上海“双集中”土拍公告即将发布！最新出让相关答疑来了

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上海“双集中”土拍公告即将发布！最新出让相关答疑来了！

上海双集中土拍公告发布越发临近，今天上海土地市场官网发布了“关于住宅用地集中出让相关提问的解答和提示（续）”，这是继5月10日之后，又一篇针对新规则土拍答疑的内容，具体内容如下：

关于住宅用地集中出让相关提问的解答和提示（续）（5月19日）

1、 若是联合体报名，地块的自有资金来源是联合体各方按股权比例各自提供，并各自提供自有资金审查资料？还是地块的全部自有资金来源只能由联合体中占大股的股东一方提供，并提供自有资金审查资料？占大股方在股权比例上是否有下限股权比例要求？

答: 应按联合申请各方的投资比例（不少于1%），分别填写《商品住房用地交易资金来源情况申报表》，申报自有资金金额并提供相关证明材料。联合申请各方提供的交易资金占比不得超过其投资比例，应按照各自投资比例提供交易资金。

2、 若是成立合资公司报名，地块的自有资金来源是合资公司各股东方按股权比例提供自有资金，并各自提供对应资金审查资料？还是地块的全部自有资金来源只能由合资公司大股的股东一方提供，并提供自有资金审查资料？大股股东的股权比例是否有下限要求？

答：股东人数为2人及以上的合资公司独立申请的，在确定投资决策主体、申报交易资金和评标事项时需参照联合申请的相关规定办理，该申请人的股东方均视为联合申请各方。

3、 关于合资公司独立申请报名，保证金的交纳有什么要求？

答：保证金以申请人名义交纳，保证金交款人必须与申请人名称一致。

4、 合资公司独立申请报名，在提交申请材料时：

（1） 提交申请时，是选“独立申请”还是“联合申请”？

（2） 与投资决策主体共同签署的承诺书交几份？

（3） 交易资金申报表交几份？怎么填？

（4） 投标摘要怎么填？

答：

（1） 按独立申请人身份提交申请。

（2） 提交壹份与投资决策主体共同签署的承诺书；在确认投资决策主体时需参照联合申请的相关规定。

（3） 提交壹份交易资金申报表；各股东方需参照联合申请的相关规定提供交易资金，并按实际资金来源情况提供证明材料。

（4） 合资公司独立投标的，请按照合资公司独立竞投专用摘要格式填写，具体详见各地块出让须知所附“投标文件内容摘要”。

5、 申请人为合资公司（非上市公司），股东股权比例分别为40%、30%、30%，如何确定投资决策主体？

答: 该合资公司独立申请的，在确定投资决策主体时需参照联合申请的相关规定, 将所有股东方均视为联合申请各方，故三家股东方应据此各自确定其投资决策主体。投资决策主体可为合资公司所有股东本人或股东的股权比例超过50%的上一级母公司（若股东为上市公司的，可以是该上市公司的第一大股东）。

6、 申请人为合资公司（非上市公司），股东股权比例分别为51%、49%、如何确定投资决策主体？

答:参照问题5。

7、 申请人上一级母公司作为投资决策主体的，母公司的兄弟公司是否可作为申请人的自有资金来源？比如a公司来申请时下表中的B公司是否可为a公司提供自有资金？如果想用B公司的资金作为自有资金来源的话，可以怎么做？

答: 申请人的交易资金来源于关联方的，应符合出资方为投资决策主体下属控股子公司的相关要求（具体详见《商品住房用地交易资金来源情况申报表》及其填表说明）。

即：当a公司为申请人时，举例中的B公司不可以作为a公司的自有资金提供方。

当A公司来申请且AB公司作为其投资决策主体时，或AB公司来申请时， B公司可为自有资金来源方。

8、 申请人可否向投资决策主体以外的主体筹集筹资性资金？对筹资对象有什么限制？需要提供什么样的转账路径作为证明材料？

答:申请人可向非关联方进行借款，同时确保该款项的资金来源应为符合我国法律法规及政策规定的自有资金，并按实际资金来源情况提供证明材料。

9、 保证金是否需要从监管账户打到保证金账户？申报的自有资金是否就是封存资金？

答：申请人可使用其名下任一账户支付保证金。根据出让文件的规定，申请人委托银行在监管期间封存的资金除缴付地块出让价款以外，不得挪作他用。

申请人申报的自有资金金额应不大于其监管银行封存金额，且须提供相应证明材料；竞买人/投标人的最高报价不得超过其申报的自有资金金额。

10、 受让管理中合资公司、联合体拿地分别如何扣分？

答: 独立申请的合资公司竞得地块的，合资公司各股东方均纳入受让管理，且对各股东方均按照第一大股东的原则进行穿透确认；联合竞买人竞得地块的，联合竞买人各方均纳入受让管理，且对联合申请各方均按第一大股东的原则进行穿透确认。

