这里是成哥说房，带你了解楼房的房产专家。不含糊不啰嗦，一字一句详细为你解答，成哥是通过直接实战，将最有用的方法传授给你们，让你们成为最会买房的人。
以下是“成哥说房”微信公众号的粉丝提问精选
提问：成哥你好，坐标上海，预算300左右，准备在陆家嘴那边买一套公寓，用来自住。你觉得这样的思路是否可行？
回答：你的思路我不认同。
再次强调不要买公寓、商铺、产业办公等非住宅类产品。这些存在巨大的不确定性，加上税费的影响，保值功能和住宅没办法比；不要买旅游地产。买了就是个大坑，上百万的房子就这样砸在自己手上了；不要买别墅，除非你有很高的自住需求，别墅的特殊性决定它就是消费品。别墅回报率低，买别墅只会占用自己的资金，加大风险；不要只求“量”不求“质”；不要滥用自己的处女贷资格。每人一辈子就一次三成首付的机会，一定要好好珍惜从银行拿7成贷款的机会。在能力范围内，从银行借出尽量多的筹码，买总价值尽量高的房子；不要被房子的“外貌“迷惑。影响买房的宏观因素先后顺序是：地段>学区>小区品质>地铁，单套房的微观因素包括：户型、朝向、楼层、客厅是否出阳台、装修风格等。先看宏观因素是否满足，然后再根据微观因素去筛选单套房源；买房犹豫不决，错过时机。投资要计算收益回报率，所以需要考虑买房的时间节点。今年全球大放水，赶紧买房，趁着我们这房子横盘阴跌的时候赶紧上车。
买房首要看房子的流通性。流动性强，容易卖出。流动性来源于核心购买力的需求与房子供应的挤压效应。只有那些持续有人口流入，有产业支撑城市的房子，因为一直拥有巨大的需求，才具有长期的投资价值。
提问：成哥好，父母2009年买了一套青浦重固镇意邦的商铺，当初承诺每月返租，在第三个年后，意邦不再支付租金至今，理由是经营不善。目前整栋商铺的房东都没有收到租金，卖也卖不掉，烂在手上了。像这样的情况，后续会重新规划这片用地或者拆迁吗？重固镇后期会发展能接收到大虹桥板块的辐射利好吗？
回答：商铺一直不建议买，主要影响因素很多，不单单是地段的转移，还有线上购物、外卖的冲击。就因为这次疫情，都不知道空关了多少商铺。重固镇工业厂房居多，短期看变化不是很大，建议联合其他商铺业主共同维权，并尽快出手商铺。具体更详细的分析详见内部！
提问：成哥你好，坐标上海，工作在浦东，夫妻一个金桥一个世博，小孩幼儿园小班，打算买一套总价450的学区两室房子自住，买哪里合适？
回答：浦东的学区房集中在浦东外环内，尤其是知名学校都在内环内的区域。你的预算可以看看东外滩，优势是比较成熟，毕竟北外滩最近几年才刚刚发展起来，你在东外滩买菜就医上学都不是什么问题。另外这个预算也可以考虑下浦东的金杨新村、巨峰路、高桥这些板块。从自住角度来说，巨峰路的次新房相对更适合，但要兼顾学区，台儿庄路的学区房更好一点，动迁房不太适合自住，要看你自己喜好。你的预算有限，很难同时兼顾自住和学区。如果考虑学区房，最重要的是提前做好学区规划，先要想好孩子的教育路径和适合孩子的小学初中。如果是自住的话，需要根据自己的通勤和自住偏好定制好未来的置换路径。上海价值高的板块，详见内部！
提问：成哥你好！2013年有一套浦东三林翠竹苑的房子。12月刚入手买了周浦绿地景汇佳苑，现在纠结翠竹苑的房子最近要不要卖掉？这样新入手房子可以做首套省税5万，原来房子卖可算唯一。不卖是暂也没好的投资，有些不舍。
回答：浦东三林翠竹苑，地铁口，总价低，配套也不错，还有潜力的，建议再持有一下，不要为了省这点钱卖亏了。周浦绿地景汇佳苑，次新房，小区环境不错，地铁繁荣路站在建，可以买的。
提问：成哥，您觉得杨浦东外滩怎么样？
