窥报⑬|时代中国：破与立

文|黄小妹 来源|风财讯

3月24日，时代中国举行2020全年线上业绩发布会。销售首破千亿是业绩会最大亮点。

2020年，时代中国合同销售额达1003.8亿元，首破千亿，同比增长28.1%。

“去年执行过程中，比原来预期要好。”时代中国董事会主席、执行总裁兼执行董事岑钊雄在业绩会上表示，能达成千亿销售得益于其准备充分，同时公司90%的土储位于大湾区，随着区域销售的回暖，整体销售业绩被带动。

行业整体规模增速下滑背景下，深耕湾区的时代中国跨越千亿门槛，实现规模跃升，实属一大利好。

规模站上千亿的背后，市场更为聚焦时代中国的利润质量。时代中国2020年净利润很大部分来自于银行利息、重新计量联营公司的既有权益、附属公司的议价收购收益、出售附属公司收益、外汇净收益。这部分利润更多是纸面利润，波动性大。

如何提升利润质量，实现有质量的增长？或许是时代中国千亿之后的第一个课题。可喜的是，城市更新业务正在成为时代中国的利润增长点。

破旧

2020年，时代中国全年实现合同销售额达1003.8亿元，超额完成823亿元的年度目标，完成率达122%，首破千亿，同比增长28.1%。

高增长的销售并没有贡献过多的营收、利润。时代中国营收385.8亿元，同比下降9.1%；净利润53.7亿元，同比减少3.5%；归属母公司股东净利润49.4亿元，同比下降5.2%。

关于营收微降的原因，时代中国首席财务官近半年的黄嗣宁表示，去年收入下降主要有两个原因，一方面受疫情影响，物业销售交付延迟，另一方面2019年底物业管理业务分拆上市后，相关收入不再合并入时代中国全年业绩报表。

有一组数据可以佐证。2020年城市更新取得54.5亿元收入，同比增长151.5%，但物业销售收入326.7亿元，同比减少了16.4%。表明，时代中国营收减少主要源于物业销售交付面积减少。

2020年时代控股的净利润率为12.8%，与2019年（12.28%）相比有小幅上升。这意味时代中国净利下降主要因为营收下降造成。

相比营收、利润下滑现象，时代中国利润质量引发市场关注。年报显示，2020年时代中国净利润53.7亿元，同比减少3.5%。

如果继续拆解净利润组成部分，可以发现，净利润的增加主要来自于其他收入及收益。

其他收入及收益的增加接近19.35亿元，占净利润36.03%，成为时代中国净利润在2020年提高的重要因素。

2020年财报中可以看到其他收入及收益的明细。包括，银行利息收入、出售附属公司收益、外汇净收益等。

查看2020年财报发现，银行利息收入、重新计量联营公司的既有权益、附属公司的议价收购收益、出售附属公司收益、外汇净收益共5项收入为时代中国2020年利润主要贡献因素。

对比往年数据，这五项收入波动性大。例如重新计量联营公司的既有权益一项，2020年收入3.12亿元，前3年这一项均为0；出售附属公司收益2020年收入0.99亿元，2018年收入为0；外汇净收益2020年收入1.65亿元，2017年收入为0。

2020年时代中国净利润的36.03%由波动性较大的其他收入及收益贡献，这是市场关注其利润质量的缘由所在。

立新

可喜的是，关于利润质量，时代中国释放了另一利好消息：高毛利的城市更新业务将为时代中国带来利润的稳定增长。

财报数据显示，时代中国去年城市更新业务的收入约为54.5亿元，同比增长151%，主要来自广州、佛山等地区的城市更新项目。

截至2020年12月31日，时代中国城市更新项目总数超过160个，潜在总建筑面积约5,337万平方米。转化方面，过去一年合共转化的城市更新项目达到8个，总体的建筑面积也有262万平方米，其中5块土地已经成功转为公司土储，总体建筑面积约为220万平方米。

城市更新已成为时代中国最重要的拿地策略，岑钊雄表示：“我们新增土储的安排是有50%来自城市更新和产城融合，对公开招拍挂市场的依赖比较低，所以集中供地政策实施对我们也不会带来太大影响。”

将城市更新作为拿地策略主力的考量在于，城市更新逐渐成为时代中国的利润增长点。

岑钊雄介绍，因为时代中国较早进入城市更新业务，投入没有想象的那么高。这种情况下，我们投入的比较早，现在很多项目已经陆续转化之中，对新增土地储备带来帮助，对利润构成重要帮助。

“从前年开始，城市更新业务陆续对公司整体利润贡献已经产生了正面帮助。一方面有较多旧改项目，同时房地产开发业务保持一定规模增长，这是时代中国保持高质量健康发展的原因。

对于未来城市更新业务的年度发展，岑钊雄在业绩发布会上透露：“较去年转化的8个项目，今年无论是数量还是面积都会有不小的增长。”

可以预见的是，城市更新未来将不断增厚时代中国的利润质量，给了市场一颗定心丸。岑钊雄对于时代中国的发展方向定调，更是给了市场一针强心剂。

“2021年的目标为1100亿元，约增长10%。接下来公司主要的发展方向，不仅仅是合同销售额的增长，更重要的是利润的增长，还有财务报表持续的改善”。

“三道红线”方面，时代中国剔除预收账款的资产负债率约为78.6%，净负债率66%，现金短债比2.1倍，两条线达标，一道红线略超。岑钊雄表示，未来一到两年内会把这条红线解决掉。