上海楼市:嘉定和松江是否有发展潜力?哪个房子升值潜力大?

这里是成哥说房，带你了解楼房的房产专家。不含糊不啰嗦，一字一句详细为你解答，成哥是通过直接实战，将最有用的方法传授给你们，让你们成为最会买房的人。

以下是“成哥说房”微信公众号的粉丝提问精选

提问：你好成哥，请问上海嘉定和松江那边是否有发展潜力？还有就是嘉定和松江它们哪个房子升值潜力大呢？

回答：具体要看是哪方面。首先，嘉定区位于上海西北部，上世纪50年代起，嘉定被命名为"上海科学卫星城"，其东与宝山、普陀两区接壤，西与江苏省昆山市毗连，南襟吴淞江，与闵行、长宁、青浦三区相望。嘉定区的最大的优点是绿化面积比较大，整体的绿化做得非常好，虽然是在上海，但是你在家定会感觉到一种非常适合居住的感觉论经济基础，松江没法比。其次！嘉定是全国百强县龙头的时候，松江还是上海的贫困县，只有农业，属于偏远地区。但松江大学城的建立，标志了松江的崛起，之后开始大举开发房地产和旅游业。所以，论环境和宜居，嘉定没法比。松江的优势应该就是规划得还挺好的，那里工厂特别多，如果想打工的话，在松江的选择性更多一点。

提问：成哥你好，坐标上海，上海的豪宅税持续到2024年。请问上海近两年会大涨吗？现在买个自住兼顾投资的房子时机合适吗？子弹不多。最近在看闵行浦江镇的房子，不知道成哥对这个地方是否熟悉？目前60多个平方，还能淘到200多万的。很多是动迁房。适合买入吗？上海无房，所以想先买个过度，过几年涨了卖掉在换个大点的，环境好点的。

回答：上海现在是进场时机，淘淘笋。 房产长期看人口；中期看土地；短期看金融。当下看政策只是压制市场，让市场降温的一种手段。对于懂的投资人来说没有任何影响。因为是用金融的眼光在看房子，并不是房子本身。 对于房地产市场来说，zc压制了需求短时间利空，长时间利好。 浦江镇这个地方规划非常好，很适合居住，上海城市规划馆的二楼专门有一片，说的就是浦江镇。不过它地处闵行，不能享受浦东那样的落地力度。 浦江镇，我给它的定位更多是自住为主。 动迁房也要看具体楼盘，它的区位主要靠前滩辐射，未来机会要比只有青浦人认可的青浦新城要好。具体更详细的分析详见内部分享！

提问：成哥您好，子弹150-200万，不想贷款。纯投资，3-5年内卖掉。上海崇明的仁恒海和院叠加别墅好还是嘉兴碧桂园的云栖里住宅好？因为嘉兴没有限购，资金也符合我的情况。嘉兴值得投资吗？嘉兴有哪些值得投资的房产？上海户口，上海有房。您有什么好的投资房产介绍吗？

回答：仁恒海和品质感非常好，图书馆和会所做得很到位，仁恒做出来的产品的确是有口碑的。但问题是的确太远了，而且崇明也没有什么产业，所以这个地方只适合自住，投资没啥机会，流动性很差，跑输大盘。投资角度，我们一直不看好嘉兴。既然有上海房票，建议优先考虑上海的低价潜力盘。总价200在上海买不到性价比很高的楼盘，可以考虑适当负债，比如贷款100万，月供5千，但是租金也在5千左右，完全可以覆盖。总价300左右，上海投资回报率高的板块推荐详见内部分享！

提问：成哥你好，坐标上海，父母名下一套普陀中远两湾城2房满五，市价800多 ，无贷款，本人夫妻两人名下一套中远两湾城1房，市价480个，有280贷款，另有临港自贸区海上风华一套290个，有80个贷款，请问有什么好的投资建议？

中远两湾城这个地方原来是“两湾一宅”地区，著名的棚户区，二十一世纪初旧区改造，拆迁后此地变成了中远两湾城，可是还自带“滚地龙”属性，虽然随着时间推移，记忆会模糊，但这个小区实在太太大了，抛盘多而且也是群租的圣地，二房东尤其多，经常被整治。然后地理位置又是被苏州河“蜗”在里面，机动车的交通不是很方便，前两期栋距太近，还有蝶楼。话说回来，中远两湾城毕竟是内环内的，轨交也算方便。

回答：普陀区本身操盘能力也偏弱，造成了现在的局面。没成片地了，次新和大楼房为主，以现在的上海市区旧改方式，也不可能动迁，所以长远看还是没戏，未来略微跑输大盘。自住追求性价比和成熟度可以考虑，投资御免。普陀的未来在真如、长风、桃浦。临港自贸区以前分析过，短暂的炒热之后是长时间的横盘。离当前市中心70公里的远郊房产不是优质资产。有行情时也许也会神经刀上涨，但在大多数时候流动性不佳。如果还有房票，可以在近郊区淘淘笋，性价比高的拿下，抵押中远的全款房融资。具体更多分析详见内部！