在评分中，联合体先按照股权超过30%的联合各方计算经济实力等评分项，再按各方投资比例加权平均计分，最后加上联合投标人的受让管理得分。联合投标人的受让管理分根据联合投标各方的受让管理总幅数计算。评分中，独立投标的合资公司将被视为合资公司各股东方组成的联合体，参照联合体评分规则进行评分。

11、 地块未来销售的房价是否会随地块公告公布？未来房价限价与实际成交地价的关系将以什么形式确定？

答：根据《关于进一步加强本市房地产管理的通知》，房屋管理部门将在交易会现场就地块周边房屋销售情况做交易提示，参与地块交易活动的竞买人/投标人应签署知晓出让地块房地联动房价查询结果以及理性竞价的承诺书（简称“承诺书”），根据房屋管理部门要求，该承诺书作为出让合同的附件。交易提示及承诺书样张详见附件1。

12、 可否提供交易资金来源申报表样张？

答：详见附件2。

13、 地块正式公告的出让须知是否与土地交易市场5月10日发布的须知（样张）完全一致？

答：以各地块出让文件为准。

附件1：

关于住宅用地集中出让相关提问的解答和提示（5月10日）

第一部分 关于网上注册和申请

1、 新成立的公司或自然人如何办理CA？

答：可以至上海市四川北路1717号总部办理，联系电话：021-36393100。办理时务必说明参与国有建设用地使用权出让活动，必须使用CA登录网上交易系统。

2、 外地公司和境外公司还需重新办理CA吗？

答：必须在上海办理CA。

3、 在网上交易受理平台进行注册时上传附件显示“上传未成功”怎么办？

答：请使用360极速浏览模式，根据操作指南进行网络设置，同时确认上传的附件是否加盖电子章，并在“上海一网通办”网站中进行电子验签。若问题仍未解决，请拨打咨询电话：58823624。（“上海一网通办”网址zwdt.sh.gov.cn）

4、 “上海一网通办”网站对电子章加盖数量有限制吗？

答：根据“上海一网通办”管理规定，每天只能加盖20个电子章。如有意向参与竞买的，请提前准备相关电子材料。

5、 注册审核阶段受托人信息必须填写吗？不同地块可以委托不同受托人吗？多幅地块委托了同一受托人，若后续交易时间有冲突可以修改吗？

答：注册审核阶段可以暂不填写受托人信息。不同地块可以委托不同受托人。竞买人参与多幅地块的，若后续交易时间有冲突，可在挂牌截止前或投标开始前在网上交易系统受理平台中变更受托人。

