上海楼市:目前的房价适合买房么?买房考虑买什么类型的合适?

我是曾叔谈房 ，资深房产投资专家。与你相见恨晚的买房导师，曾叔没有千篇一律的自媒体，没有遮遮掩掩的让你摸不清头脑！曾叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。关注曾叔谈房 ，带你成为最会买房的人。

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提问：曾叔，你好，上海目前的房价曾叔怎么看？目前阶段适合买房么？未来一年到2年房价的趋势如何？如果买房是考虑买什么类型的，房龄在多少范围的房子合适？

回答：你好，上海是顶级城市，确定很大，未来但凡有全国性行情，不管大小，上海一定不会错过，所以买上海一定能涨的，投资眼光放长远一点，不要只看短期1-2年，所以在房票和资金满足条件下，越早上车就是最好时机。上海的房价是坚挺的，但是当前也是没有洼地可言，哪怕上海那么繁荣，也必须坚持一个原则，越靠中心价值越高，内环随便买，中关值得买，外环挑着买，外环以外，谨慎买。上海买房，一定要选定地铁来买，上海是个地铁非常发达的城市，59%的小区覆盖地铁，属于地铁典型的密集城市，在这个大家都有地铁，而你没有的情况下，就是一个缺陷。市区买房，最好买次新房，楼龄最好不要超过20年，上海的地铁很发达，如果市区没有学位好的老破小，价值会大减。大家宁愿买远一点，也要买好一点，反正地铁那么方便。上海各板块分析详见内部分享！

提问：你好，新人首问 请问曾叔，上海的房子前滩 大虹桥 临港板块相同总价怎么选，目前前滩大概率有学区，但是户型卧室朝北比较一般，临港也有学区，就是比较偏僻，不知道未来是不是真的能做起来，大虹桥买不到核心地段和地铁房，只能买周边。

回答：你好，临港新城距离上海市中心60km+，基本不可能和主城区连接起来，短期内不会有太大大发展。短期内临港会有一些利好，比如自贸区新片区，这些也没有实质作用，人口导入不了，除非出个我们不能想象到的强力政策。 纯投资应该可以找大虹桥辐射片区的二手房，找性价比高的二手，同步等待前滩和大虹桥限价新房，这样比较合适。

提问：曾叔，你好，我现在在上海，上海人，我和我妈还有我女朋友想置换一套房子，现房子已卖330万，考虑两个地方1.闵行浦江瑞和城，永康城这边，离地铁和万达近，两房230万三房320万但是有个尴尬的点两室不甘心三室预算又不太够，因为我还没结婚所以想留点钱结婚。2.青浦朱家角定山湖 泰安馨苑，或者新楼盘海上湾，这里预算也够甚至能多买一套做投资，但离地铁商区比较远，我开车倒还好我妈就不太方便了我该如何取舍，或者考虑别的地方请曾叔给个意见。

回答：你好，朱家角距离市中心太远太远，没有市区接盘侠，自身产业又不强，房价也已经不便宜了。长远看弱于大盘平均涨幅。相比浦江镇的区位还可以，有前滩辐射，自住加投资不错。建议垫垫脚买三房，索性一步到位，不要再置换了，因为一线城市以后置换的成本会越来越高。预算问题如果缺口不大的话，可以通过gpgd加大杠杆，降低首付款，或者找亲戚朋友周转一下。上海刚需买房价值高的板块及楼盘，详见内部分享！

提问：曾叔，你好，我最近想买房，工作在上海，老家在赣州，前段时间本来想在赣州买，但想想赣州属于三线城市，于是又打算在上海周边买，因为上海社保没交满5年，所以只能买上海周边，可支付首付70万左右，您觉得买哪里更合适呢？我目前名下没有房。

回答：你好，你的思路还是正确的。赣州城市能级太低，未来看不到太大机会，人口老龄化和大量外流，本土自住可以买，投资没有太大价值。子弹70，工作在上海，可以优先考虑环沪城市，推荐花桥。上海限购不会放开，花桥就可以长期享受价值外溢的红利，是目前离上海较近的，热度比较高，借势上海错位发展，有望成为真正的临沪先锋区，选筹重点沿地铁线淘笋，方便上海通勤。

提问：曾叔，你好，东莞花城广场现有一套143平四房放出，（四房房源非常稀缺）价格550万，高于该小区三房两房的均价三千左右，考虑小孩读书都在附近，这里很方便，但是该房源价格是否过高？周边还有哪些次新楼盘的四房可以考虑？

