杭州楼市:房子这么多,怎样买才能买到心仪的有增值潜力的房?

我是曾叔谈房 ，资深房产投资专家。与你相见恨晚的买房导师，曾叔没有千篇一律的自媒体，没有遮遮掩掩的让你摸不清头脑！曾叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。关注曾叔谈房 ，带你成为最会买房的人。

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提问：曾叔，您好，坐标杭州。我在杭州市区有套房，但想给儿子也买套，手里只有一百五十万，但看了看杭州的主城区房价，感觉压力太大。老公就说买套家旁边的loft公寓，一百多万，这样可以互相照顾，节省资源。就算不往，也可以出租。而且这个之江门公寓离蚂蚁金服总部很近，未来有升值空间。但我一直不喜欢公寓，又觉得手里资金有限，要买就买住宅，但买住宅后期每月还贷太高，压力好大。儿子才刚工作，每月工资也就7千左右。请问曾叔，我该怎么选择呢？而且杭州的房子真多，怎样买才能买到心仪的有增值潜力的房？

回答：你好，商住【含公寓、酒店式公寓、Loft等】、商铺、办公楼要按照增值部分的30％-60％来交增值税，导致商住等涨幅远远落后于住宅，如果你现在投资买公寓，会妥妥的踩坑，注意回避这些标的。杭州是我看好的城市，但投资只买住宅，给孩子一套可以赚钱的房子呀，给孩子一直不断下金蛋的鹅呀。年轻时，唯一应该欠的钱就是房贷。它其实相当于强制储蓄，逼迫年轻人养成量入为出，认知工作的好习惯。一套房子供完，品格与财技，都得到提升。人生的风险就变小了。在杭州买房建议内部有分享！

提问：曾叔，你好。城市坐标杭州 基本情况：我在杭滨江有套小三房89方，在城西金成花园有一套45方的学区房。现在租住在学区边上。工作在滨江。现在想卖掉3房，卖价差不多460，还掉所剩贷款，还余400左右。想其中一百万去投资杭州富阳高桥那边，再用120万去投临平，剩下近200的房款想通过拍卖去全款拍个老破小的学区房，用于出租和保值。这波操作是否合理？

回答：你好，第一，其实你的2个方案都不是很好。如果置换江南原著合院自住，首先你10年住不进来，那么既达不到自住需求，同时合院这种升值能力不如高层，投资反而资金被长期站岗。如果按你说的分批投资，表面上看好像1套变3套，看似实现房产裂变，而实际你裂变的这3套都不属于优质资产。杭州富阳、临平区位都太远太差了，法拍+老破小学区房，一纸文件就可以让黄金变鸡肋，老破小升值差缺少接盘侠，所以只会把你的资产配置变得越来越差，裂变一定是向更优方向发展。别把凭运气赚的钱，最后又凭本事亏回去了，千万别瞎折腾。第二，你手里现在2套房，资产还不错，不建议你出手，继续持有配合出租，同时如果房子剩余贷款不多，建议做截断抵押，继续裂变买房投资。一定选择核心地段才更有价值。

提问：曾叔，你好，坐标杭州，就余杭板块，未来科技城附近的老余杭、崇贤、闲林再远点星桥值得入手吗？

回答：你好，杭州的主要发展方向是“南—西—东—北”。其中主要向南发展江南副中心，由滨江区、萧山城区和江南临江区块组成；向西发展城西科创城市副中心，以未来科技城和青山湖科技城为核心，辐射临安东部、余杭西部等区域。余杭区自从阿里淘宝城搬到未来科技城后，就被砸金蛋，然后开始爆发性增长了。未来科技城作为杭州第三个城市中心正处于蓄势待发时期，属于趋势性低估，距离破壳而出还需要时间。长期持有，没毛病所以尽量靠近杭州未来科技城来选筹，太远不建议。杭州投资回报率高的板块 详见内部分享。

