仁恒浦东新盘下半年入市 外部环境硬伤太多

　　十年以前，从浦东三林永泰路出发，向东骑车一路到底转到东泰林路，再向左转就能进入康桥路，在进入康桥路口的时候，你能够在马路上看到几个硕大的字“浦东康桥工业开发区”。

　　最近，金老板按照十年前的原路又骑行了一圈，进入康桥路后一直向东走，厂房依旧不少，感觉这儿的一切都没有太大变化。

　　不过，在进入康桥工业开发区后，在一堆厂房围绕的区域内，出现了一个鲜少能够看到的新建商品房项目，也是建在工业区内为数不多的一个商品房。

　　多数人已经猜到了，该地块新建的商品房就是以高端开发著称的仁恒项目，对外推广名或为仁恒锦绣世纪。

　　有个背景，2018年，上海地产集团以10.1亿获得浦东新区三林社区Z000703单元控规NH103-01地块，用地性质为三类住宅组团用地、租赁住宅用地、社区级公共服务设施用地混合用地。

　　之后联手仁恒，共同打造，就是如今的项目仁恒锦绣世纪。

　　项目所在地位于康桥路锦绣路口处，北面和西面都为河道，可以说此幅地块所在位置非常微妙。

　　以大区位来看，该项目西侧旁的东泰林路以西是原浦东地界，而东泰林路以东就是原南汇地界了，是个两区交界处，而仁恒锦绣世纪正好位于交界处之间。

　　即便如今浦东与南汇合并，该盘所处位置也非常微妙，这是一处介于三林与康桥交界的位置。

　　所以无论是区与区，还是板块与板块，仁恒锦绣世纪都是其所在地的交汇处。

　　而交汇处的劣势也是显而易见的，无论配套、还是城市界面，都属于城市三不管地带，所以仁恒锦绣世纪的四周就是这样一种状态，这对居住的影响将会非常之大。很简单，仁恒做高端精品著称，社区内部华丽，但出了社区一眼望去，还是民房、厂房。

　　项目北侧城市界面实景图

　　锦绣路上的城市界面实景图

　　毕竟购买仁恒的客户多数都是对生活品质有一定追求的人，那么相应的对居住环境就要有更高的要求，而生长在康桥工业园区内的仁恒，外部环境堪忧。

　　区与区交界处除了城市界面不太理想外，另一个致命缺点是，各区有可能会有自己的“小算盘”，即会把区内不太好的公共设施放在两区交界处。

　　比如人人都厌恶的垃圾焚烧厂，不知大家是否记得，当年购买静安府的业主出现了一次维权，不是针对项目本身，而是针对在项目北侧不远处要建设一处大型垃圾中转站，不管建成与否，建在社区周边，业主都维权了。

　　而该处选址就是新静安北部范围，再北面就是宝山区了，选址是不是很微妙？

　　再比如嘉定江桥垃圾焚烧厂，偌大的嘉定区、偌大的江桥，身处外环外如此大片土地，却把垃圾焚烧厂建在了外环内，贴着市区的普陀区旁，用意也很明显了吧。

　　放在仁恒锦绣世纪，地处原浦东与原南汇交界处，垃圾焚烧厂同样建在两区之间，沿着御桥路行走，高高的烟囱就矗立在天际线边。别问我味道大不大，文字是体现不出来的，只有亲自体验才知道。

　　恰好仁恒锦绣世纪地处原两区交界处，距离垃圾焚烧厂直线约760米，讲真的，在项目附近是没有什么味道的，但远处高耸的烟囱却能让住在这里的业主每天都能看见。

　　至于会不会影响业主生活，那就见仁见智了，但垃圾焚烧厂却是客观存在的，而且说了这么多年搬迁，也没见到一点动静。

　　尴尬的区位除了上述因素外，另一大因素是城市界面下的配套设施，仁恒锦绣世纪以环线来看，确实不错，地处中外环之间，但论周边配套这里确实不如意，即便业主出去买瓶酱油、或者楼下买包烟，估计都要走上很远的路。

　　项目位于地铁浦三路站附近，向西是浦东三林，比如永泰路上的配套很成熟，但相对于该项目来说，步行肯定不行，要么开车、要么骑单车。

　　项目东侧2公里多点为御桥，各色配套也比较齐全，但同样不近，都要开车或者骑单车才行。

　　目前，项目周边集中的都是老旧民房、二手车市场以及厂房等，对于日后居住的业主来说，能有多大帮助也就可想而知了。

　　仁恒锦绣世纪有7栋商品房住宅，3栋租赁住宅，（其中，9号楼与10号楼首层设置配套用房，11号楼1～3层（局部4层）设置社区级公共服务设施及配套用房）。1栋保障房，1栋社区级公共服务设施。

　　所推户型面积有约95㎡、110㎡、130㎡和150㎡户型，目前地面还在施工中，预计2022年6月竣工。

　　项目预计8月底开放售楼处，9月取证开盘。

　　以康桥周边新房售价来看，目前大约在6.2万/平上下，以仁恒锦绣世纪对产品的投入，未来售价高于板块新房也有很大概率，具体能高到多少，金老板觉得，6.5万/平已经是很高的价格了，就让我们慢慢等待该盘入市结果吧。

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