上海楼市:上海前滩的一手房,对口华二是否值得作为学区房投资?

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提问：曾叔，您好，40平米一室户，请问上海前滩的一手房，对口华二是否值得作为学区房投资？

回答：你好，12万以下有投资价值，再高没必要搞。考虑到资金成本，最好控制在11万以内。但是前滩正好非常火，很难找到笋盘。上海投资回报率高的楼盘。具体详见内部分享。

提问：你好，请问曾叔未来的学区房，哪些会更吃香？

回答：你好，第一种，还没有确定学区的学位房。这个并不是完完全全没有学区，而是已经规划还没有正式落位的。比如华二之于前滩，华师大之于华漕，背后的价值支撑已经实实在在展现出来了。这一种，适合还没有孩子或孩子还小的年轻夫妻，或者已经用完学区的家庭，不适用于着急用学区的家庭。第二种，学位被占用但值得过渡等待的学区房。这种很常见，上家还没毕业，我又等得起，价格就有谈判空间。相比学区买入即用的来说，价格会更低一些。第三种，买双学区或一贯制名校。这种就是谋求确定性，无缝对接带来的安全感是最实在的，因为置换的过程不仅劳民伤财，同时也是心力交瘁的。第四种，买潜力能够逆袭的学区房。这种适合预算有限的家庭，想要优质学区房又无法拔高预算，那么就靠板块内的鸡娃能力，让第三梯队逆袭成第二梯队，第二梯队逆袭成第一梯队。

提问：你好，曾叔，上海目前的房价曾叔怎么看？目前阶段适合买房么？未来一年到2年房价的趋势如何？如果买房是考虑买什么类型的，房龄在多少范围的房子？

回答：你好，曾叔，上海是顶级城市，确定很大，未来但凡有全国性行情，不管大小，上海一定不会错过，所以买上海一定能涨的，投资眼光放长远一点，不要只看短期1-2年，所以在房票和资金满足条件下，越早上车就是最好时机。上海的房价是坚挺的，但是当前也是没有洼地可言，哪怕上海那么繁荣，也必须坚持一个原则，越靠中心价值越高，内环随便买，中关值得买，外环挑着买，外环以外，谨慎买。上海买房，一定要选定地铁来买，上海是个地铁非常发达的城市，59%的小区覆盖地铁，属于地铁典型的密集城市，在这个大家都有地铁，而你没有的情况下，就是一个缺陷。市区买房，最好买次新房，楼龄最好不要超过20年，上海的地铁很发达，如果市区没有学位好的老破小，价值会大减。大家宁愿买远一点，也要买好一点，反正地铁那么方便。上海各板块分析详见内部分享！

提问：曾叔，您好！请问上海限购升级，离婚追溯3年。这意味着什么呢？

回答：你好，在我的个人理解里，这意味着上海户籍、单身，原本拥有一张房票的你，如果在三年内离婚，之前婚内拥有2套上海房产，那么从今天起你已被限购！ 这条措施主要定向打击的是上海户籍家庭，原本拥有2套购房资格，部分家庭就利用婚内更名+离婚来腾出一张房票，净身出户的那位不仅能再买一套，甚至有些还有首房首贷资格。 而这次调控之后，临时决定离婚买房的，三年内离婚还没买到房的，都被限购了。 而根据之前广州、深圳的经验，未来上海对于离婚有可能是追溯的：购房之日前3年内有一次以上离婚记录的，其拥有的住房套数按购房之日前3年历次离异时家庭总套数之和计算，即追溯3年内所有离婚记录。 也就是说，有可能无法通过多次离婚、结婚，洗刷之前的住房记录，只要三年内有过两套，还是会被限购。

提问：你好，曾叔，目前我们在黄埔富力悦禧有一套在供。我老婆还有个名额未用，打算富力悦禧二押，再加上手里的钱在天河买多一套，目前看了天河广场320万左右的107方的3房，您觉得怎么样？首付4层。

回答：你好，富力悦禧位置稍微偏了点，也没有地铁，周围环境也一般，可以的话，建议置换。天河广场其实不大适合自住的，上面多是办公，商住混杂，管理乱，楼龄较老，品质一般。广州投资回报率高的板块，详见内部！

