上海楼市:购买12-15年这样的房龄是否旧?如何实现保值,升

我是曾叔谈房 ，资深房产投资专家。与你相见恨晚的买房导师，曾叔没有千篇一律的自媒体，没有遮遮掩掩的让你摸不清头脑！曾叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。关注曾叔谈房 ，带你成为最会买房的人。

以下内容来自“曾叔谈房 ”微信公众号，粉丝提问

提问：曾叔，您好！想在上海购买一套房子，目前只能买二手房，看了很多房子不知道怎么选择，预算在1200-2000成熟商圈徐家汇港汇附近房龄15年了觉得有点旧、新天地翠湖楼龄12年，配套很喜欢就是价格比较贵，陆家嘴滨江可以看江，资源稀缺，房龄也在15年左右。购买12-15年这样的房龄是否旧？大虹桥会展附近的别墅，和那个成熟商圈的房子那里更适合？目地保值、升值、方便出租几年后想住也可以，持有5年以上。请老师你给点意见怎么选择？

回答：你好，新天地，属于综合优的板块，如果以后自住喜欢那里的环境，是可买的，升值性能跑平大市，强于徐家汇。港汇周边，属于市中心当中比较普通的板块，除非是带有一流学区，否则升值性自住性都一般。陆家嘴滨江，如果想买到看江的三房，2000万以内的预算有些吃力；如果买两房，则能买到，只是自住不够舒畅，如果只两人住，也是可以的。陆家嘴的房子，如看不到江，则升值性可能与新天地差不多，毕竟近CBD、滨江步道也很好。大虹桥会展周边，区位升值性较强，但别墅这类产品升值性不乐观。不如新天地与陆家嘴滨江的二手房。12- 15年的房龄，略有点旧，这种情况下，要看小区的规划、定位、建筑品质、物业管理水平了……

提问：你好，曾叔，保利颂和锦绣御澜的区位，您更看好哪个？二者离地铁都不近，用于父母退休后自住，谢谢。

回答：你好，两个盘都不是以区位取胜的楼盘，靠地铁都不近，只能说保利颂能吃到前滩辐射，锦绣项目吃的是张江辐射。保利颂项目的产品力让我觉得更好一些吧。

提问：曾叔，你好，夫妻两个都是新上海人，预算在500-600万，我在浦东，老婆在徐汇滨江上班，想考虑学区加自住属性的次新房，有推荐吗？谢谢！

回答：你好，你这个预算老实说要带学区次新三房有点紧张，要么加点预算，要么降一点学区，建议如果通勤可支持的话，优先考虑闵行二梯队，或者浦东三梯队学区房，比如七宝、古美、春申、三林、金杨这一带。具体需要结合你对孩子教育的规划、居住品质，特别是通勤的偏好再来做决定。对于你的情况，我还有更好的选择，可参考内部分享。

提问：曾叔，你好，黄浦区的使用权学区房值得买吗？留着可能自用，不用的话，也希望保值。

回答：你好，保值没问题，但最好能够自用，纯投资不买这种，因为不能贷款。

提问：曾叔，你好，刚才没介绍全，我北纬两局已还清，一居还有贷款。天竺联排有贷款。如果需要操作一下，应该如何操作呢？另外，您研究过海外房产么？有好的推荐吗？之前有人和我说不应该动北京房子了，应该把闲钱丢到海外市场，您怎么看？其实我还是挺看好北京的，但有怕鸡蛋都在一个筐里了

回答：你好，海外不建议盲目投资，90%以上会被坑，研究好国内的市场足够了如果要考虑配置，增强风险抵抗能力，可以买一部分海外房地产投资信托基金(REITs) ，这比盲目买 泰国、西港等地靠谱的多。

提问：曾叔，你好，请问曾叔，三四线城市怎样快速卖出二手房？

回答：你好，三四五线城市二手楼市有两大硬伤，一是承接力有限，购买二手房的人相对较少，二手房附带的价值较弱，像学位等。二是这些中小城市的房地产开发往往很活跃，很多小房企都在浪潮里博一把。没有什么好办法。你唯一能尝试的是多给中介一些佣金，看看中介能不能努力帮你卖？多付中介一些佣金要比你降价要有效的多。这也是我为什么经常说只有大城市才有房地产。

提问：曾叔，你好，准备把家里人户口移到杭州，主要是投资，有没有您推荐的楼盘。价格在500-1500。

回答：你好，500-1500还是更适合在一线城市投资。这个总价在杭州投资选项很少。杭州现投资策略是逢笋入，不少新盘价格倒挂都在5千以上，抢到可以无脑入。 没有明显低沽板块。 除了关注倒挂新盘外，二手推荐余杭临平星桥未来科技城、萧山市北等，配合淘笋。

提问：曾叔，您好，请问下购买有二次抵押的二手房会有什么风险，如何规避，谢谢！

回答：你好，赎楼有风险。我有一个朋友买了一套房，刚付完首付，房东的所有银行账户和房子都被查封了，到现在还没有打官司有结果。找专业人士做好尽调，吃不准的就别碰，世界上有那么多房子，干嘛非要买这套。别贪便宜，就不会有大坑。

提问：你好，曾叔，现在中介费很高，据说卖家1个点，买家2个点，如果上家要到手价，下家就要承担3个点。怎么样在买二手房过程中尽可能把中介费谈低些？谢谢！

回答：你好，一是上来不要给带看的中介费太高预期，让他感觉到你对这里很熟悉，有很多中介帮你带看，形成竞争思维。二是不要老是让一个中介带你看，车马费带来的人情成本就不好还价。三是找一些小中介来买，小中介费用抵，但是有一些尽职调查不周到的隐患，这个可能需 要你自己多上点心，多掌握些信息。实际谈判中，先让中介去砍客户价格，中介因为能力原因，大部分都砍不下来，这个时候再提出来，要求中介减免中介费。和中介打交道其实比房东难，因为中介行业进入门槛低，很多中介一年只能成一单，你让他降价的确是让他很难生存。一般我们遇到的情况是中介口头答应你的减免中介费请求，然后去向房东要补偿，这个过程是隐性的，最后房的补偿还是在房价里体现，损失的还是买房人。

提问：曾叔 ，你好，请问房产税出来后，房价会继续上涨吗？

回答：你好，具体详见知识内部资料分享。

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