上海楼市:上海这一波是否已到位?现在可以入手吗?

我是曾叔谈房 ，资深房产投资专家。与你相见恨晚的买房导师，曾叔没有千篇一律的自媒体，没有遮遮掩掩的让你摸不清头脑！曾叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。关注曾叔谈房 ，带你成为最会买房的人。

以下内容来自“曾叔谈房 ”微信公众号，粉丝提问

提问：曾叔你好，请问上海这一波是否已到位？现在可以入手吗？

回答：你好，还只是小涨，为什么？因为以前的“大水漫灌”一次性涨到位，已经演变为“脉冲式”的涨法，一个行情45%的涨幅可能有2-3波的频次，每次5-25%的涨幅，中间停顿的过程就是给你上车的机会，所以能上车的还是抓紧吧，小阳春可能还有一波大的行情，将出现连续跳涨，且无房可买！上海最有潜力的板块和楼盘详见内部圈子分享。

提问：你好，曾叔，19年初在太仓潢泾碧桂园投资一套3房，两年没有涨价，甚至还有些下跌，问下这个地方是继续持有还是抛掉？

回答：你好，太仓不是很建议，因为没办法和上海实现公交通勤，它的估值不能按照上海远郊的定价来测算，只能按照普通三线城市自己定价，所以没有很大前景。但现在上海领涨，未来板块轮动太仓有可能有一定的涨幅机会，既然都持有2年了，不如再等等。

提问：曾叔，你好！坐标上海，刚拿到房票，首房首贷，自住投资。现在老公每月公积金有6k，年薪税后差不多50万，现在手上子弹有100w，另有70w放定投和理财里暂时不想拿出来，首付的话父母会资助一些，应该能凑到200w左右，因考虑后期可能换工作导致薪资不稳定，所以总预算控制在600w以内，现在工作的地方在徐汇万科中心，您对房子选购的位置以及买什么样的房子有什么建议吗？我们今年打算要宝宝，现阶段购房需要多考虑孩子上学的问题吗？我们有看过龙漕路地铁站附近的房子，交通很方便，但是我们的预算只能买房龄很老的房子，不是很喜欢那边的居住环境。今天去了前滩，看天地苑和华城秀庭的房子，感觉还可以，就是目前通勤不是很方便。对于我们的情况希望您能给我们点建议，谢谢。

回答：你好，我的建议是：1、刚需一定要选择离生活工作圈子近和住得舒服。如果有要孩子打算，可以考虑带个学区，因为一线城市置换房子成本太高。2、刚需现在就买吧，不要太在乎择时，目前市场有大量笋盘。3、上海前滩的定位就是下一个陆家嘴，现在是陆家嘴集团全力打造，金融业和服务导入，所以前滩成为副中心，几乎是板上钉钉的事情。大虹桥的规划板块比前滩大很多，商业规划也是三倍，这是优势也是劣势。大，做出来的结果就会是世界级的，也是因为大，所以它的密度不够紧实，所以发展需要很多年。相对来说，前滩买入确定很大，如果想求稳，现在买前滩限价，肯定赚钱，有套利机会。其他推荐参考内部分享！

提问：曾叔向你求教。有900万现金，可以承受总价最好1200，特别好的1400勉强能接受。目前在看二手房，城市之星、兰园、赛丽丽园、世茂天宸，单价都在7万5左右，房子都没有比较满意的。曾叔，你看我是摇号还是入手二手房，摇号几率太低了，这几个楼盘二手房你看价格会不会松动，想等又怕踏空。

回答：你好。摇号概率低，很多摇不中的后面都会流入二手市场，从而推动二手市场的价格上涨，所以建议直接布局二手。我的看法是：首选兰园、次选赛丽丽园，其次考虑城市之星，更好的选择参考内部分享。

提问：你好，曾叔，请问西钓鱼台御玺的新房地段环境都不错，有投资价值吗？

回答：你好，价格高，不适合投资，本身是单体楼，平面呈现为带弧度的拐弯锐角。因为是在剩余地块，南北向按阶梯式降层。 户型除了南北四居，还有比较奇特的东西通透、瘦长的东南角三居。格局不方正，不太好。 好处是南侧的昆玉河直通颐和园，开发商还会翻建环景码头和灯塔。 地块可能还有地铁振动影响。

