黄欣伟：“新旧房价”倒挂，“新旧上海人”的换房经

上海新房市场如火如荼的认购中，在多个地产中介查阅多个热门楼盘周边二手房价时发现，一二手房价格倒挂正在催生大量“卖旧买新”置换人群。

改善类客户当然首当其中：卖掉小房换大房、卖旧房换新房、卖掉非品牌房买品牌房、卖掉劣质地段买入优质地段。改善居住条件本身当然是显性理由，但基于上海新房限价政策，这种以旧换新的操作里，更是保有了“只要运气好，住新房还赚差价”的寄望。

事实上，市场上也不乏“卖旧买新净赚千万”的荒唐好事。

一、“卖旧换新”不仅需要运气，还需要突破政策

5月底，上海发布新政，从严执行限购政策。其核心的新招是“购房者已经取得一手房入围获得认购资格的，将被认定为购房套数”。以后，购房者在购买新房时，均需要提前查询购房套数，购房者在提交认购新房资料审核时，获得认购资格后，已经被相关查询系统“锁定”。购房者若未成功选房，其购房套数将被自动“解锁”。

与此同时，购房者在认购新房时，也不要“自作聪明”地同步二手房以形成自己内部的“成交竞赛”，而是需要必须在两条赛道上做出“参赛”选择，避免造成“新房进入了摇号通道但得失未卜，二手房又被限购无法实现有备无患”！

尽管如此，部分改善型购房者依然可以找到空子，比如通过卖掉新房但附加反租等方式实现延迟交房（多数约定在未来的3-6个月之间甚至部分一年后交房），如此操作的逻辑在于：用有限的违约成本来押注新房一旦摇中的巨大房价倒挂差。

二、对比一二手房价地图，里面藏着【教程一】

那么应对短期内不可逆转的一二手倒挂，购房者又该如何应对呢？

以幸福里提供的上海五月份新房和二手房房价地图对比，可以看出各个区域在倒挂方面的参差不一：

1、长宁、闵行、徐汇三区，在区域均价上就显示一二手倒挂，值得重点关注；

2、对于购房者而言，永远只和“微观某套房源”产生交集，所以类似徐泾新房6万+，但二手房部分8万+的极端倒挂，需要单独研究；

3、新房均价的统计受限于一定时期内的新房供应所导致影响成交价格，所以在部分一二手房源价格接近区域，将是局部倒挂的重点发掘地。

三、给新上海人的建议是“放弃热门，关注政策重点打击楼盘”

不是每个赚钱路径，都适合每个购房者的，所以购房者可以因为个案而跃跃欲试，但还是要结合自身情况，做出针对性选择策略：

1、因为上海实行的积分制和摇号制，新上海人请放弃房价倒挂严重区域，因为摇中的概率有限。

2、近期政策连续之下，大户型和学区房都在做艰难的“挤脓包”报价有所回落，虽然只是对前期过分非市场报价的修正，但至少值得关注。

3、老破小近期逆市上扬，不论从产品和市场前景来看都不合理，但或许在今天的上海房价面前，“低总价”是王道，建议绕道走。

4、上海本地购房者，因为受到积分制条款的倾斜，相对在算积分环节或多或少受益，所以可以适度多关注多参与新房摇号。

限价当然是应对市场突变时候的无奈之举，限价也将在一段时间内持续，对购房者而言这的确是碰运气的窗口期，但一切还要再合理合法基础上审慎进行，不可铤而走险首尾两空。

总而言之一句话：真的要买房，看文章不如看现场，毕竟你买的只是一套房而不是市场大势。