上海楼市:新政突袭调控,未来房价走向如何?内行人专业解读

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提问：曾叔你好，请问下上海刚出台的《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》对房价的影响有哪些呢？我咋感觉这些成本会转嫁到购房者身上呢，买房成本更大了

回答：你好，主要影响是LH买房被堵；DYD\JYD贷款收紧；不足5年的房子加税，变相减少了二手房的流动，缩小供应量，满5的房子会再涨5%；二套打新无望，这批购买力流入二手市场，房价继续推高。

提问：【新人首问】曾叔你好。手里有400万，二套房资格，之前有过贷款记录。当下无贷款，可以接受DYD。手里1张房票，月收入5w，想要买房产投资，暂不用考虑自住。想咨询您1）推荐一手房摇号还是二手房？看了融信古美觉得有潜力，21年前滩也有开新楼盘。2）如果二手房的话预算设定在600万，800万还是1000万好？3）现在上海市场还有哪些板块和小区推荐入手？先谢过。

回答：你好。1、二手为主，新政后二套难买到新房。2、具体看你的月供能力，没压力当然是越大越好。3、800-1000最有价值的板块和楼盘见内部分享。

提问：曾叔你好！新人首问：我目前有子弹500左右，年收入80左右，在昆山和无锡滨湖区各有一套小三房，在上海金山有一套老房子，所有在上海还有1个二套的房票。现在想在虹桥附近买一套自住，后卖掉金山的老房子，在市区购置一套学区房（马上有1个小孩）。请问曾叔：1、这样的配置可以吗？或者有什么好的建议；2、虹桥在看招商虹桥公馆等房，请问是买100平的3房好，还是130平的4房好；3、靠近高架第二排的房子能买吗？4、万科天空之城房子下面是地铁，这样的房子可以买吗？5、无锡的房子适合长期持有吗？请曾叔予以解惑，谢谢！

回答：你好，1、可以的。金山属上海远郊，除了新盘和次新盘有市场外，老房子基本是要跑输的。2、招商虹桥公馆可以考虑；投资建议100平三房，自住当然还是大一点好，不过要牺牲一定的流动性。3、可以，噪音略比第一排小得多4、万科天空之城，地铁上盖，万科有实力，不会有太大影响，而且由于垫高了，视野会更好。5、无锡基本面好，长期看没问题的。

曾叔：我家住松江，想在9号线附近，自住和投资，三甲中医院附近，考虑徐汇区、黄埔区、浦东新区的房子，预算总价1000万左右房子，帮忙推荐一下

回答：你好，总价1000左右较大潜力的楼盘见内部分享。

提问：雅宾利2期109平方2室，本来打算在松江佘山买一套价值1000万左右的别墅养老，但老公不采纳。

回答：雅宾利2期不错的呀，建议继续持有。别墅自住是不错的，但投资属性偏弱。

提问：曾叔，你好！能谈谈北京市中心二环或三环内高品质楼盘的大户型新房和二手房吗？比如东直门8号、朱雀门叠拼房型等等。

回答：你好，东直门8号新盘溢价较高，东直门这个位置商圈固化，未来定位也是交通枢纽，却少一点生活氛围，相比不是最好选择。朱雀门属于自住品质盘，不包含学区溢价，自住是不错的选择。次新推荐看看西城的 朱雀门、一瓶、融泽府 ，还有四季青的诸子阶。朝阳：太阳公元 富力城D区 ， 海淀：碧水云天 光大水墨 也是较好选择。

提问：曾叔你好，我在中兴路雅宾利二期一一套109平米的2室房子，现在有一房票，现金500万，总预算1千万，本来打算买松江佘山的排屋以备养老，但又觉得大虹桥的房子有投资价值，希望听听你的建议。

回答：你好，已回答过。雅宾利可保留；松江佘山排屋自住可以考虑，投资的话偏弱，未来要保值增值，由于九亭、泗泾有大量的竞品在，流动性和涨幅都会有一点影响。

提问：你好，曾叔，老客户首问：绿地光谷星河绘、中建星光城、光谷创新天地，这三盘从房产价格、地段、品质综合比较哪个优新？

回答：你好，光谷东现在没有什么性价比高的楼盘，接下来只能对比”哪个楼盘溢价不多“。 中建星光城在这几个楼盘中位置最差，且不带装修，学区一般，优势不大。 绿地品牌一般，但是位置相对好一点，这一期毛坯价格不确定，如果与中建星光城价格相同，建议优先绿地。 创新天地是瑞安的楼盘，武汉天地在武汉一炮而红，未来溢价能力更强。下一期开盘也要看价格，如果是1.9以内 带装修，自住会更好一些。 这几个楼盘优先绿地。具体详见内部分享。

提问：你好，曾叔，启动经济内循环，对于房价是利好还是利空？是不是打压房价让房价下跌？

回答：你好，拉动经济内循环与目前房价的关系非常复杂！经济内循环的重点是拉动消费，核心还是希望钱别出去。房价过快上涨会抑制消费需求，房价明显下跌又会造成房地产上下游相关产业就业人员收入减少也会抑制消费需求。目前房地产上下游相关产业就业人员占总就业人口比例接近20%，所以稳定的房价是目前形势下拉动经济内循环的基本保障！经济内循环，房价虽然不会大涨大跌，但当城市价值、区域价值真的发生变化的时候，房屋的价值一定会逐渐发生变化，这个过程可能比较长，但日积月累下来却是质的变化。

提问：曾叔，你好，请问现在上海买房落户的政策，有什么规定？

回答：你好，在上海买房落户，详细的说明、介绍、描述；详见知识内部资料分享。

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