现在上海的房贷利率,请你一定要珍惜

房产咨询" data-pluginname="mpprofile" data-signature="专家定制购房模式开创者，深耕上海/深圳，解决每一位中产家庭的三件大事：买房、教育、投资。">

我有一个判断；

 

现在的房贷利率可能是未来2-3年内最便宜的，请珍惜珍惜再珍惜。

 

下面，我会从LPR说起，讲到全国房贷市场的表现，然后再聚焦上海的目前的状况。

 

总结下来一句话：不要等，尽早找准购房目标，房贷利率不等人。

 

 

拜托，别再死盯LPR了；

 

真实的房贷利率与LPR，好比风筝与放风筝的人；

 

LPR站在地上，房贷利率越飞越高。

 

什么是LPR（贷款市场报价利率）就不解释了；

 

简单说市面上所有的贷款利率都以此为基础算出来的。

 

那么最近一期的LPR是在6月21日公布的，就在2天前。

 

毫无悬念，与上个月一样，甚至不止上个月，还有上上个月，上上上个月；

 

实际上，1年期LPR3.85%，5年期以上4.65%，这个数字已经14个月没动过了；

 

现在往前数一年零两个月，正好是2020年5月，很微妙的一个节点；

 

微妙在哪里？你听我说；

 

根据我们从价格、成交量、市场情绪三个方面的复盘；

 

上海这轮行情明确的启动期是19年3月-20年11月，什么叫启动期？

 

就是风雨来临的前奏，波涛汹涌的苗头；

 

再深一层，就是市场供需在那个节点已经开始失衡了；

 

这个时候大多数人只是感觉到，但还没看到行情的到来。

 

那么2020年5月这个节点，我敢说魔都楼市中，相当一部分对市场敏感的购房者，已经开始行动了。

 

那么也就是在这个节点，LPR一改微跌的趋势，开始按兵不动，一直到现在：

 

 

那真实的市场情况怎么样？大家都看得到；

 

 

穿越2020年5月，经过爆发期到现在，上海但凡带点教育资源的房子，购房预算如果不变；

 

基本都是原地能买三房的，现在变成两房了：

 

反映到房贷利率上，上海的感觉可能还不太明显，最多就是放宽周期变长了；

 

但根据证券日报的披露，全国房贷的平均利率，已经连涨4个月了。

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房贷利率的“俯冲拉升”正在扩散。

 

9个月的俯冲，与迄今4个月的拉升。

 

老读者应该有印象，我们在今年一月份的第一周，就放出过判断，今年房贷利率可能会抬头。

 

实际情况怎么样?今年二月开始，全国房贷平均利率开始上涨。

 

据融360大数据研究院对全国42个重点城市房贷利率的监测数据显示；

 

2021年1月，全国首套房贷款平均利率为5.22%，二套房贷款平均利率为5.53%，均环比下降1BP（1个基点，即0.01%）。

 

这是自2020年5月，全国平均房贷利率出现明显下降后，连续第九个月的向下微调：

 

之后二月份，全国首套房贷款平均利率环比上涨4BP，二套房贷款平均利率环比上涨3BP，分别达到5.26%，5.56%。

 

从今年二月开始，国内房贷市场利率开始进入拉升通道；

 

截止今年5月18日，根据融360大数据研究院监测；

 

全国42个重点城市中，21城市的房贷利率平均水平环比上涨，3个城市的涨幅在10BP以上。

 

全国首套房贷款平均利率达5.33%，二套房贷款平均利率达5.61%：

 

 

清晰可见，一条4个月的拉升通道已经出现，虽然涨幅可控，但趋势明显；

 

一线城市方面，同样是截止今年五月，广州的房贷利率已经连续4个月向上微调；

 

深圳方面，据融360统计，从2020年6月起，深圳的首套房贷利率的平均水平一直维持在4.98%；

 

今年5月上旬由建行牵头，首套房贷利率上调15个BP，二套房贷利率上调35个BP；

 

其他深圳各行陆续跟进，统计深圳近10家银行的地区分支机构数据，均执行首套5.10%，二套5.60%的利率水平。

 

而北京和上海，至今继续维持原来的利率水平不变。

 

但问题是，这样不变的局面还能维持多久？

 

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魔都楼市这个房贷高压锅，盖子还能撑多久？

 

其实我们不用掩耳盗铃，上海前段时间楼市行情走的怎么样，大家心里都清楚；

 

一直以来，我们上海购房者为之骄傲的，就是首套房利率全国最低，最理想情况下只有4.65%；

 

基本就是贴着5年期LPR报价给到大家；

 

但我想告诉你，上海有句俗语，叫“不要把对你的客气，当做福气”；

 

这句话有点狠，给你三秒钟体会下。

 

我们在之前的文章中就说过，全国楼市里面，上海的调控政策是相当温柔的；

 

全国楼市调控都在互相抄作业，大体一共三招：限购、限价、限售。

 

一线城市中，深圳从18年就出文件，商品房三年限售了；

 

上海今年3月才出台的限售，还只针对触发积分摇号的新盘，节点还从网签开始算起；

 

这真的很够意思了。

 

当然，上海楼市的调控效果也是肉眼可见的好，根据70城数据，市场很平稳，短期内调控再加码的可能性不大。

 

但同时根据我们掌握的数据，上海楼市还没有进入赶顶期，继4月份成交量下挫到2.4万套之后，5月开始企稳，达2.5万套。

 

全市的补涨范围开始扩大，郊区上榜变多新桥、华新、外冈、朱家角、罗店等郊区板块，也进入了补涨行列。

 

另外上海的二手房库存持续处于低位，截止六月第二周，上海二手房库存为2.8万套，去化周期仍处于29天的极低位。

 

以上数据传导到需求侧，预示着上海的房贷需求依旧膨胀的很快；

 

加之去年最后一天央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》银行机构今年的新增涉房贷款有30%的总量限制。

 

也就是说，银行即便是总量占比达标，可以继续增加房贷供给，也一定会在房贷增速上加以限制。

 

翻译翻译意思就是，房贷不是不给你，但要慢慢给你，一个字——拖，用时间换空间。

 

这一点，相当多的购房者已经体会到了，房贷还是可以申请，但放款周期被拉长了。

 

但实际上，“拖”永远不会是解决问题的最终方案，用更高的成本筛选需求，才是市场经济下机构的最优解。

 

直白点说，房贷需求膨胀，银行额度紧张，上海的首套房利率还是全国最低；

 

上海有进入房贷利率拉升通道的一切理由，至今不拉升，不是因为上海搞特殊，也不是因为楼市压力不大；

 

而是因为城市管理者们知道，这座城市还有许多普通人有合理的购房需求。

 

希望你明白这句话，也记住那句狠话“不要把对你的客气，当做福气”。

 

虽然未来2-3年的房贷上浮动作不会很大，但落到个人头上其实是不必要的成本。

 

如果你确实有购房需求，建议你尽早找准自己的目标，或自己勤快点多看看盘，或寻求专业机构的咨询。

 

千万不要等到各方压力到达顶点，资金端真的开始用更高的成本筛选需求，才追悔莫及。

 

毕竟在这个市场里，跑在多数人前面，才是最务实的选择。