上海楼市:板块次新的电梯房,保值空间大?

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以下是“成哥说房”微信公众号的粉丝提问精选

提问：成哥你好，我是二套资质，第一套在杭州，打算继续持有，通过全款抵押获得二套首付。第二套在上海主要考虑是自住，目前在嘉定工作，同时希望能保值和增值，学区的话因为目前还没有要孩子的计划，认为学区不太需要考虑。预算总价400-450，目前在关注南江桥板块、诸翟板块、南翔板块，个人认为这些板块次新的电梯房，保值空间大一些。不知道目前的想法对不对，希望成哥能指点一下，或者是否有其他板块推荐呢？

回答：电梯房次新的确要好一些，你这个预算买不到太好的商品房，可以要考虑动迁房，不过因为你要自住，动迁房品质还是差了一点，建议你扩大范围，南江桥、北江桥、南翔、青浦徐泾、华新都可以考虑的。具体更多推荐详见内部！

提问：请问成哥，对顶层，和临高架的房子怎么看？坚决不能买吗？还是有多少折价则可以考虑？

回答: 首先不带电梯的不能买。顶楼如果没有花园天台的话，只要不是有明显漏水痕迹的，是可以买的，折价差不多在次顶楼的5%以内。靠高架的房子就算了。现在不要买特别有硬伤的房子，未来只有好房子能卖掉。

提问：成哥你好，上海夫妻结婚2年，目前家庭两套以前爸妈帮买的2004年左右的房子，一套2房自住在普陀武宁路700万左右，一套3房徐家汇1200w左右。目前家庭收入税前120w左右，另有几百万的股票资产暂时不能套现。需求：现考虑置换，希望能够满足未来家庭需求 、房产保值、提升居住品质，几种方案求指点同时求推荐楼盘：1.有顶尖公立学区的04年左右3房，如浦东陆家嘴花园；2.2500W 左右新房（优先居住品质，最好带一个学区）方法是两套换一套同时贷款贷足；3.便宜点的新房，同时再换个学区房或者留一套出租。

回答：2、3保证增值属性不强，因为新房的高单价会限制未来收益的想象空间。建议考虑第1个选项，在黄浦、老静安和浦东内环找一些带一梯队学区且有景观的二手房，这样下限是地段价值，上限是学区的增值，比较理想。具体楼盘推荐详见内部！

提问：成哥，您好。请问13号线北蔡站陈春路站周边2010年左右的动迁房，比如龙博公馆、虞泽苑、鹏丰苑、联康苑等等附近的可以入手吗？ 动迁房有什么坑要避免？

回答 : 可以，注意选择次新+电梯房，动迁房产权关系复杂，最好请人帮你做好尽调，对交易流程进行风控。

提问：你好成哥， 本人北京户籍首套，首付可出150左右，收入流水可以在40~50，考虑总价350~430左右的，在国贸商圈的话，自住加投资属性，甜水园附近的房子和阳光100，这两个有什么更好的推荐？还是有其他建议？

回答：甜水园周边一带都是典型的老公房社区，由于处于上车盘区间，价值也就在同面积次新房的8折左右，甜水园的旧改也在进行中 外加地段不错，适合低首付上车。主淘90后房龄的标的。阳光100的争议在于风水，有合适的也可以入。具体更多建议及分析详见内部！

提问：成哥好，最近看了三林，地铁张江路的动迁房，罗山路亲水湾的二手房。整体看下来，三林是这三个中最满意的地段。但是两室动迁房也要420左右，这个价格和同济晶萃的三房差不多了。目前工作地点在张江高科，但是一年左右工作大概率会换。目前住在北新泾，感觉还是更喜欢大虹桥这块，也觉得大虹桥未来发展更好。请问1，三林，张江，大虹桥，您更看好哪个呢？2.大虹桥江桥的二手房和泗泾的同济晶萃，哪个升值空间更大呢？

回答：三林大虹桥和张江能级差不多的，我都看好的。自住同济晶萃好一点，投资可以考虑二手房。动迁房的房东比较特别需要认真筛选。

提问：成哥你好，目前个人户籍单身 之前有过参贷记录后来卖了贷款结清 但征信报告显示房贷0 这样的话应该算首房首贷吧？目前个人存款1000w 工资1w 买房子首套考虑自住和以后结婚后换学区婚房，首套适合买总价多大的 首付多少合适？贷款直接按揭还是金融产品保住首贷？通勤时间差不多情况下 三林 世博 御桥 徐汇滨江老小区，考虑哪里合适呢？

回答：首房首贷。因为你的公司比较有限，贷款也称不了太多，我建议你这一次索性就不要用掉你的按揭，不要破掉首房首贷记录。直接1,000万全款买吧。你这一套更多的应该考虑一下，自住兼顾一下保持。主要在中环附近找一个三房，带学区更好，不带学区就追求品质。你说的浦东中环沿线一代可以考虑，徐滨也是很不错的选择，但你这个预算有点紧张。具体更详细的分析详见内部！

提问：成哥你好，本人今年应届硕士毕业生，女生，有落户上海资格，工作在张江。家里能支持我200-300w买房，月薪税前1w，没啥还款能力。买房以投资和出租为主，您觉得买哪个片区的哪种类型房子合适？

回答：你大概能买300多万的房子吧，这个价格要买在张江周边有点吃力，非要买的话，需要只能考虑曹路、川沙、周浦这些地方。如果能接受投住分离的话，可以考虑西边大虹桥辐射区的房子，比如泗泾、徐泾北城、江桥、赵巷这些地方，或者其他区域的潜力板块，比如浦江镇、顾村这种。具体怎么选，要看你对增值和租金收益率的偏好，以及杠杆能力，还有通勤强度的要求。

提问：你好。成哥。现在用65岁母亲2套房资格摇号，本月刚把翡翠城一期房子出售掉，手上现金有800多万，按揭的话有天空之城叠排的300多万。现在手头有大华澄品的166方，想再投资一套，可能母亲按揭会有问题吧？候选楼盘有御潮府。

回答：翡翠城一期，2005年左右建，地铁在建，还有潜力的呀。天空之城自住还可保留；大华澄品也不错，可继续持有；60岁以后可考虑做JYD接力贷；御潮府可考虑，但由于片区发展成熟，买来收藏可，投资增长潜力可能不是很大。具体最具潜力的板块和楼盘详见内部！

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