上海楼市:上海这个地区是否有前景?买房该如何选择?

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提问：你好曾叔，请问上海华漕板块如何，看好最近13号线西延和背靠大虹桥加持的利好。是否有前景？我手头资金只有100万左右，二套首付一半。请问，选筹的话，美邻苑，或者金丰小区的一房如何？另外我担心买了这些房龄老的小区之后，以后00后10后接盘的一代人看不上。

回答：你好，华漕板块我们比较看好。特别是13号线西延线过来以及学区的入住，会改变这个板块的短板。你的预算有限，买华漕板块有点吃力。如果能接受一房的话也是可以接受的，你说的这几个小区都偏老了。美邻苑是相对品质可以的动迁房。一房的产品的确未来接盘侠有限，那好在总价偏低，更多人买得起可以弥补这个短板。建议你最好加点预算买两房，实在拿不出预算，买一房也过得去，上海买房价值高的板块，具体详见内部分享！

提问：曾叔，你好，安亭上海派＋这个盘怎么样？现在在纠结上海派＋和徐汇植物园的东泉佳苑。谢谢

回答：你好，其实我觉得还不错的，上海派，就是有点远，但毕竟是新房，对通勤要求不高然后对居住品质要求有一点的，可以考虑下。植物园那里配套要好一些，但房子有点老。这两个都是有点瑕疵的选择，只能看偏好做取舍了。

提问：曾叔，您好，毕业刚落户上海，新婚准备买一套自住的学区房。因为做律师，希望住内环中环内离市区方便一点。预算300万，50平左右两室。老破小可接受。之前看了1.闸北实验小学明德实验，但该学校2021年要求全家三户口都在(我老婆外地户口)，是不是买了会有风险？2.普陀区是否有推荐的学校？中北一小➕北海，曹阳附校一贯，晋元一贯，真如文英+上师二附该如何选择？

回答：你好，恭喜落户上海，人中翘楚啊！静安要求比较严格，要看你老婆的落户时间了，否则是有风险。普陀的话，晋元附校和华师大四附中口碑不错。不知道你们的工作地点在哪里，除了普陀，静安、虹口、浦东都有更好的选择。可参考内部分享。

提问：曾叔，您好，请问三林的动迁安置房和九亭的次新二手房，选哪个，自住，不考虑学区，感谢！

回答：你好，不知道你的偏好情况，只能从区位能级上来说，我选三林吧，九亭对接徐家汇，三林对接世博+前滩，后者这几年利好挺多的。具体怎么选，还是要看你的通勤的，特别是自住，应该按照自己方便的来，而不是涨得快的来。具体到我的圈子里查看分享文章。

提问：曾叔，你好，谢谢指点，因为结婚之后要孩子，就看过安慧里，西坝河北里，慧新街，慧忠里，永泰园的一居室的老房子，以您的了解这些地方该如何选择，这些地方是选择多层还是高层电梯房啊？另外看这些地方一方面考虑到以后小孩子上学的问题，一方面又顾虑七八年以后太老不好出手，犹豫不决。像这种准备结婚买房的是考虑学区还是考虑以后好出手呢？麻烦给予指点，谢谢了！

回答：你好，学区不代表不好出手，只是有溢价和政策风险。学区不用过于提前考虑，可以先投资一套保值自住盘，未来孩子3-4岁时，在考虑学区。

提问：曾叔你好，请问一些二线城市没有地段价格差是为什么？中心城区和高铁之类的新城价格差不多。上海在城市的发展过程中有过类似的情况吗？

回答：你好，一般是二线城市房子价值没有得到发现，也就是说房子作为一个投资品的价值没有得到充分体现的时候，二线城市地段差就不明显。这种城市一般二线市场也不发达。房子主要是用于居住的消费品，而不是金融投资品。比如西安、长沙，内外的价差都不明显。上海的房子，很早就市场化了，所以2000年以后上海房价就有价差了，内环内和内环外还是差得挺多的，绝对值上虽然只差几千一平米，但是比价上可能就是一二倍的差距。地段永远要用发展的眼光去看。买房子，就是买下面的土地，我们看的是土地的增量，就是看土地未来周边能带来的配套改善，比如地铁、产业等。所以我们投资上很少去买市中心的成熟地段，更喜欢近郊。具体详见内部分享。

提问：曾叔！你好！我上海户口，老婆外地，有一套房我是主贷人，老婆共同还款，之前查过她征信上没有这笔贷款。我跟她离婚，女儿抚养权给她，女儿上海户口。她能以我女儿监护人的名义操作一下首贷吗？

回答：你好，未成年子女单独上产证的话，只能全款，不能贷款。

提问：曾叔，你好，请问昆山花桥的房子现在能投资吗？

回答：你好，现在有点早，等上海涨起来涨起来，花桥才有机会，可以稍后再等等。

提问：曾叔您好，我看到祝桥有个新楼盘公元2040，对口的祝桥小学（明珠托管）和进才东校，这两个学校怎么样呢？进才东好像是新的学校，属于进才集团是不是后续还是有一定潜力的？另外祝桥这里要建上海东站，房子本身是否也有一定升值空间？

回答：你好，祝桥小学在明珠系里只能排第三档，明珠只是给予教学指导，并不派驻老师，也不参加联考。进才东2016年刚成立，今年才有第一届毕业生，可以观察一下。东站的规划对祝桥是个利好，不过距离市区太远了，市区上班的人不太会考虑这里。具体到我的圈子里查看分享文章。

提问：曾叔，你好，请问人才房纯公积金首付不够，只能组合贷或者商贷，满三年想换掉，是不是先纯商贷，换房再用公积金比较好？

回答：你好，没什么区别。公积金的存在，曾备受争议不论哪个城市，公积金贷款的额度都很低，在当今的房价下，若不能使用组合贷，想用纯公积金贷款，就得提高首付比例，这无疑增加了购房难度。比如北京，公积金最高贷款额度为120万元，对于动辄总价五六百万的房子，明显是杯水车薪。而且存在公积金中心的钱，自己想拿来做首付，也是不行的，自己的钱，自己不能动。所以有人说，这是劫贫济富的政策，因为富人才能拿出那么多首付买房，穷人却用不上。可以锦上添花，但绝不雪中送炭！

提问：曾叔，你好，请问现在上海买房落户的政策，有什么规定？

回答：你好，在杭州买房落户，详细的说明、介绍、描述；详见知识内部资料分享。

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