提问：您好，曾叔，我老公北京集体户口，国管公积金，首付350，贷款每月2以下可以承受，首套房，孩子1岁半，考虑买中等的学区房，还要兼顾自主，父母在京照顾孩子，房子最好是3居或者可以改3居，考虑长期居住。不知道买哪个区域好一些，推荐哪些区域，小区？

回答：你好，海淀可以看看上地东里的小三居，上地的小升初的都还不错 ，还有橡树湾的两居 ，西城的话可以看看德胜，但是德胜也有7中这个坑，最好买裕中这种直升的 或者你看看西城陶白的直升学区以及爱民里直升四中的学区 房子质量就不能要求太高了。

提问：曾叔你好，今天新加入的新人一枚！我现在最想咨询的是，我家虽然是上海的，但是我也想有个自己的房子，然而现在还没开始工作，不可能有公积金。家里最多只能支援100万，所以我在考虑是否要买在环沪。您觉得如果要买环沪的新房，应该考虑哪些板块或者地区？我是比较倾向于昆山，毕竟11号线能到那边。还是说，买上海内的二手房？

回答：你好， 你有上海房票，就不要买环沪，浪费首房首贷名额后，未来置换回上海很麻烦。100万首付款，可以在上海鲁汇、泗泾、曹路、徐泾北城这些地方买二手房了。自贸区新片区和徐行新房也可以考虑。具体选筹都要反复斟酌，精挑细选。可参见内部分享给你的楼盘。

提问：曾叔，你好！现有余钱，准备买房，家附近今年有地铁规划，有没有价值？地铁对周边楼盘的升值带动有多大？

回答：你好，对于买地铁房，我有几点建议。1、离地铁站的距离。正地铁房：步行5分钟，也就是距离大约在500米以内。准地铁房：步行10分钟，也就是1000米以内，被称为准地铁房。近地铁房：步行15分钟之内的。再远，就不是严格意义上的地铁房了。那么是不是说离地铁站越近，升值越大呢？也不完全是。这个距离一般指的是小区门口到地铁站的距离，如果你是住在一个大社区里面，从家走到小区门口就要10分钟，那么你就可以考虑离地铁站远一点的小区，但是，在这个小区里面，你的家离门口近一点。

这样的好处是，走到地铁站的时间差不多，但是小区离地铁站稍远一点，也会相对安静一些，更有利于居住，重要的是价格也会低。其实，太近了也不好，地铁站旁会有通风口，把车站内的污气送到地上，把地上的新鲜空气送到地下。有噪音污染，也有空气污染。距离方面还要考虑的是，如果楼栋在地铁运行线上，虽然地铁在地下数十米，但是辐射到地上的轻微震动依然存在，它会严重影响居住质量。所以，这样的楼栋也不能买。

2、购买的时机。从研究数据上看，影响地铁房房价涨幅快过其他非地铁房的时间节点，主要有3个：地铁站点确定的时候、地铁开始动工的时候、地铁开通前后。而且，地铁开通前一年到开通后两年，沿线的房产升值速度是最快的。3、站点位置。越是交通不成熟的区域，地铁投资对周边地区产生的效益越大，房地产价格的升幅也越大。从各个站点来看，首站和末站，周边的房产升值快于其他的站点。4、规划中的地铁。地铁的修建不是一蹴而就的，从可行性报告的论证，到地铁规划，到最后开工修建，再到开通，这期间要经历漫长的时间。在这期间，还有可能会发生改道、变站、延迟开通等等各种意外。投资房地产不能仅仅考虑地铁这一项，还是要和地段、配套等等其他因素放在一起来综合考虑，否则的话，很容易影响你的投资收益。

提问：你好曾叔，请问曾叔一下。在上海无房，有过一次购房记录。现在名下无购房按揭，在上海买房，首付是几成？请问房子看好了，如何和卖家砍价？

回答：你好，第一，之前购房如果用了房贷，现在买房需要首付6成。之前购房如果没用房贷，现在买房只需首付3成。第二，如何和卖家砍价：砍下三十万的方法，详见内部分享文章。

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