6、 在网上交易受理平台完成注册后，工作人员在几日内对提交的注册信息进行审核？

答：竞买人提交注册信息后，1个工作日内完成注册审核。

7、 网上报名如何操作？

答：建议下载《上海市国有建设用地使用权出让网上交易系统受理平台操作指南》，下载路径：上海土地市场-客服专区-业务指南-业务告知-更多。

8、 上传的申请材料可以是ZIP格式的压缩包吗？

答：必须是PDF格式。

9、 Adobe's PDF 1.7格式(ISO 32000)该版本过低可使用其他版本上传申请材料吗？

答：只要申请材料上传成功，内容可正常预览即可。

10、 上传的申请材料有大小限制吗？若超过限制，该如何操作？

答：“上海一网通办”网站加盖电子章容量要求不超过30MB。若上传材料超过大小限制，可将材料拆分成不超过30MB的若干份材料，分多次上传。

11、 上传的申请材料页数过多，每页都需加盖电子章吗？

答：骑缝加盖电子章即可。

12、 若为联合申请的，承诺书需要提交几份？

答：联合申请各方提交各自的即可。

13、 办理竞买申请时，可否先将上传的材料保存，再行提交申请？

答：可以。集中供地期间地块数量多、交易集中，容易造成网络拥堵，建议提前上传保存。

14、 申请时出现问题，导致无法提交的，该如何处理？

答：首先，用户需检测客户端网络环境，确保网络通畅，且尽量避开申请截止最后时间节点上传申请材料及提交申请，以免多名用户同时操作，造成网络拥堵。

其次，用户根据自身情况和能力检测网上受理平台客户端的系统功能，如电脑端口、网络服务器等，系统功能是否正常。

最后，用户需确保自身的CA数字证书能够登录“上海一网通办”网站，并检测电子签章功能是否正常。若问题仍未解决，请拨打咨询电话：58823624。

15、 逾期提交申请会产生什么后果？

答：网上受理平台不予受理，用户需自行承担相关责任。

16、 申请信息已提交，可以让工作人员帮忙审核一下吗？

答：工作人员不对申请材料进行审核，由公证处审核保证金到账和诚信验证情况，上传的材料由公证处在现场交易会审核。

17、 申请提交后，何时可以查询审核结果？

答：以挂牌方式出让的，最晚可于挂牌报价开始时间查询审核结果。以招挂复合方式出让的，最晚可于发布确定后续交易方式通知时间查询审核结果。

18、 申请提交后，申请信息还能修改吗？

答：除受托人信息外，其他信息均不得变更。

19、 申请提交后，若企业注册信息发生变更如何处理？

答：企业主体信息发生变更的，应及时至工商局开具情况说明，并在网上交易系统中进行主体信息变更申请；其他信息发生变更的，可在个人信息维护界面修改联系人和受托人信息。

第二部分 关于交易规则

1、同一批次的地块如何进行受让管理扣分？成交一块扣一块还是一天一扣？或者同一批内都不扣？

答：投标人本人及其符合出让须知相关规定的企业自2021年1月1日起至地块开标活动开始时点在上海地区(金山区、崇明区受让的地块除外)受让的（含未成交地块的第一顺位中标候选人，包括联合受让）商品住宅地块（包括含住综合用地；但征收安置房、租赁住房、“城中村”改造项目等除外）均纳入受让管理计分范畴，并需进行穿透确认。

2、最高报价一般为起始价的110%，中止价如何设置？报价单位“十万位整数”指加价幅度还是单位？

答：起始价、中止价和最高报价都将在出让公告及出让须知中明确具体金额。一次书面报价阶段的首轮报价须为“十万位整数”，一次书面报价阶段不存在增价幅度。

3、若一次报价阶段仅有两个有效报价，如何确定竞得人/第一顺位中标候选人？

答：报价高者可以在10分钟内进行一次报价修正。需要注意的是，修正报价的单位是“万位整数”，并且修正报价不纳入平均价计算。若修正报价小于等于平均价、且大于报价低者所报价格的，修正报价者为竞得人/第一顺位中标候选人。其他情况，如修正报价大于平均价，或小于等于报价低者所报价格的，原报价低者为竞得人/第一顺位中标候选人。

一次书面报价平均价及报价结果在修正报价后公布。

4、企业和自己的兄弟或兄弟企业投资的公司(俗称的"马甲公司")是否可以参加同一地块的交易活动吗？

答：不可以。根据出让须知第四条申请资格要求的相关内容,该情况属于同一申请人。

5、若A、B两公司违反同一申请人的规定参与同一地块交易活动，A、B两公司都没有交易资格吗？

答：A、B两公司都将被取消竞买资格。涉及违约，具体请参照出让须知附件1第五条违约及处置及附件2第五条违约及处置。

6、同一批次地块，同一家开发商是否可以参与多幅地块的交易？

答：可以。

7、规则中提到的关联方的标准是什么？

答: 申请人的关联方是指凡与申请人之间有直接或间接参股、控股、投资等关联关系的法人或其他组织，但申请人的母公司为上市公司的，该上市公司的非控股股东或非实际控制人除外。

8、报名主体的其中一个股东为有限合伙是否可行?

答:可以。

9、招挂复合出让，多少人转招标，多少人转挂牌？转招标后,入围竞标人的人数如何确定?

答: 确定出让方式的条件等要求由出让人明确。具体可详见各地块出让须知第十条确定出让方式及附件1第三条招投标程序-第（三）款评标-第4项的相关内容。

10、综合评分表内容与以前比是否有变化？

答: 住宅用地综合评分表经济实力部分的材料提交要求已更新为2018-2020年三个会计年度财务报告，技术资质部分的《中国房地产开发企业百强》排名已更新为2019-2021年平均排名。具体可详见各地块出让须知附件1-2。

11、竞买保证金比例还是20%吗？

答:根据交易规则，保证金不低于起始价的20%。具体可详见各地块出让须知第七条保证金的交纳。

12、缴纳保证金有哪些注意事项？

答：（1）关注保证金截止时间，提前交纳保证金，并及时与到账银行联系确认到账情况。建议境外付款人留下境内联系方式。
（2）交纳保证金时，须备注地块公告号。
（3）联合申请的，均为人民币的须交纳至同一保证金到账银行的保证金专用账户内。如为不同币种的，外币部分按照《告客户书》的要求交纳至外币专用账户内，并及时与到账银行联系。