提问：你好！曾叔！我看了重庆的梵悦天御看江的三房，总价350万，这个楼盘怎么样？长持。

回答：你好，梵悦天御是位于江北嘴朝天门大桥旁边的精装板式大平层项目。随着重庆房产增值，江北嘴地段变得更加无与伦比，现在的价格也逐渐被人接受。在目前江北嘴CBD少供应的情况下，梵悦天御的地段优势自然不言而喻，未来地段升值潜力还是很大。另外梵悦天御建在滨江路上的高地势处，看江观景效果无遮挡，但江北嘴住宅有一个通病，就是人气不足，寰宇天下都难免，更何况梵悦天御。梵悦天御周边也少有其他住宅项目，周边配套也都还没有成熟起来。如果打算长持投资可以考虑入手。重庆投资价值高的板块详见内部分享！

提问：曾叔好！请问南太平庄北巷这个小区怎么样？升值潜力大吗？谢谢。

回答：你好，南太平庄北巷内部大部分房龄有些老，附近财满街商圈也没有搞起来，小区地铁不太方便要穿过兴隆公园，整体看不是理想的投资标的。高碑店建议看兴隆家园。

提问：你好，曾叔，上海目前的房价曾叔怎么看？目前阶段适合买房么？未来一年到2年房价的趋势如何？如果买房是考虑买什么类型的，房龄在多少范围的房子？

回答：你好，曾叔，上海是顶级城市，确定很大，未来但凡有全国性行情，不管大小，上海一定不会错过，所以买上海一定能涨的，投资眼光放长远一点，不要只看短期1-2年，所以在房票和资金满足条件下，越早上车就是最好时机。上海的房价是坚挺的，但是当前也是没有洼地可言，哪怕上海那么繁荣，也必须坚持一个原则，越靠中心价值越高，内环随便买，中关值得买，外环挑着买，外环以外，谨慎买。上海买房，一定要选定地铁来买，上海是个地铁非常发达的城市，59%的小区覆盖地铁，属于地铁典型的密集城市，在这个大家都有地铁，而你没有的情况下，就是一个缺陷。市区买房，最好买次新房，楼龄最好不要超过20年，上海的地铁很发达，如果市区没有学位好的老破小，价值会大减。大家宁愿买远一点，也要买好一点，反正地铁那么方便。上海各板块分析详见内部分享！

提问：你好，曾叔，准备置换房子，但是自己位于主城区的老房子地段配套都不错，却怎么也卖不掉，最后卖了3个月，降价20万才出掉。现在是不是楼市下行，行情不好？

回答：你好，其实，房子卖不卖得掉，以怎样的价格卖掉。并不取决于卖的这一刻，而是在很多年前，自己决策买这套房的刹那，就被决定了。所以有很多人置换时就会遇到这类问题：摇到一套限价新房，但持有的一套房很难出掉，现在靠超高利率的负债撑着；市场上出现1套非常好的房源，很想拿，但自己的二手房一时之间出不掉，眼睁睁看着被别人买了。牛市沉淀脂肪；淡市需要释放部分脂肪，才能启动下一轮周期的引擎。淡市期，房产的流动性决定了安全感与稳定性。

如果一个房子无法轻易卖掉，那么，它的资产价值就打折。主城区老破大，不要以为流动性有多好，即便在上海，流动性也极一般。直接点说，需要一轮超级大牛市才能赚到钱。远郊荒野+高溢价高逼格房，毒药！看起来美丽，吃起来醉倒，最后就不省人事了。房子是流动的货币！真正好的房产价值满足三个方面：1、增值收益（资源价值慢慢通过房价兑现）；2、房产抵押出来的资金；3、流动性很难出手的房，你要检讨当时买它时的思路了！

提问：曾叔，你好，打算在上海买经济适用房，请问曾叔要注意什么？

回答：你好，买经济适用房，里面有很多坑。交易费用、限制措施也是不一样的。流动性和收益性都要比一般的商品房差一些，有些可以交税改成商品房。具体还有很多种方式，但这里不方便说，具体到我的圈子里查看分享文章。

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