上海楼市:老公房还是更郊区一点的新房?你怎么选?

我是曾叔谈房 ，资深房产投资专家。与你相见恨晚的买房导师，曾叔没有千篇一律的自媒体，没有遮遮掩掩的让你摸不清头脑！曾叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。关注曾叔谈房 ，带你成为最会买房的人。

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提问：你好，曾叔，坐标上海，工作华泾，上车盘，首付100万，有考虑华泾地区的一室户老公房，还是更郊区一点的新房，想请你给点建议？

回答：你好，首付100可以考虑总价300的标的，建议适当gpgd，降低首付款，拉高总价。大虹桥区域热度，以及未来可在发展性和口碑要远强于华泾。自住投资的话可以考虑西边大虹桥辐射区的房子，内部分享里有详细推荐。最近两年房价涨幅变慢之后，购房者的需求开始有变化，开始消费导向，倾向于买好房子，好房子要么有资源学区，要么有产品力。一室老破小，一居是置换链条的底层。随着房价的逐步提高，买房不再是个人消费，而是是家庭行为，没有人成家立业，父母出钱，给你买一居的，这就意味着未来没有人给你接盘最关键的，是溢价。一居的价格往往高出小区平均价。可能两居单价3万，一居就要单价4万。所以我们买房子也要兼顾下接盘人的感受。

提问：曾叔，您好，在昆山花桥有三套房，市值630，济南一套学区房市值550，最近一直在考虑卖掉花桥所有房子，去上海买学区房，娃在读幼儿园中班，请问应该如何操作最好？买上海哪里比较好呢？卖掉花桥三套换上海一套在以后增值方面划算吗？感谢星球指导！

回答：你好，如果有资格能买入上海，我认为这样置换还是值得的，买房不再是看量而是看质。另外环沪的价值未来还是得先看上海楼市启动周期，所以没必要把重仓放在这里，一线城市未来还是领涨作用，天花板更高。上海是顶级城市，确定很大，未来但凡有全国性行情，不管大小，上海一定不会错过，所以买上海一定能涨的。上海的劣势是基数比较高，房价涨幅会受影响，长期还是看好，今年的时机可以买，更有利于抄底。

内环内老黄浦，中环闸北、闵行学区房，以及中外环大虹桥、张江、三林成交量明显起来了，上海隐隐约约正在迎来一波牛市。上海今年结构性行情确定很大的，可以试试看学区房。我们从一线反馈回来，浦东的9年一贯制学区房已经涨了不少了。建议你关注浦西黄浦静安闵行的双学区房。今年带好初中学区房有机会。上海投资回报率高的楼盘，详见内部分享！

提问：曾叔，你好，刚需在上海，两年后落户才能买，现在可买深圳，那么建议买新房还是二手房？决策逻辑是什么？首房首贷150W首付，建议哪个板块？

回答：你好，现在买深圳，因为上海等不了你两年，先买深圳上车对冲涨幅，深圳老破小学位房吧，你这个预算太少了。

提问：曾叔，您好，看到您在圈子多次说到公司买房破限购，我想咨询一下公司买房首付能三成吗？后期过户或者卖出税费有什么区别吗？

回答：你好，公司购房只能全款抵押。 公司购房税费比较高，一般不转给个人，直接转让公司，变更法人或股东。 公司买房，无论是普通住宅还是非普通住宅，只要是以公司名义购房，均需按照房款的3%缴纳契税，不享受税率减半的优惠。 公司买房属于公司购置固定资产，没有条件限制，公司买房需要提供的资料与人个提供的资料不一样，缴纳的契税税率不一样。

提问：曾叔，你好，目前在国外生活，有绿卡，但还是中国国籍，之前在上海有一套老破小，18年卖出，手头有现金80万美金，还是看好国内的未来，想要回国买房，可以入北京上海吗？如何解决购房资格？还是做重庆？

回答：你好，可以。北京上海破限购都是直接结婚【如无户口可能】80万美金相当于550万左右人民币，大笔资金往往先投一线城市，剩下再填充二线舢板。全部资金量直接去重庆沈阳，都是10-15套以上的建仓，需要提前准备4-6张贷票。

提问：曾叔，你好，新人首问，来广营北纬40度单价6.9和四惠远洋天地三期单价5.9，总价一样的大一居，首套自主，请问曾叔比较下推荐哪个？

回答：你好，北纬40度兼具小户型＋学区，属于典型的溢价高发区，看你是否有学区需求。远洋天地 学区上小学还行 初中不行 不算学区房，另外靠近四环路和大望路的位置有噪音影响。兼顾学区入北纬40，否则看远洋天地。

提问：曾叔，你好，我人在杭州，单纯投资9w一平的老破小带杭州最好的公办学校，你觉得是否有投资价值呢？我不清楚上海和深圳的学区房情况。这个有政策风险，但我不清楚它的最高房价收益在哪里？是否值得冒这个风险。

回答：你好，上海深圳学区大涨，杭州也吃这一套，但中毒没上海深。杭州还是摇号新房最爽，望江新城，未来科技城。

提问：曾叔，您好，我考虑投资，首付只有90多，是选择上海还是其它二线城市？

回答：您好，勉强可以上车上海投资房，但只能买泗泾、鲁汇、高桥、曹路、顾村、赵巷这种非常远的房子。如果可以加个几十万首付就会好很多，对于你的情况，我还有更好的选择，可参考内部分享。

提问：曾叔，你好，目前在上海有套动迁房，父母在纠结是否需要房产证加上我的名字，我一方面想保留未来首套首贷的资格，另一方面考虑到未来遗产税或者赠予税，在两者之间取舍，请问有什么好建议吗？谢谢！

回答：你好，不要加名字，先买未来首套房。遗产税和赠与税总是有办法解决的。

提问：曾叔你好，想问能否先全款在杭州购买二手房，然后再用二手房抵押贷款的方式，来代替直接房贷。可以这样操作吗？利率是否比直接贷款低？

回答：你好，可以操作，利率比直接贷款低。具体操作有很多种方式，但这里不方便说，具体到我的圈子里查看分享文章。

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