上海楼市:为什么市区老公房的涨幅明显不如近郊房?

我是曾叔谈房 ，资深房产投资专家。与你相见恨晚的买房导师，曾叔没有千篇一律的自媒体，没有遮遮掩掩的让你摸不清头脑！曾叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。关注曾叔谈房 ，带你成为最会买房的人。

以下内容来自“曾叔谈房 ”微信公众号，粉丝提问

提问：曾叔，你好！为什么市区老公房的涨幅明显不如近郊房？

回答：你好，值得投资的房子，大都在城乡结合部，为什么这么说？1.低单价，道理简单吧，永远是便宜的容易涨；2.因为便宜吸引到外来人口，慢慢成为存量人口；3.仍有空地可以规划，而且可以大干一场，市区密度高，想再搞规划只能拆迁，成本太高，一张白纸才是最好的；4.人来了，所有都来了，学校 医院 星巴克 麦当劳 链家 酒店 KTV 麻将馆 菜市场 地铁 电影院 摩拜 银行……当然，也不是所有城乡结合部都值得买，我看好的城乡结合部的特征如下：1.大都离城市中心区域20-35公里；2.房龄新 户型好 租金低；3.容积率2.5-3.5；4.一手房开盘即被秒；5.二手房挂牌量巨大，房地产市场横盘时卖房很难；6.市场一旦启动，这些区域先涨，且领涨任何区域…

提问：你好！曾叔！子弹200、首付五成，预算400以内，苏州投资买哪里？

回答：你好，这个预算可以看看新区狮山，园区青剑湖，吴中太湖新城，吴江东太湖。400万狮山园区核心是够不上了。如果实在不甘心，还是想买狮山园区，次核心等着你。园区的青剑湖可以看看悦云庭其次就是娄葑，锦麟芳华、和风熙华雅苑都可以挑一挑。400万买狮山只有一个选择——胥江新著，属于狮山外围了，均价3.1W，可以很好的改善一把。除了狮山园区外围，400来万在其他区域挑选范围就大了。高铁新城、吴江太湖新城、科技城这三个均价不破3的地方，400万可以买到140平左右的户型，足够一步到位了。吴中太湖新城相对就贵了些，品质好的楼盘均价基本在三万以上。像尹山湖、郭巷、平江新城、元和、城南这些大的改善区域，400万的预算也足够了。总之一句话，400万在苏州买房，第一梯队板块直接放弃、第二梯队板块可以轻松买、第三梯队板块就没必要了。苏州投资价值高的楼盘推荐，内部可以查看。

提问： 曾叔！您好！我是沈阳人，孩子得在沈阳上学。目前是纯投资去南方。3月末人才落户杭州，想在杭州投资一套房子，因为沈阳有贷款，杭州首付60%，手里现金最多200万，估计能选的房子只能在300出头了。不了解杭州，帮忙选选楼盘！像您说的，立足5年以上，要选一个涨幅50%以上的房子！谢谢您！

回答：你好，总价300万左右的新房属于现在杭州刚需、改善人群的主流预算，尤其是一些摇号热门板块，比如未来科技城、勾庄、三墩北等等，更是吸引了大批购房者的关注。目前可以选择的板块：三墩北、未来科技城、勾庄、丰收湖、下城北、九堡、乔司、丁桥、长睦、运河新城、祥符、桃源、之江、下沙金沙湖、大学城北、市北东、宁围、南部新城、南站新城、萧山科技城等。三墩北目前2.81万元/㎡的限价，加上学区加成优势，2021年的三墩北依旧值红得发紫。同样红得发紫的未来科技城，个个都是闭眼摇。纵观杭州大城北，非无房家庭可参与的，均价4万元/㎡以下，总价300-400万元价格的楼盘，集中在运河新城和祥符。萧山市北也是目前杭州楼市热点板块。杭州具体买房建议，详见内部分享。

提问：你好，曾叔，本人住嘉铭桐城，手里有子弹500w，想购入二套房子作为投资，现有以下三个方向。不知哪个方向能使投资回报最大化，还请您指点1、本小区再购入一套2、西城老破小学区3、新房 新房的话您可有楼盘推荐？

回答：你好，接下来资产如何配置，主要是看你目前的房产持有情况。 我们说投资有2种打法： 1.进攻型：例如通州和亦庄。这类标的适合底层充足的投资客，风险相对较大，未来或许会有很高的收益。或者生活径在附近的刚需客自住。 2.防守型：例如望京和双井。板块发展相对成熟，目前价格不低，但是人口密集购买力充足。属于比较稳的选筹，风险比较小，租金高。 目前已经有嘉铭桐城这类防守型楼盘，可以适当配置一些进攻型产品，追求利益最大化。关注我们圈子内推荐的二手房。

提问：你好，曾叔，我在深圳石厦有一套房子，明年小孩子上学想换到百花实验片区，但是百花的学位房从去年8月开始涨，到现在已经涨了30-40%左右，请问现在换房是好时候吗，还是再等半年看看？或者曾叔你觉得如何操作比较好呢？

回答：你好，从教育质量来说，肯定是百花非常好的，但从投资角度来说，百花片区盛名之下其实难负，涨幅并不像大家想象的那么大。 2013年百花均价5万，现在13万左右，跑输了很多学位房的后起之秀。 一是名校扩容群雄逐鹿之后，百花的价值被稀释了。 二是百花真的太老了，不是刚需真买不下手，最近有个百花笋盘我们推盘难度很大。 如果真是看重百花的教育就买，花点时间淘笋，不用着急入手，如果同样看重升值建议再多看看。 可以等一等华润城，考虑学区和投资，还有教育和升值能兼顾得更好选择。

提问：曾叔你好，南加州新人首问：我外地户口，手上共四套房，分別南翔湖畔天下二套别墅400平，虹桥中核一套100平，嘉定新城一套140平，现在四套穿市值4500万左右，年收入200一300万左右，儿子去年落户现单身，现在漕河泾上班，按我想使家庭资产保值增值：先把房子转一套到我儿子名下，还是先去市区购一套，我再以赠送一套方式给我儿子，还有市区汇成南街里，保利天汇，鑫耀中城，瑞虹新城预算1200万以下。上面那个房子投资保值好些，（再指点像我这种情况最好房产配置方法）。

回答：你好。别墅流动性弱了点，湖畔天下可考虑出手一套；虹桥中核可继续持有；嘉定新城这套大面积流动性也不是很好。当然是先用你儿子的名字先去市区购一套好；比较建议考虑瑞虹新城，地铁近，配套好；其次考虑鑫耀中城、保利天汇。其他更好的选择可参考内部分享。

提问：你好，曾叔，启动经济内循环，对于房价是利好还是利空？是不是打压房价让房价下跌？

回答：你好，拉动经济内循环与目前房价的关系非常复杂！经济内循环的重点是拉动消费，核心还是希望钱别出去。房价过快上涨会抑制消费需求，房价明显下跌又会造成房地产上下游相关产业就业人员收入减少也会抑制消费需求。目前房地产上下游相关产业就业人员占总就业人口比例接近20%，所以稳定的房价是目前形势下拉动经济内循环的基本保障！经济内循环，房价虽然不会大涨大跌，但当城市价值、区域价值真的发生变化的时候，房屋的价值一定会逐渐发生变化，这个过程可能比较长，但日积月累下来却是质的变化。

提问：曾叔，你好，新人求助，请问买没满二的二套房，有哪些税是可以降免得？怎样操作？

回答：你好，未满二可以2个方案免除税费，操作详见内部分享。

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