上海楼市:在上海,如果买房不买学区房,那该怎么买?

我是曾叔谈房 ，资深房产投资专家。与你相见恨晚的买房导师，曾叔没有千篇一律的自媒体，没有遮遮掩掩的让你摸不清头脑！曾叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。关注曾叔谈房 ，带你成为最会买房的人。

以下内容来自“曾叔谈房 ”微信公众号,粉丝提问

提问：曾叔，你好！本人首付600万左右，打算贷65%，也就是总价1600左右的三房，不用考虑学区房，想买浦西中环内，想买保值一点，增值当然更好。请问曾叔有没有推荐，谢谢！

回答：你好，自住为主的话，新房有青云壹号，青蓝国际，徐滨壹号，瑞虹9。但是这些都比较难摇号摇中。二手房，可以考虑这些黄浦老西门、五里桥、黄埔滨江，静安南京西路、大宁，浦东陆家嘴、世纪大道这些地方。

提问：你好，曾叔，请问上海市中心老学区房，值得我入手吗？

回答：你好，值得入手的，上海最贵的就是学区房，特别是重点学区，单价高的离谱，而且是逐年上涨的，保值没的说，升值也是不用担心。投资也是不错的。

提问：曾叔，您好，我想咨询一下首套房，自住，工作在陆家嘴，预算有限，看了曹路300万04年商品房，无电梯三楼，首付140万，能否给个建议是否可买，这套房子的保值如何呀，还是说应该买总价更高些的房子，还请问有其他建议的好板块吗？

回答：你好，增值不行，保值没问题，肯定不会跌。300万的大房子大多如此，只能满足上车需求，其他都不行。建议增加预算浦西到500，浦东到600万总价，会好很多。具体详见内部分享文章。

提问：曾叔，你好，求被抽中。请问上海现在是置换的好时机吗？曾叔觉得张江汤臣豪园怎么样呢？

回答：你好，张江汤臣豪园很典型，就是当年大家觉得平平无奇的地段，甚至老上海人BS的地段，因为产业、人口导入、购买力迅速提升所以兴旺。 2006-2016也许有个别房子10年10倍吧。8000到80000。 汤臣豪园是过去十二年涨的最快的小区之一。因为现在基数已经比较高了，所以未来涨幅会受些限制，所以我比较谨慎，即便有张江码农高端产业加持，我也认为大盘平均涨幅就差不多了。小区本身没有问题，张江本身住宅就很少，这也是为数不多的张江园区内的品质住宅，看平它走势的原因主要是因为最前面说的两个原因。 张江的住宅有两个标杆，地段角度张江汤臣豪园更优，但品质就要看城市经典了。 户型普遍都偏大，适合改善需求。考虑自住可以买。

提问：新人首问，曾叔好,房山人,最近想给孩子买个学区,在长阳看一圈。包括北京四中(长阳半岛) ,首都师范附属中学实验学校(国际花园,芭蕾舞) ,还有新建的北理工实验学校(睿府书香,远洋新世界) 。后来通过中介看青龙湖有个人大附丰台学校不错,燕西华府127平米考虑中。纠结 不知道那个好。又想找个有潜力的。求支招

回答：你好，如果只考虑长阳，优先半岛和熙悦山，其他没学区的涨幅和流通性很难保证。燕西华府品质还是不错的，有学区概念，缺点是项目位置太远了，你要是自住的话，通勤是个巨大问题，以后可能不好出手。如果考虑升值潜力，建议跳出房山，多关注丰台。

提问：曾叔，你好，请问全国楼市还会继续回暖吗？但是因为疫情的原因，会晚来二、三个月，曾叔这个您怎么看呢？

回答：你好，疫情给你提供了建仓的时间差。如果开年一个月就上涨，很多人会无法上车。我们期望的楼市，最好是平稳而不易被直接察觉的涨幅。原因：这样更容易安排买房配套的工作，如果你是房产服务的提供方，你们也可以更好的开展客户的工作。一旦行情大起大落，就会存在长期的观望和短期的追涨杀跌。结果就是淡季旱死，旺季涝死。

提问：您好，曾叔，我手上有套幸福珺湾大概133平左右，是高楼层。现在感觉涨得好少，而且月供还高，是否还能继续持有呢？谢谢！

回答：你好，幸福珺湾的地段、学区、品质都不错。可能唯一的缺点就是没小区环境，略不匹配大户型、高总价的客群需求，133平的4房这个总价段在碧海湾&西乡有大概两三百套对手盘，价已有优势了。接下来的机会点还是前海扩容的一波行情，此时平行置换同总价的房子容易踏空，对你来说目前宜静不宜动。当然，如果是钱多想买更高总价的，那我比较支持此时出手置换到宝中是不错的选择。

提问：曾叔，你好，我有想法在重庆投资买房，曾叔您觉得能下手吗？如果能下手有没有推荐区域？

回答：你好，重庆适合长持，可以入 推荐地铁沿线+10年内次新+2.3房为主，单价不要超过1.5，重点关注2江4岸， 国际社区，弹子石地铁沿线和黄御峰。对于你的情况，我还有更好的选择，可参考内部分享。

提问：您好！曾叔，我想问下，目前静安学籍户籍对口菜中，到时候可以在静安报名摇号青浦世外的住宿名额吗？看到去年青浦世外住宿名额比走读名额多。如果走体制内，青浦世外这个学校值得去摇号吗？如果没摇中世外的话，民办还有一个统筹志愿是吗？民办统筹志愿是报第一志愿同区的学校吗？如果民办都没中，是统筹静安的公办是吗？另外还想问下：1.对口静安菜中的情况下，是否能推荐下哪个区的民办比较值得摇号？民办实力强名额相对比较多。2.新中考体制下，今后主要是区内竞争对吗？青浦和静安哪个区好高中更多？新中考政策下哪些区比较值得选择？谢谢！

回答：你好，是可以摇的，一般调剂志愿有三种：同校的不同班型调剂，区内调剂，集团内调剂，如果没摇中，统筹静安的公办。民办强的可以选徐汇，杨浦，闵行，虹口。区内竞争和校内竞争，静安的市重点高中更多。建议选择高中资源丰富且梯队合理的区，但具体还要看升学目标。

提问：曾叔，你好，请问在上海买房投资，怎么做到效益最大化？

回答：你好，买房投资，要买大城市或者周边地区。资源集中，有需求支撑，能保证投资回报率和流通性。买房投资怎么做，详见知识内部资料分享。

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