上海楼市:做资产配置作为普通百姓买房是最佳选项吗?能上车吗?

我是曾叔谈房 ，资深房产投资专家。与你相见恨晚的买房导师，曾叔没有千篇一律的自媒体，没有遮遮掩掩的让你摸不清头脑！曾叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。关注曾叔谈房 ，带你成为最会买房的人。

以下内容来自“曾叔谈房 ”微信公众号，粉丝提问

提问：曾叔，你好！自住唐镇，想再投资一套，预算500万，哪个板块或小区比较合适？中介一直推荐大虹桥板块或浦东祝桥2040，买房现在能上车吗？

回答：你好，上车时机可以了。上海楼市2017 - 2018年降温明显， 2019年量增价稳，今年以来量大增价小涨，近期无调控新政出台，则下半年仍看小涨节奏。长线，有上海房票，做资产配置，作为普通百姓，买房是最佳选项。500万，资金不算多，但也能找到较合适的标的物。你这个预算，大虹桥板块是首选。浦东祝桥2040年，离市中心太远，升值性不会太强。只有一个小利好，邻近规划中的浦东火车站，此站容量小于虹桥火车站，但也不算小。问题是，这里没有商务区，没有产业聚集，没有向外辐射腹地，其房地产价值远不及大虹桥。大虹桥，可关注近商务区或近地铁线的新房与次新房，单价5 - 6万的可选小区有多个，具体投资价值高的楼盘详见内部分享。

提问：你好，曾叔，杭州推荐一下哪些楼盘升值潜力大，纯投资，没杭州社保，有没有什么办法可以买？适合长期持有还是短期

回答：你好，随着城市的发展，杭州各种板块在价值在这10年间发生了剧变，但主要是两大发展趋势：一是市ZF推行的拥江发展，二是省ZF和阿里产业群形成的大城西策略。杭州的拥江发展，首先带有火的就是钱江新城，这个片区对标的是上海的陆家嘴、广州的珠江新城，城市CBD+钱塘江景，这个片区以后的溢价，可想而知。大城西策略催生了杭州最火的码农区—未来科技城。所以未来科技城去化快，板块内已经没有多少在售楼盘，供需紧张，未来的上涨动能还是很足的。重点可以在这2个板块摇号新房，目前杭州新房二手房倒挂明显，确定性收益很大！

提问：你好，曾叔，请问杭州青山湖科技城和常州投资二选一哪个价值高？谢谢曾叔！

回答：你好，青山湖科技城板块位于目前杭州唯一不限购的区域，临安区是临安区内距离杭州最近的一个板块，在融杭的大趋势下，青山湖科技城板块无疑是临安区内最具有发展潜力的板块。这里有交通、有产业、有前景。但等板块产业发展起来需要的时间肯定是不短的，青山湖科技城通勤杭州最方便、在这个前提下无论投资还是自住都优先推荐距离地铁口近的楼盘。政策红利很好，发展前景很不错。常州作为一个号称准二线实则三线的城市，常州的市场开发存量不低而去化速度不快，待开发量也不小。相较于其他城市，常州市区房子远远比非市区价值大。在整个房产大环境畸形的条件下，我相信手上有闲钱的投资者更愿意把钱投到杭州、苏州、南京这样的二线城市。主要原因还是因为常州人少，经济体量上升较为缓慢，没有什么支柱性产业，吸引不了外来入口。杭州投资价值高的板块及楼盘，详见内部分享！

提问：你好，曾叔，请问投资性购房是买入成熟区域的小户型吗？

回答：你好，投资性购房，购房这个问题说起来就比较长了有几种标的都可以选。一是价格足够低，以时间换空间。二是价格比较便宜，增长潜力大。三是成熟期的好区域，价格明显被低估的笋盘。我们优选热门潜力区域的低估值楼盘。

提问：你好，曾叔，大虹桥 南虹桥那块总价500w这样的有合适的新房和二手房吗？靠地铁。那边就是学区还没有吧？小孩还有两年上小学，不知道该不该选择大虹桥。工作是互联网的，长远看选择这块之后换工作选择也会多一些。