13、保证金何时退还？

答：未竞得/未中标人的保证金在交易会/定标会结束后五个工作日内原途径返还；竞得/中标人的保证金在支付完第一笔土地出让金后凭加盖公章的缴款书第五联复印件和竞得人保证金退还申请表至土地交易市场办理退还手续，材料符合要求的，在非税收入管理信息系统核销后五个工作日内原途径返还（竞得人保证金退还申请表可至上海土地市场-客服专区-表单下载中自行获取）。

第三部分 其他

1、 投资决策主体与申请人、投资决策主体与相应的下属控股子公司之间的股权比例和穿透层级有何要求？若申请人本人为投资决策主体，那么“经济实力、技术资质、项目经验”可否由申请人上级控股股东及控股股东其它下属控股子公司作为业绩提供方？

答:投资决策主体可以是申请人本人，也可以是对申请人的股权比例超过50%的上一级母公司。投资决策主体与提供相应业绩的下属子公司之间的层级可以是多层级的，具体业绩提供方的要求请查看出让须知附件1第四条评标办法第（二）款计分办法。

若申请人本人为投资决策主体的，申请人本人及符合要求的申请人下属控股子公司可作为申请人的业绩提供方，申请人的上级控股股东及控股股东其它下属控股子公司不可作为申请人的业绩提供方。

2、 自有资金的封存时间从什么时候开始？到什么时候结束？同一笔自有资金来源可否用来申请同批次公告中的不同地块？如果发现来源相同会如何处理？

答: 自有资金的最晚封存时间具体以各地块出让须知所附监管协议上注明的日期为准。最终出让方式为挂牌出让的，未竞得人可在交易会当天凭《未竞得通知书》解封；竞得人在付完土地款50%以上可解封；最终出让方式为有竞价招标方式出让的，非中标候选人可在投标当天凭《未中标通知书》解封；中标候选人但未中标的在定标会当天凭《未中标通知书》解封；中标人在付完土地款50%以上可解封。

同一笔自有资金来源不可以申请同批次公告中的不同地块。竞买人参与多幅涉住地块交易的，每幅地块应准备相应的自有资金。

若专业机构核减后的申请人自有资金金额低于地块起始价或申请人的最高报价的，申请人将被视为提交虚假材料，应按出让须知违约及处置的相关规定承担违约责任。

3、现场竞价的地点、形式和时序安排。

答：根据住宅用地两集中出让管理要求，市场将连续安排交易活动，具体详见各地块“出让须知”及“确认出让方式的通知”。竞买人/投标人须至土地交易市场，参与现场交易活动或投开评活动。举牌竞价及一次书面报价均使用电子辅助竞价系统，系统不接受相同报价。

4、此批次上市的商品住宅地块中是否还有地块有自持15%租赁住宅的规划要求？

答：地块的规划建设要求和出让条件由出让人明确。请详见各地块出让文件所附出让预合同。

5、未参与A地块出让活动的公司，是否可以在交易结束后，以股权投资等形式参与该地块的合作开发建设？有什么限制？

答:地块受让人的出资比例、股权结构、实际控制人等均不得擅自改变。受让人的出资比例、股权结构、实际控制人发生改变的，应事先经出让人同意后方可实施。

地块的受让人应按出让合同的约定进行本地块的开发建设，在完成出让合同约定的所有建设并完成房屋所有权首次登记前，不以任何直接或间接的形式将受让人（及受让地块项目公司）的股权或投资权益转移给本地块其他申请人或其关联方。

地块的未竞得人在受让人完成出让合同约定的所有建设并完成房屋所有权首次登记前，未竞得人及其关联方不以任何直接或间接的形式获取受让人（及地块项目公司）的股权或投资权益。

6、政策限制竞得人与未竞得地块参与人之间交易，如竞得后至交付期间，因特殊原因发生确需交易的情况，是否有明确限制？

答: 地块的受让人应按出让合同的约定进行本地块的开发建设，在完成出让合同约定的所有建设并完成房屋所有权首次登记前，不以任何直接或间接的形式将受让人（及受让地块项目公司）的股权或投资权益转移给本地块其他申请人或其关联方。

地块的未竞得人在受让人完成出让合同约定的所有建设并完成房屋所有权首次登记前，未竞得人及其关联方不以任何直接或间接的形式获取受让人（及地块项目公司）的股权或投资权益。

以上内容以上海市规划和自然资源局网站、上海土地市场网、中国土地市场网等公布的出让公告和出让文件为准。

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