大发地产:“降负债”秀实力,规模效益并行成长

俗话说：“欲速则不达”。发家于温州崛起在上海、正在稳健上升通道的大发地产，对快与慢有着不同的理解和注脚。

今年以来房企再次站到同一起跑线，以前所有的东西归零，政策与市场变化带来的挑战一向与机遇并存。随着“三条红线”的推出，行业警钟再次敲响。

克而瑞数据显示，受疫情影响，前三季度全国仅有8家房企目标完成率达到75%以上；而2020年房企中报披露数据中，“三条红线”均未触及的房企仅有十余家。

巧的是，10月份迎来上市两周年的大发地产，同时出现在上述两份名单上。

众所周知中小房企生存艰难，不禁令人好奇，这家并不追求规模的百强房企，到底做对了什么？

01

销售额三年CAGR达到126%

随着往年调控政策步步加码，房企销售增速放缓已是行业共识。尤其是进入2020年，疫情“黑天鹅”突袭之下，房企业绩增速下降常态化。

克而瑞数据显示，上半年，TOP10房企销售金额20876.3亿元，同比下降3%；TOP100房企销售金额达到51140.8亿元，同比下降约2.7%。

而大发地产却实现了难得的逆市增长。数据显示，2020年上半年，大发地产合同销售额约112.08亿元，同比增长58%；合同销售面积约80.1万平方米，同比增长36%；合同销售均价13996元/平方米，同比增长16%。

这样的上涨势头，在下半年继续保持。截至10月31日，大发地产10个月累计实现合同销售额约231.05亿元，已经接近完成年度目标（240亿元），位居克而瑞《2020年1-10月中国房地产企业销售TOP100排行榜》第86位。

实际上，在过去三年里，大发地产已经走出一条独特的高增长曲线。

据年报数据，2018年大发地产合同销售金额首破百亿，达125.23亿元；2019年大发地产合约销售额约210.17亿元，同比增长68%。回望过去三年，大发地产2017-2019年合约销售额CAGR（复合增长率）高达126%，远超行业平均水平。

上市才满2年的大发地产，已然成为中小房企突破性成长的样板。

02

资金、杠杆、效益有序平衡

资金是企业的血液，尤其是对房地产这种重资本行业而言，企业的负债水平和融资能力尤为关键。

随着“三道红线”新规落地，房企融资环境再度进入收紧阶段，“去杠杆、降负债”成为多数房企今年剩余时间的主要任务之一。

但对大发地产来说，负债指标很“安全”。2020年上半年大发地产的净负债率进一步降至约71.7%，较2019年年末的77.8%，下降6.1个百分点，较2018年更是下降35.5个百分点，降负债效果显著。

谈到净负债率的大幅下降，大发地产CFO罗俊曾在2019年业绩会上分享了其原因，主要是采取了三个措施，一是有效的回款管理带来了经营性现金流加快流入；二是通过与合作方的合作降低了公司投入，降低了财务风险；三是严格控制了投资与回款的比例，这一比例未来也将在动态中进行调整。

这三项措施，让大发成功在2019年把净负债率降至80%以内。不过罗俊也表示，大发将会继续追求规模扩大，保持行业内较高水平的增长率，因此未来两三年的净负债率合理区间是在100%以内，既保持财务稳健，又符合公司快速发展需要。

负债率不仅是衡量房企财务杠杆水平最重要的指标，还折射了房企的进退节奏和战略偏好。从财报数据可见，大发地产的发展策略趋于克制、稳健。

现金流方面，截至2020年6月30日，大发地产持有总现金约57.93亿元，同比增长23%，现金短债比维持在1.2倍，指标同样“安全”。

2020年1-7月大发地产成功发行3.5亿美元优先票据，进一步优化其财务结构。并于2020年4月27日，大发地产已按赎回价偿还所有未偿还2019年4月票据，赎回价总额为1.29亿美元，展现了大发地产的资金实力和良好信用。

此外，大发地产积极拓宽多元化融资资源，优化债务结构，通过银行贷款、发行境外美元优先票据及其他渠道，为长期发展开拓充沛稳定的资金来源。

良好的财务表现，让大发地产获得国内外机构的认可。2020上半年，穆迪重申大发地产国际信用主体评级B2，展望维持稳定。在资本市场的影响力稳步提升，为大发地产未来获得更多的资金支持提供了便利。

外部的大环境正在对房企提出新的挑战，上市两周年的大发地产成绩可圈可点，低调前行但志存高远，正向外界展示出自身极强的爆发力和成长性，并不断筑牢提效增质“护城河”，以更多的“确定性”去拥抱未来的“不确定性”。