回答：你好，大虹桥外环外比如江桥、徐泾、徐泾北城、华漕这种供应比较大的区位买，品质还可以。500w总价推荐楼盘见内部分享。

提问：你好，曾叔，请问父母北方小城市体制内，我自己在国企收入不高，月供能力有限父母年纪较大也怕父母身体不好。综合考虑到之后的职业发展，环境适应程度，便利程度等因素，想今明年两年公考去北京拿户口。目前的想法是最近想办法凑钱全款买一套朗诗里程小两居，留着首房首贷等去了北京之后再买个上车盘或者等待经济适用房或者分房，或者和将来的老公一起首付买房。这是我目前的想法可能有很大改进空间。

回答：你好， 事业发展思路没有问题。 努力挣钱，为孩子准备好充足的物质基础。 最好你做第一代北京人，让孩子做第二代北京人，免他开荒之苦。 把事业转移到北京，逐渐积累财富，买好北京的房子，把孩子送到北京的学校里读书，考北京的好大学，读本科、研究生，进北京的好公司，积累经验和人脉，最后择机考虑是否开始开创自己的事业。 北京破限购不难，如果子弹150以上，建议破限购直接买一套东三东四上车盘。 如果暂时预算不太充足，可以先全款抵押买入朗诗，抵押不占贷票。 全款买房还是不太建议了。

提问：曾叔，你好！请问一下保利学府里、新福港鼎峰、大壮名城哪一个更有潜力？麻烦帮忙排一下序！谢谢！

回答：你好，这几个盘都不错的，若要论增长潜力；保利学府里在成熟片区，地段可以，小区门的那条路太小了，离地铁不是很近，小区品质好，适合自住+投资，增量可能稍低一点；新福港鼎峰是适合投资，增量大；大壮名城位置也不错，但增量少了点。具体板块及楼盘详见内部分享。

提问：曾叔，你好！新人报道，1、上海普陀桃浦看好吗？这边15号线今年底马上通车了，计划把父母搬离我近点的两房养老（我在颐和华城）2、十号线二期今年底通车至浦东外高桥，位于港城路和外高桥北站当中98年的老两房何时卖出合适？不知道通车后还能溢价多少和多久。

回答：你好，1、我并不太看好桃浦板块，有铁路穿过，把板块割的支离破碎，而且桃浦一直是动迁导入区，也不在主要发展方向上，没办法起势，目前那一块的价格感觉也是比较温和，主要还是靠的十五号线的规划。具体还得看你的需求，如果考虑父母离得近养老自住可以买，如果为了纯投资建议再考虑其他区域。2、外高桥是过去几轮上海房产牛市里房价涨得比较慢的。区位有问题，园区没有高新产业，然后又是偏距浦东北面一隅，不是发展的重心。20多年的老破小也没多少优势了，即使通车也很难拉升这种标的，现在可以考虑卖出置换了，把重心放在买入置换上面。上海投资回报率高的楼盘。具体详见内部分享。

提问：你好，曾叔，我看您您经常推荐次新房，请问它比老破大和期房有哪些优势？

回答：你好，次新房是指年代较新的二手房或空置房，一般是指竣工后房龄在0至5年的房屋。相对于期房和老破大，次新房以其优势吸引着很多购房者的青睐：1、 即买即住。次新房已经交房，不用等待；并且由于交房时间并不长，不管是社区环境还是房屋装修都不会太差，大都不用重新装修，可以实现购买后就可以入住。2、 有挑选空间。通常一个社区挂牌的次新房不止一户，作为二手房，业主会有一些让价空间，购房者可以根据自己的需求进行挑选。3、 配套成熟。次新房相对于期房，规划时间较早。经历了周边的配套逐步完善过程，位置及配套都具有一定优势。4、 优劣势透明。由于是已交付社区，房屋品质、物业情况、居住环境等都是可以直接看到的，购买的时候心里有数。但是次新房也不是绝对好。相对于期房，次新房的价格不具备优势，并且功能和装修还是有一些差距的。所以次新房适合着急居住，对购房居住时间有要求的人群。

提问：曾叔你好，请问曾叔在上海怎么买到好房子呢？

回答：你好，好的房子一定要有适合生活居住的环境，考虑到日常生活所需，房子周边的配套设施一定要齐全。曾叔已盘点出杭州投资性价比最高的楼盘，详见知识内部资料分享。

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