回答：东外滩区位属于尚可，但比不上北外滩，北外滩能坐北朝南看陆家嘴三件套，东外滩只能看浦东大道。东外滩的优势是比较成熟，毕竟北外滩最近几年才刚刚发展起来，你在东外滩买菜就医上学都不是什么问题。具体更详细的分析详见内部文章！
提问：成哥好，本人80后、安徽农民！来上海做的小生意！没有想买房子！以前就想着多开几家店！最近几年生意不好！难做！手里有点余钱！去年就在上海高行买了一套门面房可用面积是300平方！300平方有开发商送的一些面积！房产证上是160平方！在无锡滨湖区买了一套4室住宅！在上海目前还有有一个房票！目前交6年社保！真心很后悔老早没有买房！请问，我后面该怎么操作！
回答：既然手里有些余钱，从资产配置角度来看，我建议你在上海购入一套住宅。关于你的门面房，不知道你的租金收益率，如果做不到租金收益率5% 的话，建议你可以考虑出售，加到住宅投资中去。未来长远看，随着电商的蓬勃发展，线下零售会受到很大冲击，会压制租金收益率。而且商业住宅有土地增值税，这个会吞噬大部分利润。可以二手房看起来,上海未来发展的重心在于西面的大虹桥、张江区域，但是浦东普遍贵于浦西，投资上可以尽可能考虑西面闵行、松江的区域。
如果资金充裕的话，尽可能把标的定在1200万以上。目前上海认房又认贷，1200万以上标的买家人数较少，比较容易出笋，你重点关注这方面。投资效率最高的是近郊次新，单价上最好控制在4万，有轨道交通支撑的盘，距离不宜太远，在25km内，选筹以二手为主。这几个条件一加上，其实可选范围就小了许多，应该目标就很明确了。
提问：成哥好。我在上海，想在周边买套房子，投资属性比较大，选了浙江嘉善姚庄中学一个房子，交了五万定金，均价1万5千多，现在感觉虚高了想退掉，您觉得有留下的必要吗？我五年、最多六年必须出手的。
回答：投资建议退掉。不看好嘉善。1.5万的接盘侠进去，属于高位了。嘉善和嘉兴都是打着高铁经济，甚至于传说中的9号线通勤。高铁不可能实现对上海通勤。即便通了9号线地铁，一样涨不起来的，因为实在太远了，就像临港一样。长三角一体化有轻微利好，主要是嘉善房价太贵，已经透支利好。未来的春天在一线和强二线城市。
提问:成哥好!请问下刚需购房现在是保守点,还是进取点呢?
回答：过去的97年,我们对未来不知,楼市阴跌了几年。而过去的08年,我们沿用97年的经验,结果没想到就短短不到一年的时间,房价就等不来了,让那些抛掉了房子希望再过几年去捡便宜货的经验派大跌眼镜。我们只能认为,现在钱是越来越聪明了, 一般的人眼里看到的风险,在其他更上一层面的人眼里都不是风险了。所以你们希望等其他政策真正放开闸门之时,可以想象到时候何止千军万马过独木桥。
提问：请问成哥，洋房户型怎么样？之前不太了解这个东西。价格相差不多的情况下，是选择高层，还是洋房呢？
回答：很多楼盘会高层和洋房并建，买房的时候该怎么选择？其实还是要看买房人的具体需求以及整个楼盘的房屋比例。同小区带电梯的洋房单价肯定是会高于同小区高层房单价的。毕竟在相同的面积上，单位产出的户数少，总价不变的情况下，这个差价就需要均摊到每户平均价格上，自然溢价就高了。洋房的好处在于户型好，楼层总户数少，邻里关系简单，均摊小，得房率高，但总价偏高。所以，这类房，需要改善居住环境的人群买的比较多。而高层楼层高，户数多，上下班高峰期电梯繁忙，车位紧张，没有洋房户型好，公摊面积大。优势在于买房门槛低，小户型房入手容易，毕竟总价相对低很多。所以，刚需买高层电梯房比较多。买洋房，更注重是居住感受，但总价偏高，不利于后期出手，所以投资的属性偏低。买高层，居住体验没有洋房好，但是在后期转手的容易程度上来看，和相近面积的洋房来比较，总价低于洋房，所以转手率会高于洋房。
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