁，然后配合铝板，显得立面很有层次感。

3.家电品牌

我们认为，凡是豪宅，必须得用这些品牌的家电。

大家不用刻意去记这些品牌，如果碰到号称豪装的项目，就拿我们这段来对标下。如果没用过以下这些品牌，装修标准不会超过5000。

美诺（Miele）的烤箱。

帝泽（De Dietrich)的洗碗机。

嘉格纳(Gaggenau)的冰箱。

瑞族（VZUG）的烤箱。

Smeg的电磁炉。

还有唯宝、高仪、汉斯格雅、劳芬的卫浴。

4.门牌

门牌是很容易被忽视的细节。

一般讲究点的应该用拉丝古铜色金属+石材。

比如上海融创外滩壹号院的门牌。

还有融创桃花源的门牌

5.信箱

信箱也是非常容易被错过的地方。

比如九龙仓滨江壹十八，信箱是感应显示是否有信件；信箱两边可通，外部供快递员使用，内部大堂供业主使用。

6.最后，豪宅最厉害的是对于一些装修的小细节上更是出众。

这些小细节，大家第一次看样板房的时候，匆匆忙忙的可能不会注意到，但真的住进去沉下心来，会发现自己天天要触摸感受的东西，还是精细一些比较好。

比如拉丝金属把手，细微处方显工艺。

内嵌式真皮衣橱把手，缝线体现着精致；

门缝用有皮质和木制把手交替，既有奢侈感也足够耐用。

金属古铜色的置物架：

有的豪宅还会配置保险箱。

06

好了，我心里的好房子的样子大概就是这样。当然我们这里指的只是入门级豪宅，还够不上真正顶豪，像唐顿庄园那样的我也没进去过，也不知道什么样。

其实上面说到的这些好房子，对我们来说，并不是遥不可及，还是看大家努力多少。特别是最近这一、二年的静淡市，房价涨幅收窄，而新经济正在慢慢崛起，年轻人创业成功搬进豪宅的故事也是有不少的。

自从房价慢了下来，房子正在作为一个居住载体，而非投资品，慢慢地被大家接受和认同。

虽然我们时常还会惦记着房价涨不涨这件事，但至少我们终于把房子当做房子了，开始关注门头、飘窗和厨卫了，开始把自己的居住带入到买房这件事。

房子正在回归它原有的模样。我觉得吧，大家在追求房产增值的同时，也要学会享受生活。毕竟我们奋斗一生，无非是想让自己和家人过得更好一些。

所以每次把自己折腾地很累的时候，我就会想起梦想中的那个大房子。

房子是用来住的，要住就住好房子。

以上是正文，来自小叶。

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