上海买房攻略:选购二手房需要注意什么?给70%不会买房的人!

我是曾叔谈房 ，资深房产投资专家。与你相见恨晚的买房导师，曾叔没有千篇一律的自媒体，没有遮遮掩掩的让你摸不清头脑！曾叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。关注曾叔谈房 ，带你成为最会买房的人。

以下内容来自“曾叔谈房 ”微信公众号，粉丝提问

提问：曾叔，你好，请问应该选二手房还是新房？选购二手房需要注意什么？

回答：你好，新房二手房各有利弊。现在产品是越来越好，所以新房在规划、户型、园林、施工等方面大多数是比二手房要好的。二手房看得见，对户型、配套、物业等各种优劣势都一清二楚。之前也说过选二手房的问题。主要三点，一是比较累，要多看多比较，和新房不一样。新房是在建设中，现场看不出什么，二手房每套都一样，不只是户型，楼层带来的采光也会不同，不同楼栋同一户型也不同。还有就是原来人家住的情况也会有影响，还有周边的邻居。所以，选好意向的之后要一套套看一套套比较。看小区的物业管理也很重要。二是讨价还价的心理战。三是要有个靠谱的中介。二手房很多手续需要中介配合，中介的责任心、服务、流程的熟悉程度、与银行房管局等的关系等，都很重要。三点之外，就是运气了，碰到了合适的房子合适的价格。

提问：曾叔，你好，我想在上海买房，首付300万，请问曾叔有没有推荐的板块和小区，谢谢！上海买二手有没有哪些要注意的？

回答：你好，首付300万，大概可以买到600到800万。一是最好买总价最小的学区房，可以考虑浦东和闵行的双学区房和九年一贯制，民办摇号后，闵行和浦东初中学区房吃香，这个逻辑还能用上三年。虽然有划片摇号的隐患，但大概率还是涨的。二是吃区域能级提升，可以考虑大虹桥、三林、张江南的新房和次新房，因为这些区域都有或者能被辐射到高能级规划，长远看好。最近一段时间，因为新房限价，能买新房尽量抢限价新盘，由于限价现在二手房很大部分都处于冷冻状态，所以你如果买的话，要耐心持有，上海有几类二手房投资需要警惕：

第一、没学区的老公房。这类房子的最大优点就是：中环内，地段好；面积小，总价低，流动性好；没什么学区和品质溢价，稍微收拾下，租售比高。所以，以前老公房是非常热门的产品，新上海人结婚前过渡，买一套，囊中羞涩又想留在市区，买一套，投资客眼里好租好卖，买一套。然而这几年，老公房是市面上跌幅最大的产品类型。并不是房子变老了，而是买家口味变了。现在认房又认贷，处女贷用过一次就得首付七成，尤其珍贵，还舍得把首房首贷用在区区两三百万的老房子上吗？房票珍贵，首房首贷珍贵，又没学区加成，这类老公房自然越来越不吃香。

第二、没有地铁的郊区次新房。按照过往的经验，地段越偏、价格越低的房子涨得最快，所以郊区次新房很受欢迎。原来没地铁，可能过两年就拉了一条过来，三五年就造好了；原来配套差，很村，发展几年，商业、学校、医院都建起来了。远郊变近郊，近郊变市区，母鸡变凤凰，屌丝变富帅，不都是这么来的嘛！然而，前几年，上海市区每年可以向外推进1-2公里，路网一铺，商品房一造，配套一建，就起来了。最近两年，市区向外拓展的速度明显变慢了，像浦西推到七宝九亭、南翔江桥、徐泾华漕这里，浦东推到广兰路、森兰、孙桥这里，可能几年都推不了1公里，还是有大片大片的土地空着。地铁的建设速度也慢下来了，没地铁规划的郊区，可能在“有生之年”就不会变成地铁房了。背后的原因，在于人口红线之下的上海，城市发展从外扩慢慢变成了内秀，之前人口虹吸、城市摊大饼的套路，现在是行不通了，搏郊区变市区的方法也就不灵了。

