上海楼市:受到前滩的辐射的房子,是否有升值或保值空间?

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提问：成哥您好，请问上海芦恒路地铁站附近的动迁房怎么样啊？那边商品房有一品漫城，对面是一批动迁房，因为预算有限，想买个小两房，看了一圈觉得那边地段很好，交通也很方便，不知道能不能受到前滩的辐射？有没有升值或保值空间呢？

回答：可以享受到前滩辐射，涨幅总体来说应该也不会太差。但那里的问题是，芦恒路都是老小区，品质感不是特别好。前滩溢出需求，应该不会来买这里的动迁房，要么就是前滩消化掉，要么就是再往南买浦江镇。你如果是前滩上班自用，这个地方可以考虑，如果是投资，意思不大。上海买房价值高的板块推荐详见内部！

提问：你好成哥，请问上海七宝与浦锦哪里更有潜力？

回答：七宝板块从学区上强于浦江镇，不管是七宝外国语还是七宝实验小学，都是闵行的名校。而且从生活配套上来说，闵行浦西这一段要比浦东这一段更加宜居。但是七宝的房屋整体偏老旧，不管是万科还是其他类似于万兆都是超过10年的房龄，而且七宝在航道下面，的确是有些吵闹的。就发展潜力来看，七宝不如浦江镇，浦江镇有前滩辐射，还有整体较新的优势，应该发展机会更大一些。上海投资回报率高的板块推荐详见内部！

提问：成哥你好，请问上海哪些板块的房子未来升值潜力比较大呢？预算600W左右，纯投资用途。

回答：600万纯投资我比较看好的是大虹桥和三林区域，包括华漕、徐泾、徐泾北城、江桥、南翔、赵巷、九亭、泗泾、前滩、世博、杨思、三林、三林东、御桥和康桥。另外带学区的次新二三房也是可以考虑的。具体上海更多投资回报率高的板块及楼盘推荐详见内部！

提问：你好成哥，前滩楼盘现在可以入吗？楼盘东方惠礼，都说前滩发展会不错。9万多的单价，作为二套房的话首付七成，也只能入手47平米的小户型，因为有可能会对口华师附中，也是一个最大考虑因素。是否投资学区房会更保值？前滩新房小户型是否可以入？东方慧礼距离华二比其他楼盘偏远，还是等等其他楼盘的小户型？也是特纠结。我们是二套投资的 ，是否有其他板块推荐？目前名下已经有一套学区房了。所以也不是特别着急。

回答：前滩是近几年，最看好的上海升值性最强的三板块之一！其他两个板块，分别是大虹桥商务区和张江科学城。前滩，区位很好，整体规划开发，具有商务区的定位，功能与配套很好，当然也包括优质学区华二附中。前滩整个区位，都很好。但细分小区，影响因素主要是距地铁站的距离，以及商业配套。东方惠礼，离地铁站800米，有点尴尬，步行得15分钟，不能算地铁房了；尚峰名邸、三湘印象名邸、格力等那个地点，距地铁站1.2公里左右，就更不能算地铁房了；华唐名邸距地铁站400多米，这个距离步行可以。

商业配套，主要集中于济阳路西侧，也即前滩商务区的东部。格力所在的九宫格那个区域，距商业最远。东方惠礼当前可以参与认筹，具有投资价值。其他板块，如大虹桥，多数新盘，基本没什么限价，没有价差。比如，万科天空之城，区位很好，地铁边上，看好长线升值性，当前没有价差。上车可考虑东方惠礼。上海买房价值高的板块及楼盘推荐详见内部！

提问：成哥你好，我是个女生，今年应届硕士毕业生，有落户上海资格，工作在张江。家里能支持我200-300万买房，月薪税前1万，没啥还款能力。买房以投资和出租为主，您觉得买哪个片区的哪种类型房子合适？

回答：你大概能买300多万的房子吧，这个价格要买在张江周边有点吃力，非要买的话，需要只能考虑曹路、川沙、周浦这些地方。如果能接受投住分离的话，可以考虑西边大虹桥辐射区的房子，比如泗泾、徐泾北城、江桥、赵巷这些地方，或者其他区域的潜力板块，比如浦江镇、顾村这种。具体怎么选，要看你对增值和租金收益率的偏好，以及杠杆能力，还有通勤强度的要求。

提问：你好成哥，首次置业，后海上班。首付三成，首付预算120。 新婚两口，两年内会变成三口之家。 想买龙岗大运，但无奈上班时间太长，难以自住。 宝安中心价格偏高够不上。 主要关注12号沿线宝安老城区和福田罗湖老破电梯房。哪里更好？

回答：总预算400万，工作地点在后海，还要满足三口之家居住，怎么解？除了牺牲通勤时间，降低居住品质，无解。 个人建议，重点看宝安翻身、西乡、坪洲，或者沿地铁12号线，淘一淘老破旧小三房，或次新小两房，离你工作地点略近，也算热点外溢片区，买对了，一样有跑赢大盘的可能性。具体更多分析详见内部！

提问：成哥你好，古北天御和徐汇天悦，能点评一下吗？和尚海湾前滩比较如何？投资用的。

回答：天御有很多回迁房，就别考虑了，具体看看我们当时的测评。原以为来了个王者，结果还是个青铜？古北天御抢鲜评测！天悦户型好，但周边界面差了点。尚海湾小户型可以考虑，前滩值得考虑，但你很难摇到号。具体更多分析详见内部！

提问：成哥你好。手里有子弹400，想考虑套海淀区世纪城、到永丰路一带的房子，目的是抵御通胀，您能给推荐几个楼盘吗？保利西山林语、百旺茉莉园、亿城西山华府、润千秋、西山锦绣府、枫涟山庄、世纪城从投资角度看哪个有优势？

回答：投资角度推荐百旺茉莉园 ，离西北旺地铁站300米左右，附近医院、银行等配套很成熟，小区绿化和得房率都还不错，户型上2居属于南北通透，3居双卧朝南，南北通透，设计还是不错的，居住人群都是附近清华北大的教师和IT白领居多，缺点就是附近有个垃圾填埋场，据传夏天有异味，不知现在整治的情况。枫涟山庄也可以关注，缺点和百旺茉莉园一样，保利西山林语位置太偏，配套较差 生活不便利，保值效果不好，其它性价比一般。具体更多分析详见内部！

提问：你好成哥，发现你多次提到拆骨法，但是没有系统讲解过，你能否仔细讲讲？

回答：房子由各个属性构成，高楼层低楼层装修学区交通靠不靠马路等等。每个因素都增加或减少它的价值，定量分析每一个因素的价值这样的思路就叫拆骨法。 本质就是：做减法。 扣除装修 品牌 学区 赠送面积 为代表的一些溢价项，最后得到的价格才是真实的单价，再判断是否值得。 具体仔细内容可参考内部资料！

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