上海楼市:这个区域是否可以上车?有合适的楼盘推荐吗?

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提问：曾叔你好，刚来的新人，请帮忙解答一下我的问题：坐标上海，无购房资格，子弹20，本想买公寓自住，看了您之前的解答，放弃。老家在山西运城，以后不回去，看了您之前的回答说三线城市投资不合适，那就算了吧。现在的话我应该考虑环沪吗？昆山那边已经涨起来，首付也不够。嘉兴嘉善那边中介都在热卖，这个区域是否可以上车？有合适的楼盘推荐吗？

回答：你好，长三角周边城市很多，第一梯队的是上海 杭州 南京 苏州 宁波，结合你的预算来看，可以考虑第二梯队，推荐嘉兴，更适合你的情况，不过预算最好往上拉一拉。嘉兴一个环沪杭卫星城，后花园的身份。主要承接的是来自于上海和杭州的人口居住功能。总的来说，这个城市价值回归后，还是可以买的。

买房的话：1、从产品上来说，要买流动性较好的房产，例如嘉兴市场一如既往销售火爆的住宅产品，80-100平米小三房，及100-120的大三房。2、地段方面：要从角度看。首先是位置，嘉兴的价值在于挨着上海和杭州，嘉兴的房子主要购买客群还是来自上海和杭州两个方向，那么选择和上海杭州直接接壤的版块就可以了，环上海方向直接搭界的是嘉善和平湖。杭州方向是海宁和桐乡。但目前嘉善房价炒的太高，超过嘉兴市区，涨幅严重透支，在增值角度目前不如嘉兴市区。嘉兴市区首选科技城。3、交通。这个对于卫星城来讲极其重要。目前嘉兴最快的通行方式是高铁，其中高铁在桐乡，海宁，嘉兴市区都有站点，上海方向高铁最近的站点是嘉兴市区的嘉兴南和嘉善南站。这些地方都是很好的购房地段。

提问：曾叔，你好，本人福建宁德人，在上海重固镇有一套89坪的房产，有总价贷款，这么多年涨幅有限，不温不火的，最近手头也紧，欠了点钱，而宁德当地的房产这两年，从16/年的开盘价六千多到现在的一万八或两万，宜居的南岸二手房 都要一万八，现在出手置换还是？买二手房还是靠时间换发展买一手房？或者有什么别的建议？

回答：你好，上海和宁德城市完全不在一个等级，房价基数也更是相差甚远，没有可比性。所以如果你有上海房票，投资更应该放在上海置换，而不是出手上海置换到宁德。宁德属于三线城市，在福建省也属于经济比较落后的市， 非省会三四五线小城市一般都是人口流出性城市，目前价格纷纷破万，

总的来说是以下几个原因：1.zf去库存目前走到了三四线2.整体货币放shui通胀的外溢效果3.三四线的棚改拆迁。推动但这些城市简单来说会有两个大的问题：1.价格表现为一手房价格，整体价格筑基不稳。2.基本上没有二手市场，退出机制有问题。变现基本上靠撞大运。所以职业短抄抄家短期可能有赚，大部分都是接盘侠交智商税。3.未来不会再有15-17年全国普涨行情。如果考虑上海，重固区位不看好，可以出手置换，上海作为一线城市，未来还是领涨作用，投资价值一定是最大的，不要轻易放弃。上海买房价值高的板块及楼盘分享，具体详见内部分享！

提问：曾叔，您好。我户籍成都，在上海工作生活。名下无房，属于首房首贷。目前有70万，准备在成都三成首付，投资一个200万左右的房子。请问：1，成都的房价目前来说，升值空间大吗？适合投资吗？2，成都的贷款利率非常高，5.88，现在入手合适吗？3，新房和二手房哪种更合适呢？4，投资区域可否推荐一下？或者楼盘。十分感谢！

回答：你好，成都的房价，长期来看还有很大的升值空间，如果能上车就上车。特别是你这样的无房刚需，上车更加没有问题。新房还是二手房其实主要也是看性价比，没有一定是选择新房还是二手房。只有总预算，但没有强调购房面积和区域选择。如果是主城区200万左右，只能选择二手房，比如老破小，或者位置偏一点的次新房，根据自己的需求来选择。这种选择耗费精力，需要线下多看很多房子，和中介、业主打交道。如果是长期投资就选择新区新房，由于目前配套不齐全，发展空间大，有一定潜力。重点关注的板块详见内部分享。如果考虑近几年自住，就选交通、配套便利、具有学区属性的区域，房龄可忽视，满足自身需求即可。

提问：曾叔，您好，我是新上海人，想买一套作为婚房，首房首贷，预算450-500万，目前住在徐汇滨江板块龙耀路地铁站附近，比较喜欢这个区域的居住环境，也很看好徐汇滨江规划，现在比较纠结是否可以买龙南X村的老房子，或者买植物园南/徐汇华泾的次新房。

回答：你好，这些区域里面比较好的是华泾的次新房，华泾还有一些腹地，有发展潜力，但你的预算还是不够的，可以考虑增加点预算或者买小一点。另外闵行也是可以选择的地方。

提问：曾叔，你好，御景壹号，新天半山，天墅这几个大概400左右的自住加考虑10年以上投资，您推荐哪里？

回答：你好。御景壹号，江景好，延江的房子稀缺，没问题；新天半山，依山傍水，自住不错，但投资不是很好的选择；天墅在同和这边，片区价值一般；如果选的话，首选江景好的，次选新天半山。就按你这个顺序选吧。

提问：曾叔，你好，请问买房首付不够，能不能网上借钱？有什么风险吗？

回答：你好，建议最好不要。对于征信这个事，大家要引起高度重视，网上现在有很多借款的渠道，随便一个APP就有金融借款项目，没有借不到的钱，只有你还不起的利息，以及无法修复的征信污点。在网上别瞎点这些借钱的项目，对于以后找银行贷款有影响。现在的新版征信非常详细，包括你在网上仅仅只是检测能够借款的额度，都会有记录，有些人可能就是好玩。但对于银行来说，这些就是你缺钱的证据，还款能力差的证明，等真正买房贷款的时候，能不能批下来就不好说了。而且如果之前有借贷，很多银行也是要求必须还清之后，才能办理房贷。总之，珍爱征信，远离网贷。

提问：曾叔你好，上海第一套房自主加升值，徐泾北城的动迁房您觉得可以买吗？

回答：你好，自住差了一点，预算不够上车可以。

提问：曾叔，你好，买大房企的房子有可能被坑吗？期房，怕质量不好！

回答：你好，期房vs现房。已经入住的楼盘，缺点都已经暴露出来了，为了后期的销售，只会越改越好，而不会更差。而期房，宣传总有夸张之处，也就是说，你实际住进去，只会比现在说的要差，而不会更好。一个是加，一个是减，一加一减反映在价格上，这个道理就不用多说了。

提问：曾叔你好，北方人在上海工作，请问昆山花桥的房子值得投资吗？新房还是买二手次新更好，有推荐的吗，谢谢!

回答：你好，工作在上海，环沪城市我只看好花桥。上海限购不放开，花桥就可以长期享受价值外溢的红利。花桥是目前离上海较近的，重点是有轨交可以到达，方便上海通勤，这样价值才能更好外溢。如果你买房目的是为了投资，而非自住，我建议优先买二手次新，配合出租，新房投资周期太长。

提问：曾叔 ，你好，请问房产税出来后，房价会继续上涨吗？

回答：你好，具体详见知识内部资料分享。

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