上海楼市限购政策收严。今天（7月23日），上海市住房城乡建设管理委、市房管局、市自然资源确权登记局出台加强住房赠与管理规定，进一步深化落实“沪十条”“沪七条”等文件精神，加强房地产市场调控，强化市场监管，进一步严格执行住房限购政策。

新规明确，自2021年7月24日起，通过赠与方式转让住房的，在住房限购政策执行中，该住房自转移登记之日起5年内仍记入赠与人拥有住房套数；受赠人应符合国家和本市住房限购政策。

研究背景

最近几年，利用住房赠与变相规避限购政策的操作有所增多，既削弱了限购政策的效力，也影响了“房住不炒”政策的落实。第一、通过赠与方式，房东变相减少房产数量进而获得首套购房资格，购房者变相绕过限购审查而炒房。第二、在此类操作中，出现了很多不公平性，架空了限购政策，影响了“房住不炒”精神的落实。基于此，研究住房赠与行为、积极给此类政策堵上漏洞，成为当前各地房地产监管部门需要积极做的事，也成为各地稳定房地产市场、促进市场健康发展的重要导向。

当然需要说明的是，本次报告所指的住房赠与行为，实际上是指各类“名义为赠与、实际为炒房”的行为。此类乱象以各种形式，存在于配偶之间的房屋赠与、直系亲属之间的房屋赠与、产权共有人之间的房屋赠与、房东和下家之间的房屋赠与等。而此类交易，往往又有各类中介撮合，严重干扰了市场交易秩序、破坏了交易的公平性。严管住房赠与行为，将增强限购政策的严肃性，真正引导市场参与者合规交易。

8城出台住房赠与监管政策

统计显示，当前全国至少有8个重点城市落实了住房赠与纳入限购的政策，包括北京、上海、南京、杭州、宁波、长沙、郑州和佛山。不同城市的规定内容有差异、出台的时间有先后、具体的操作有不同。但有一点是相同的，即都是从严肃限购纪律、维护住房交易市场公平的角度出发的。相关城市政策要点梳理如下表。

表1：各地将住房赠与纳入限购范围的规定

住房赠与行为存在逃税嫌疑

一些违法违规的住房赠与行为，存在明显的逃税行为和动机，尤其是利好房东或赠与人一方。这里对住房买卖和住房赠与两种行为进行分析，以研究税费差异，进而明确部分住房赠与的危害性。从相关统计表格可以看出，住房赠与行为减少了房东纳税成本，属于典型的逃税现象，同时相关税费成本转移到受赠人或购房者身上。另外，从购房者的角度看，住房买卖所规定的部分优惠规定，在住房赠与中也是不成立的。

表2：住房买卖和住房赠与的主要税费差异

住房赠与属于变相回避限购

住房赠与行为之所以“流行”，在于其回避了限购的规定，某种程度上和炒房等现象有关。对此类操作施加限购约束，有助于打击各类违法违规行为，规范房地产市场交易秩序。这里我们以简单的住房交易操作为例，即“名下只有一套住房的房东，将房屋赠与购房者，同时该房东继续购房”。本部分分析，不具体参考各个城市实际的购房政策，重点分析没有限购约束和有限购约束的市场反应。相关分析表明，增加限购约束后，将更好规范房屋赠与行为，减少各类钻限购政策漏洞的现象。相关对比如下表。

表3：住房赠与行为纳入限购范围的效应

限购政策将从紧从严

7月23日，住建部等8部门发布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，明确开展整治规范房地产市场秩序工作。从这里可以看出，当前调控部门对于房地产调控依然从紧，进一步说明下半年管控将继续。据此分析，今年下半年将住房赠与行为纳入限购政策的操作，也有增加的可能，尤其是一些房价过热的城市更是如此。

将住房赠与行为纳入限购范围的操作，属于对限购政策进行打补丁、补漏洞的做法，很大程度上促进了限购政策的公开透明和公正有序，进而也打击了各类违法违规、变相钻漏洞的行为。这两年，各地对于限购政策的执行总体到位，尤其是对于人才购房、企业购房等进行了管控，严肃了限购纪律，真正促进限购精神的落实。从后续政策演变看，一些房价过热城市将遵循“房住不炒”精神、完善限购政策，真正促进政策的稳定性和持续性。

对2021年7月23日上海房屋赠与管理政策的点评

易居研究院智库中心研究总监严跃进

7月23日，上海市房管局等发布《关于加强住房赠与管理的通知》。此次政策进一步体现上海调控升级的导向。相关政策内容对于全国其他城市也有积极的借鉴意义。

1、核心内容

此次政策明确，自2021年7月24日起，通过赠与方式转让住房的，在住房限购政策执行中，该住房自转移登记之日起5年内仍记入赠与人拥有住房套数；受赠人应符合国家和本市住房限购政策。从此类政策规定可以看出，房屋赠与行为面临管控。这里可以举两个例子。第一、如果某个房东名下有一套住房，按过去规定，赠与后可以享受首套房的资格，而现在则不能享受。第二、如果某个房东名下有两套住房，按过去规定，其没有购房资格了。而现在通过赠与后，则又有购房资格。类似例子都说明，其可以有效打击部分房东借赠与来炒房的行为。

2、政策意义

此次政策的发布，很大程度上说明房地产调控政策从紧从严的导向。对于此类政策来说，其能够规范赠与行为。第一、如果是合理的赠与，其还是允许进行的。第二、对于“假赠与”行为，其赠与的意义就不大了，因为赠与后这套房子还是属于房东名下的。上海此次政策具有积极的导向，上海在既有调控基础上，进一步加码，能够进一步维护上海限购政策的严肃性，同时也规范了赠与行为，真正促进上海房地产市场和秩序的稳定。