上海楼市:预算450万以内,上海华新镇的未来发展如何?

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提问：曾叔，您好，我想请问一下？上海华新镇的未来发展如何？预算450万以内，单身自住，首套房。

回答：你好，华新的优势是房子相对比较新一些。但是华星这个区位有个巨大的短板就是没有地铁，而且在未来很多年也没有地铁规划。对于这种远郊板块，没有地铁就是一个严重硬伤，所以我觉得它发展潜力有限，并不应该作为第一选择。如果一定要买华新的话，考虑金茂悦。你这个预算其实还可以考虑一下其他的区位。比如徐泾，徐泾北城，江桥，九亭的次新二手。我觉得二手性价比更高一些，但是你实在要买新房的可以往九亭，泗泾，赵巷这些有地铁的地方走。

提问：曾叔，你好。坐标上海，最近在看法拍房，是一个回迁房。打算以低于市场价20w拍到，然后准备自住6-8年到孩子小学毕业。这个房子房龄将近20年。但是配套完善，地铁口。商场。学校在1km之内，因为房龄比较老，又是安置房，再过6-8年不知可好出手，希望曾叔给点建议。

回答：你好，我不建议你买这样的房子，买入就是妥妥的接盘侠了，表面看似比市场便宜20万，实则没有任何性价比。这个房子有三大硬伤，未来大概率跑输大盘：一是法拍房，二是房龄老，三是安置房。首先法拍房套路深，新手不适合玩，法拍房吸引很多人，原因就是价格看起来都比较低但是法拍的水很深，不少法拍房有瑕疵，你花钱拍到也有可能扯皮很久，打个比方，如果该房子户口被前业主已占用，但他却又不配合迁出，你的户口落不进来，你的孩子就无法上学。其次房龄太老，已有20年，再过6-8年，房子超过25年是无法申请贷款的，所以后面转手就会很困难。最后安置房属于政策性房产，主要是品质和税费上的差别。安置房一直是每个区域的最低价格，投资谨慎，除了价格，还需要关注流动性和品质。所以不要被价格所诱惑，实际里面是深坑！

提问：你好，曾叔，请问现在考虑买徐汇区530万左右的学区房，小孩1周岁。目前只有我和孩子有上海户口，老公有可能明年落户。希望不但考虑小学还考虑对口初中。要求至少两房。请问有哪些小学可以重点考虑？同时避免买了学区房也上不了好学校的尴尬。还是说等老公户口下来，再买学区房？

回答：你好，你和孩子有上海户口就可以，徐汇没有要求三户口。530万要买2房，基本上只有楼梯房可以选了。徐汇是教育强区，双学区的选择还是挺多的，交大附小、求知、园南、上海小学等等，对口初中都不错。或者一贯制的师三实验和复旦附属徐汇实验。

提问：曾叔，你好！我老公是上海户籍，我还不是，在上海和外地各有一套住房（外地的房贷已经还清，上海还有房贷，他的公积金贷款用过一次，我的还没用过），上海还有一套购房资格，买这一套房还能贷款么？

回答：你好，一个家庭最多名下有两个按揭同时在还，你还可以按揭的。

提问：您好！曾叔！请问这个房产税对未来一线城市的房价有啥影响？会不会还下跌啊？

回答：你好，1. 房产税出台会很慢，即使出台了也会有很多的减免条款。从2003年提出到现在，房产税依然处在立法讨论的阶段，大量的非商品房 福利房等都是征税的阻力2. 如果真要出台房产税，征收的对象只能是商品房的购房人。而恰恰是这些人，在购房时已经交过了一次巨额的土地出让金，再让其交一次房产税，于情于理都有点说不过去。可以想见，如果政策一定要出，一定会像上海或者重庆的试点那样，增加大规模的税收减免，如人均40平方米以内免征房产税，照顾大多数人的基本利益。这样一来，征税的力度就大幅降低了，对平抑房价的作用也会很小3.上海和重庆于2011年开始的房产税试点，对抑制房价的作用很小，几乎可以忽略不计。而在国际上，韩国在2005年加重了房产税【综合不动产税】，但是之后的房价依然是上涨的。所以，对于房产税抑制房价的作用，不可过于高估。

提问：曾叔你好，家住南城，3环边上有一套全款房，孩子21岁，想买套房子给孩子准备，首付160左右，想买亦庄河西区限竞房，有点犹豫，河西区限竞房可买吗？升值空间如何？哪个小区好一点？

回答：你好，河西区升值空间较差，不如看一套有升值空间的核心地段，后期孩子再置换也更容易。推荐：炫特区，石佛营西里，安苑北里，安慧东里，丝竹园，惠新里 中海御鑫阁。

提问：曾叔，您好，请问目前1200—1400左右的预算，内中环哪个板块推荐考虑呢？徐家汇的二手盘求推荐？

回答：你好，1200-1400可选择范围很大啊，小陆家嘴，大陆家嘴，联洋、张江、五里桥、世博滨江、苏河湾、泰兴路，都是挺值得选的。徐家汇可以考虑汇师的学区房，可以自住外带第一梯队学区。

提问：曾叔，你好，请问一次性付款买房好吗，贷款压力大？

回答：你好，这样不好。银行按揭是所有贷款里面利息最低的，也是国家给普通购房者的福利，放弃了太可惜，谁不用，谁吃亏。选好城市，合理运用杠杆，在能力范围内，通过负债把资产最大化，才能获得最大也是最稳妥的收益。而且收入是上涨的，而负债却是缩水的。200万全款买一套房，你的资产还是200万。200万按揭贷款购入两套房，你的资产是400万。10年后，200万的投入，全款获得收益是400万，而按揭贷款获得收益是800万。如果你的现金流高一点，贷足贷款。尤其是对于投资者来说，现金流足够，只要房子涨价的速度高于你的贷款利息，熬下去，就会越来越赚钱！

提问：曾叔，你好，夫妻上海首房首贷，房产证只写一个人名字的情况下，丈夫可申请贷款195w，如果妻子同时申请可以多贷几万块。一个人申贷和两个人申贷对以后再买房有什么区别吗？谢谢！

回答：你好，现在二代征信来了，理论上一个人申请贷款和二个人是一样的。银行都能查到配偶是参贷人记录。以后就看银行首房首贷的准入标准，如果管得松，问题不大。否则都是二套。

提问：你好，曾叔，新人首问：一直潜水，发现曾叔多次提到拆骨法，但是没有系统讲解过，您能否仔细讲讲？

回答：你好，房子由各个属性构成，高楼层低楼层装修学区交通靠不靠马路等等。每个因素都增加或减少它的价值，定量分析每一个因素的价值这样的思路就叫拆骨法。 本质就是：做减法。 扣除装修 品牌 学区 赠送面积 为代表的一些溢价项，最后得到的价格才是真实的单价，再判断是否值得。 具体仔细内容可参考内部分享。

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