提问：曾叔，你好！我女儿在上海只有一套自住房，如她把房子赠予我，是不是又可以买一套房？不懂就问

回答：你好，是的。但是如果你的房子不满5唯一的话，你卖这套房会有全额20%的所得税。

提问：曾叔，你好，请问家中现只能借用老人购房资格。手上目前可动用资源有约150左右的子弹，一套燕郊价值900住宅。想入手南二环方庄边上日月天地950万的房子用于改善。如果燕郊房子顺利卖掉即可实现目标，你好，如果短期内卖不掉，能否通过燕郊房抵押贷款或者其他方式实现吗？谢谢！

回答：燕郊这个总价短期很难出手。抵押掉+手上子弹应该能到700左右，但还需要想其它方式凑足200+资金，信用贷和信用卡可以提前计划起来。

提问：曾叔，你好，请问今年在成都买房，选哪个版块？

回答：今年在成都买房，推荐的版块：东安新城。东安新城，位于成都正东方向，距离天府广场15公里。作为2021年第31届世界大学生夏季运动会开闭幕式，以及主要赛事的承载地，东安将是成都建设世界文化名城。换句话说，东安新城未来是现在整个龙泉驿区的城市中心，也是大成都东进建设发展的重心之一。就好比：鸟巢之于北京，龙岗之于深圳，西湖之于杭州。截止目前，已有十多个楼盘交房入住，小区底商配套相对完善。不仅如此，还有新城吾悦广场以及沃尔玛超市，片区内商业配套较为完善。地铁2号线、4号线都从东安新城南北侧穿过，未来更有20、12号线地铁服务于东安新城。

提问：曾叔，你好，想请教一下长江新城区可以投资吗？会不会有望成为下一个光谷东？大概需要多少年火热？如果投资的话，哪个盘比较合适？

回答：你好，长江新城1.0版本还没有正式落地，未来发展不好说。 但是对比武汉其他几个远郊区，汉口北还是更有优势。 1.有地铁 2.有长江新城的持续广告投入 3.离汉口主城区最近的一个板块，承接汉口的人口外溢需求 4.新盘少，不需要多大资金就能把板块炒起来 5.价格并不高，其他三环边同等地段的房子已经是1w—1.5w了，汉口北的价格还是略低。 6.环线位置好，处于高铁和机场之间，价格不应低于文化大道 7.青山高铁新城会带动板块提升 8.上风上水 缺点是：除了价格和地铁21号线以及江北快车道直通二环，配套产业都一般，而且租赁市场价格低，买了月供硬扛，二手市场需要时间成熟。 如果你没有房票，长江新城板块的不限购区域是非常好的选择，如果你有武汉房票，尽量买主城区，长江新城目前来看不确定性太大。

提问：曾叔，你好，我想在明年杭州入手一套房子，已经在下城区有一套小户型的房子，明年大概有180万左右，怎样布局比较好点？谢谢！

回答：你好，杭州可以买，整个杭州基本上是西跟东两个方向，大江东部分主要是以工业产业为主要，整个西是以科技人文居住为主要。所以从杭州本土土著来说，是比较喜欢整个城西板 块，第二， 从人口的迁移角度来看，未来科技城是 2019-2020年整个杭州市区域人口增加最快的地区。最近杭州的人口表现也很强，所以可以继续加仓。杭州投资价值高的板块详见内部分享！

提问：你好曾叔，请问曾叔一下。在上海无房，有过一次购房记录。现在名下无购房按揭，在上海买房，首付是几成？请问房子看好了，如何和卖家砍价？

回答：你好，第一，之前购房如果用了房贷，现在买房需要首付6成。之前购房如果没用房贷，现在买房只需首付3成。第二，如何和卖家砍价：砍下三十万的方法，详见内部分享文章。

提问：曾叔，你好，想问一下买二手房，如何去和房东砍价呢？

回答：砍价是门技术，具体详见知识内部资料分享。

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