提问：成哥你好，请问上海现在是置换的好时机吗？曾叔觉得张江汤臣豪园怎么样呢？

回答：你好，张江汤臣豪园很典型，就是当年大家觉得平平无奇的地段，甚至老上海人BS的地段，因为产业、人口导入、购买力迅速提升所以兴旺。 2006-2016也许有个别房子10年10倍吧。8000到80000。 汤臣豪园是过去十二年涨得最快的小区之一。因为现在基数已经比较高了，所以未来涨幅会受些限制，所以我比较谨慎，即便有张江码农高端产业加持，我也认为大盘平均涨幅就差不多了。小区本身没有问题，张江本身住宅就很少，这也是为数不多的张江园区内的品质住宅，看平它走势的原因主要是因为最前面说的两个原因。 张江的住宅有两个标杆，地段角度张江汤臣豪园更优，但品质就要看城市经典了。 户型普遍都偏大，适合改善需求。考虑自住可以买。

提问：现在上海还有所谓的洼地板块吗？现在这个时点总价5-600万标的是选远郊次新三房还是市区老大楼预期收益更高？

回答：500-600万总价，小中三房、中三房，面积在90-120平，区域则应该是近中郊、中郊，而不是远郊。 具体能买多大面积，取决于板块本身的能级，以及房龄和品质的定位。 老大楼的优势是租金好，缺点是不领涨、卖房时流动性弱，所以适合资产规模大、实操经验丰富的资深人士，不太适合新手。具体更多分析详见内部分享！

上海楼市始终会有少数板块存在结构性机会，也就是所谓的“洼地”。 洼地分两种，一种是现在能级比较差，但未来有很大机会逆袭；另一种是现在本来就强势，但仍然被低估，未来前途更加远大。 恰空好房的客人们，一直在跟着我们买“洼地”。但是，洼地的鉴别，一定是需要深刻洞察力的。 而不可能有那种人人一眼望过去就看得出来明显比其他板块便宜的，所谓“捡皮夹子”的板块。 洼地本身需要讲究逻辑，能被规划、产业的发展趋势解释得通，给足时间让它逐步兑现。 而绝对不是指“买入，大涨，满两年卖出”。

提问：成哥，我在上海中环有一套老破小，想置换到陆家嘴的老破小，也是主要考虑到投资。嘉兴平湖的一手房每平8千，自住好还是投资好呢？

回答：你好，预算多少呢？ 陆家嘴可以淘到单价8万以下的，但是一般不推荐老破小，老房子的租金，升值空间和流动性上都大打折扣，需要精挑细选才行。尽量淘2000年以后的老次新电梯房，比如江临天下。 嘉兴三线城市，环一线物业都不属于优质稳健资产，自住可以，投资回避。建议把资金投向top10省会城市低价潜力区。具体更多分析详见内部!

提问：成哥您好，孩子在上海浦东工作，已结婚，社保满了3年，现想在上海买房希望得到您的帮助，子弹400如何选房？

回答：你好，子弹400，选择范围很大，自住建议买生活半径附近的盘。 陆家嘴，浦明路，北蔡，世博，前滩，徐汇打浦桥，徐家汇这样传统核心区，找小三房。 问题比较大，建议详细描述购房需求，纯自住还是考虑投资？有没有学区需求？月供能力如何？首套房票还是二套？具体建议需要根据你的情况给出，可进入内部提问！

提问：成哥好，上海首房二贷（七成首付），人在其他一线城市工作但无当地房票，首付470弹药，该不该在上海买自住\/投资兼顾的？看了有花木板块90年代学区地铁房，张江广兰路站2010年代次新地铁房，总价区间570-680之间，请问该如何取舍，还是干脆去其他新一线强二线城市投资？另外老房子如果公积金只能贷15-20年，是否不如直接全部商贷30年？这样月供小于组合贷。

回答：你好，子弹470，能选择的空间很大，有特殊方法可以操作成首付3-4成。 考虑自住兼顾投资，除了前滩这种限价房，买到就能赚到这种，其他真没办法说确定性很大的。 提供两个思路，一种是买带学区的次新房，最好是双学区，九年一贯制也可以，吃学票增值的涨幅 另一种是近郊热点，比如前滩辐射区，张江辐射区，大虹桥辐射区埋伏。 我们认为上海比较好的板块有： 内环：老西门&新天地、黄浦滨江、北外滩、北滨江 中环：长风、张江科技城、前后滩、漕河泾 外环：徐泾、华漕、江桥、刘行、顾村、祝桥、浦江、康城、新桥、九亭、泗泾、赵巷、夏阳 但其实光知道板块也仅了解大概，多军向来奉行“非笋勿入”的理念，需要看200套房，才能逐步建立自己的价值判断体系。 能买在上海就优先建仓上海。具体更多分析详见内部！

以上来自“成哥说房”微信公众号粉丝提问精选