上海楼市:‘嘉兴’作为全省接轨上海的‘桥头堡’投资是明智之举

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提问：你好，曾叔，嘉兴这个城市在长三角一体化规划中处于什么角色，他的发展前景能够简单评价一下。

回答：你好，嘉兴作为全省接轨上海的‘桥头堡’，承接上海辐射的‘门户’，要把全面融入长三角一体化发展作为首位战略。为此，嘉兴将深入谋划推进一批重大基础设施项目，编制嘉兴铁路总图，完善市域轨道交通线网规划，编制有轨电车线网规划，推动城际铁路网、市域轨道网、有轨电车网“三网合一”。同时，嘉兴还将加强重大战略性新兴产业项目的谋划，巩固提升制造强市的地位和竞争力，为建设长三角核心区枢纽中心城市、高质量融入长三角一体化，做好先行官。这也是近些年来，嘉兴房价水涨船高的原因，种种未来利好，透支了近两年的嘉兴房价。但长期来看，嘉兴依然还是有一定升值空间。

提问：你好，曾叔，夫妻共有首套房卖了,老婆的征信中没有房贷记录。现在新房打算房产证和贷款都只上我名字,这个房贷会上老婆征信吗。以后离婚买的话, 老破能享受首贷么?

回答：你好，目前的征信还是一代征信, 一代征信的共借人不上征信的，二代征信共借人要上征信。你的老婆未上征信,有可能她不是共借人,有可能她是共借人，但是不上征信,故而查不到。这次你名义买房,你名义贷款,要问老婆是否上征信,则依然是一句话:老婆是否共借人。如果老婆不是共借人，自然不会；如果是共借人,则可能会上征信。至于以后老婆能否申请首套待遇,则看以后征信为准。买第二套房想操作成首套，具体操作方法在内部分享。

提问：你好，曾叔，坐标上海浦东，打算入手第二套房子（一房）目前有子弹110。困惑是，如果找到合适的房子的话，需要商贷110左右。是继续慢慢存钱，多凑首付，还是入市把房子拿下呢？我们不投资，只希望资金保值即可。若干年后，打算卖掉两套，置换一套小区环境更好的房子住.

回答：你好，上海一线城市可以继续买房投资加仓，没有问题，一线城市永远是领涨作用。普通人攒钱速度大概率跑不赢一线城市房价上涨的速度，我们只能用资产追资产，未来置换可以对冲风险。一线城市不建议用二套资格，首付比例太高，资金利用率低，建议直接全款抵押的方式买入，相当于首付3成。上海这种一线城市，自住还是投资越早上车越好。买房是一个经济行为，背后有一套行为的逻辑，从行为逻辑出发，我们可以更好的分析市场的行为走向。

1.首先房价是在不断上涨的，必然导致的结果是上车越来越难，上车盘的门槛越来越高。2.门槛高，上车盘的总价不一定随着涨幅同步升高，因为人的欲望很容易被现实压缩，并且新建的户型越来越紧凑，城市不断扩张可以到更远的郊区上车，但不管怎么说有一点是确定的：门槛会提高，总价会提高。3.房价总是比工资涨的快，那么依靠工资的人则会越来越买不起房，这也是社会中大部分人的常态，毕竟大多是人依靠上班生活。在独立支付首付的能力越来越弱的情况下，买房上车必然需要依靠他人的力量支持：家庭/配偶。 等你好不容易凑够上海的上车门票，很可能发现门票已经翻倍了。

提问：曾叔！您好！请问2021年现在广州投资买哪个板块？天河黄埔涨太多，海珠除开琶洲可以投资吗?

回答：你好，其实，拉长周期来看，还是这些区域会有强劲的后动力，这个时候就看出来谁对市场最熟悉，谁对区域板块的认知更加坚定，千万不要用板块一定会轮动，未涨的区域一定会补涨这种看似严丝合缝，其实没有完全逻辑的看似正确的话语，补涨又怎么了，再过个3-5年，不也沦落到目前的境况吗，还是会横盘和下跌，好像板块轮动装了一个按钮，说按下就会启动似的。参考深圳、杭州的例子，“强者恒强、价值再凝聚”，不是说某些地方不会涨，不会补涨，而是说从长期来看，中心区、产业最集中的区域在今后的房价上的表现一定会超出大家的想象，看到这个底层逻辑就明白了，看市场不能只看一时，也不能只看三天，要看三年、五年，甚至6-8年。

提问：你好，曾叔，找房中重要的一点是考虑人流，比如像建材城东路金隅翡丽这种又偏又没配套的盘，我怎么才能知道他的目标人群都是来自哪里？还是应该既然不知道，直接回避不要浪费时间就好呢？

回答：你好，金隅是有购买力的，属于区域里比较稀缺的标的，有对比优势。只是霍营地区本身市场总量，更多的来自于上地到回龙观的人流溢出与小区本身的分流吸引。最终看的是价格。从战略上，如果你不是需求回龙观附近标的，可以首先定位在朝阳的地铁次新。

提问：曾叔，你好！示范区姚庄、嘉善现阶段购买该板块有否前景,最近有大V也在带头买该板块!

回答：你好，这种性质的板块,投资的机遇与风险并存,属于存在较大变数的情况。从区位上讲,如果没有这一规划, 这一板块属于三不靠,离沪杭苏皆远,投资价值很小。而这一规划的出现,会对板块楼市带来利好,但利好的程度,不容易估算。过去的历史上,好像没有三个省级行政区共同规模和开发一个经济与社会一体化的示范区。这是一个新生事物,但级别肯定不会太高,不是国家级的。一个和尚挑水喝,三个和尚没水喝。跨行政区的合作,会存在很多阻力。或者表面上大家都表示出力,但执行中又会不太愿出力。另外,还要考虑,如果规划出台前后,炒房者较多,可能会有限购限售等政策出台,从而抑制炒房,压制房价大涨。最后,从全国及该地区的短周期运行阶段来看，当前投资时机不好。环沪投资价值高的板块，详见内部分享。

提问：你好，曾叔，想买养老房，什么样的房子适合养老？

回答：你好，很多人以为，世外桃源适合养老，其实是错的。中国最长寿的城市不是大理和海南，就是上海和北京，所以所谓适合养老的房子，旁边一定是医疗资源丰富，而且商圈配套成熟。如果是老人居住，有以下这些是加分项目：1.三级甲等医院（5km内）2.步行10分钟可达的中型购物中心3.小区配套的健身设施和公共社区，最好有会所4.绿化率35%5.房子必须要有电梯6.南北通户型7.不要是小区外圈的房子，靠中心位置的边套但是一般这样的房子都不会太便宜，而且涨幅空间也不会太大，作为养老还是很不错的选择。

提问：曾叔，你好，想问一下买二手房，如何去和房东砍价呢？

回答：砍价是门技术，具体详见知识内部资料分享。

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