提问：曾叔，你好，请问一下，海宁与杭州湾，哪个地方的投资前景比较好？130万预算，求推荐几个楼盘，谢谢。

回答：你好，杭州湾的投资前景，比海宁高。在杭州湾买房，可以选择的楼盘：绿地海湾、海泉湾、碧桂园海上传奇、合生杭州湾国际新城、杭州湾世纪城。在海宁买房，可以选择的楼盘：融信澜庭、绿城理想水镇。

提问：曾叔，您好！本人在黄埔敏捷广场有一套公寓，想在黄埔入手一套房，子弹200，月供2万可以接受，小孩还要3年上小学，以投资为主，最近看了大壮名城、融创翔龙广府壹号，万科城市之光、星越山畔、品秀星越；你推荐入手哪个，或者说我这种情况入手新房还是二手好呢？

回答：你好。公寓不是很好。新盘和二手都可以，我是建议二手次新，可选择会更多一些。具体参见内部分享！

提问：曾叔，你好，北四环内（东西皆可），优质的别墅或大平层楼盘，价位7k内可接受，三代家庭终极置业房产用途，求推荐，谢谢！

回答：你好，别墅属于特殊小众产品，流动性很低，只有在底仓比较大，现金流稳定，标的很笋的情况下才会考虑别墅。 一般是等待破产老板降价7折大甩卖。排除加盖平房和四合院，北京四环内的别墅非常少，可以关注下诸子阶，京润水上花园别墅可以关注下。五环外的别墅非常多，有点供过于求，但是附近商业配套，或者到市中心不是很方便。万城华府，红玺台，泛海世家这几个盘也可以关注。

提问：曾叔，你好，新人。 本人在国外，想在温州买房，将来回国居住。总价预算300多万，希望房子附近有想要的设施环境，比如有医院、商场、学校等等。 看了鹿城区、瓯海区的楼盘，哪些比较有升值空间？

回答：你好，2020年11月，温州总共迎来58个楼盘开盘，新房销量10130套，环比8月销量上涨14%。根据你的购房需求，推荐的新房楼盘：瓯江峯汇、风韵妍庭、凯迪融创瓯玥名邸、时代滨江上品。更好的选择，可参考内部分享。

提问：曾叔您好，坐标西安，现在买房投资是选西安还是郑州？

回答：你好，如果你的主场在西安，优先主场作战更好，相比选择高新的潜力更大。西安不管现在还是未来很多年，高新区一定是西安最值得投资的区域，因为这里经济实际目前来看是西安任何区域短时间都无法超越了。而聚集着大量商务人口的高新区，住宅用地供应实在有限，所以价格会持续走高。

提问：曾叔，你好，以你的经验来看，一般买房什么时候才是最佳抄底节点？

回答：你好，从楼市大周期来看，最佳的抄底节点，永远是调整之后的复苏窗口。一般来说，有这么几个判断指标：1、房价处在一个周期的相对低点。2、楼市交易冰封有房的人想着卖房，持币的人只想观望，菜市场大妈都劝你不要买房。3、媒体口风转向。以接近政策制定源头的官媒为准，包括很多的吹风但并没实施，又被"辟谣"的。4、信贷松动。降息降准，首付成数降低，银行放款速度变快，可以提供更多利率折扣优惠。5、房票限制放松。包括限购、限贷等政策松绑，或者变相松绑，鼓励更多人入局房地产。6、推盘节奏加大。从购房者的角度看，楼盘选择面更广，议价空间更大。但是，现在最佳抄底时机已过，到了这个时候，如果是真的有刚需置业的需求，可以去买房了，不要赌未来想要去抄底，更不要去赌房价的周期，你根本就输不起。不要觉得楼市好像正在回暖错过了抄底时机，其实没有多少人能真正踩准节奏。

提问：曾叔，你好，请问现在杭州买房落户的政策，有什么规定？

回答：你好，在杭州买房落户，详细的说明、介绍、描述；详见知识内部资料分享。

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