上海楼市:贷款30年买房,利息几乎达到了我的房价!

我是曾叔谈房 ，资深房产投资专家。与你相见恨晚的买房导师，曾叔没有千篇一律的自媒体，没有遮遮掩掩的让你摸不清头脑！曾叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。关注曾叔谈房 ，带你成为最会买房的人。

以下内容来自“曾叔谈房 ”微信公众号，粉丝提问

提问：曾叔，你好，请问您一直建议贷款30年，我算了下，贷款30年的利息几乎快达到我房子总价了，我真不觉得贷款30年划算，您能否详细解释一下，谢谢！

回答：你好，按揭30年买房，利息几乎等于房价，这就是一个典型的数学问题，按揭的房款加上30年的利息，和按揭的房价相差不多，这也是事实，这是一个数学题；而真正你面对银行的贷款和利息，则是一个经济问题。你要明白一个问题，这世界最不值钱的，就是“钱”本身。因此，你不能用今天计算的按揭利息，拿到若干年后来比较。30年前如果谁有1万元，那是远近闻名，叫“万元户”；而今1万元则太普通了，也许今天的1万块钱，30年后可能就相当于我们今天的几百块钱，你说，你银行按揭的几十万块钱，30年后相当于现在多少钱？这重要么？从这个47年前的存款案例来说明一个问题，不用数学问题来计算今天的贷款和利息，而要从经济的角度来思考按揭和利息的问题，两者是不同的。总之，在买房的时候，能够使用按揭贷款，就尽量的按揭，当你按揭买房的时候，按揭的房款和利息都是固定的，几十年后都不会有太多的变化；而未来经济是在不断的变化着的！

提问：曾叔，你好，请问我预算700万左右，有没有推荐的楼盘啊？

回答：你好，你这个问题也太大了，只能大概回答下。北区考虑下大华，西区考虑下大虹桥，东区三林、前滩，南区浦江镇、古美，具体要结合你的学区强度、上班通勤、居住产品的偏好再来做选择，对于你的情况，我还有更好的选择，可参考内部分享。

提问：曾叔，你好，请问在上海有没有必要把多套低总价的房产合成一套高总价的房产，比如把两套600万房产卖掉买一套1200万的？主要目的是防止以后全面开征房产税。

回答：你好，完全没必要，2套600万涨幅大于1套1200万，房产税不会有多少成本的，真的有事，到时再弄也来得及。

提问：曾叔您好，请问预算450左右，上海有什么地区或者楼盘推荐，目前在看九亭，暂时不考虑学区，想要一手房或者次新二手房，感谢！

回答：你好，九亭不错的，你这个预算新房可以看看新虹桥首府，涞寅路上的几个标杆二手房也都可以去看看。其他片区的话，大虹桥辐射区比如泗泾、徐泾北城、江桥、徐泾、华漕这些都不错。如果能接受北边的话，像淞南、殷高路、顾村、杨行这一带也是不错的，你这个预算基本上都可以买到。具体选哪个片区，需要结合你的通勤、自住偏好、杠杆选择再来做决定，具体详见内部分享。

提问：曾叔，你好，目前在上海工作，我老家在安徽芜湖，三线城市。有新房。本来是准备把家里老房（90年代）卖掉的，但目前老旧小区改造，而且周边地段新房开盘价格都很高，地段也的确不错，家里人很犹豫要不要卖。请问这种情况是应该如何分析？

回答：你好， 按照往期旧改推动的案例，权贵事业单位家属楼旧改更快。 不建议等旧改，尤其是不明情况的旧改。周期五到十年很正常。 薛定谔的旧改不知道什么时候来，只怕蹉跎了岁月迎来一场空，当下就换回报率更大的城市和选筹吧。 如果确定3年内能旧改，可以等等，但也别错过了其他城市的建仓时机，抵押老房去天花板更高的城市投资。

提问：曾叔，你好，请教曾叔，甜水园棚改项目现在是不是搁置了，这一片未来有什么预期吗？

回答：你好，甜水园的旧改进行中，但是具体进度会怎么样，暂时没有定论。凡是明确利好的消息，在北京的传播速度是很快的，价格已经提前一步提现。甜水园本身地段不错，尤其和朝阳公园南门接壤地段。但是一两个地块改造不够，如果能从金台路到朝阳公园一条马路全部打通重新建设，普通新盘卖到12万不奇怪。

提问：你好，曾叔，上海总价700-800万，中外环附近，交通方便，临近地铁，有潜力的地方，有什么楼盘推荐吗？

回答：你好，三林、张江南、天山、长风、大场、上大、大华、碧云。这些地方都挺适合的，潜力也不小。具体哪个适合你，要结合你上班通勤，学区强度、还有对居住产品偏好，再来做选择，具体到我的圈子里查看分享文章。

提问：你好呀！曾叔，请问不满二的房子房东说可以远期交易配合满二，这种你觉得靠谱吗，不知道怎么操作的，如何规避风险？谢谢

回答：你好，可以，如果不太久，差几个月可以。很简单的，定金合同上约定网签晚一点即可。

提问：曾叔，你好，请问为什么市区老公房的涨幅明显不如近郊房？

回答：你好，值得投资的房子，大都在城乡结合部，为什么这么说？1.低单价，道理简单吧，永远是便宜的容易涨；2.因为便宜吸引到外来人口，慢慢成为存量人口；3.仍有空地可以规划，而且可以大干一场，市区密度高，想再搞规划只能拆迁，成本太高，一张白纸才是最好的；4.人来了，所有都来了，学校 医院 各种配套当然，也不是所有城乡结合部都值得买，我看好的城乡结合部的特征如下：1.大都离城市中心区域20-35公里；2.房龄新 户型好 租金低；3.容积率2.5-3.5；4.一手房开盘即被秒；5.二手房挂牌量巨大，房地产市场横盘时卖房很难；6.市场一旦启动，这些区域先涨，且领涨任何区域…

提问：曾叔，你好，请问在杭州买房投资，怎么做到效益最大化？

回答：你好，买房投资，要买大城市或者周边地区。资源集中，有需求支撑，能保证投资回报率和流通性。买房投资怎么做，详见知识内部资料分享。

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