回答：你好，花城广场是周围房价较高的楼盘，如果房源稀缺，是可适当挂高一些的，参考其他挂牌价。具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：曾叔，你好，请问沈阳八条新政出台，求曾叔分析。

回答：你好，之前深圳715新政时，我说的是：涨了大半年了，还买的已经买完了，涨幅也差不多了。等大部队陆续过去，再宣布吊桥关闭，这是情理之中也是意料之中的事情。政策的力度不算很大，主要影响是二套5成对于按揭并发的影响，接下来科技树要往抵押贷方面进行突破。

提问：曾叔，你好，目前在信阳有套复式，面积250平外送50平大阳台，但是没电梯（已提前还款，证在手），老公因为专业原因在上海上班，我目前在信阳上班，两个孩子（3岁，6岁）也在信阳，他的专业回来不好找工作，为了小孩以后高考也想着结束两地就想着能在上海周边买房，但是因为他之前在上海上班了快5年结果前年去北京干了一年又回上海了，导致现在没有购房资格，他脑子冲动在嘉善选了一套房子，面积超级小才89平，我的意思是把这边房子卖了再在那边买，他却说楼盘快没了非得借钱付了首付，这边房子还没卖出去，那边说是付首付了，但是因为我一直没去还没办贷款，不知道现在这种情况该怎么办，我都焦虑到考虑要不要离婚了。

回答：你好，首先你往环沪周边城市发展的方向是正确的，比信阳更有价值，然后以环沪为跳板，将来能入上海是最好的。其实你也不用过于焦虑，选择也并没有错得太远.说说我的3点建议：1.如果嘉善房子能退可以给退掉，目前环沪周边城市中最看好的是昆山花桥。只要上海的五年限购不放开，花桥房价都会长期参照安亭的房价来做比较。未来反超城西也是可能的。花桥价值大于嘉善。2.如果嘉善房子退不掉，因为你还没有办贷款，只要没有网签备案，还可以让中介帮你转手，然后联系开发商更名。3.如果以上2个方法，嘉善房子还是不能最终脱手，考虑你们买房首付是借的，如果遇到资金周转问题，可以考虑把信阳全款房子做一笔抵押，缓解目前经济紧张问题。

提问：曾叔您好，目前在上海上班，想在西安买一套房，刚需，手里最多能凑到三十三万，准备结婚用.没有社保走的西安市人才认定。目前比较中意西安的融创御河辰院，招商城市主场，想买精装修的房子，后面比较省事。对装修也一窍不通。和女朋友的工作都跟软件相关的，担心买西咸新区以后上班不方便，但是在主城区买不到满意的房子，最多能买个两室二手房，西咸新区的话能买三室的，比较纠结不知道怎么弄？或者星叔能推荐一些比较适合的楼盘吗？

回答：你好，你的买房需求是纯刚需，不仅考虑自住也要顾及到工作半径圈子，预算有限情况下，宁可牺牲一点面积，也要买对板块。我建议你买高新区，自住 投资和工作都更好。西安不管现在还是未来很多年，高新区一定是西安最值得投资的区域，因为这里经济实际目前来看是西安任何区域短时间都无法超越了。而聚集着大量商务人口的高新区，住宅用地供应实在有限，所以价格会持续走高。市场已起来，目前没有特别的笋盘，但是自住加投资，买在高新长期看升值是没有太大问题的，考虑自住，建议去摇号新房，可以买精装修的，在外地更省心。这两年时间，西安的新房品质提升非常明显。预算有限，先买二房上车，买对板块比三房面积更重要。具体楼盘推荐详见内部分享！

提问：曾叔，你好，启动经济内循环，对于房价是利好还是利空？是不是打压房价让房价下跌？

回答：你好，拉动经济内循环与目前房价的关系非常复杂！经济内循环的重点是拉动消费，核心还是希望钱别出去。房价过快上涨会抑制消费需求，房价明显下跌又会造成房地产上下游相关产业就业人员收入减少也会抑制消费需求。目前房地产上下游相关产业就业人员占总就业人口比例接近20%，所以稳定的房价是目前形势下拉动经济内循环的基本保障！经济内循环，房价虽然不会大涨大跌，但当城市价值、区域价值真的发生变化的时候，房屋的价值一定会逐渐发生变化，这个过程可能比较长，但日积月累下来却是质的变化。

提问：曾叔，你好，打算在上海买经济适用房，请问曾叔要注意什么？

回答：你好，买经济适用房，里面有很多坑。交易费用、限制措施也是不一样的。流动性和收益性都要比一般的商品房差一些，2006年后的房子，可以交税改成商品房。具体还有很多种方式，但这里不方便说，具体到我的圈子里查看分享文章。

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