上海楼市:2021年上海楼市怎么样?看完内行人透露才恍然大悟

我是曾叔谈房 ，资深房产投资专家。与你相见恨晚的买房导师，曾叔没有千篇一律的自媒体，没有遮遮掩掩的让你摸不清头脑！曾叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。关注曾叔谈房 ，带你成为最会买房的人。

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提问：你好，曾叔，上海人，手上有点闲钱想买房，请问2021年上海楼市，你怎么看？

回答：你好，在集中供地影响下，房企资金分流，客观上带动土地市场降温、溢价率下行，项目或将集中入市，市场竞争加剧。结合节前的组合拳调控和积分制摇号政策，预计2021年上海新房价格平稳，大涨可能性较低。二手房方面，受上海学区重新划分影响，学区房或将再有一波行情。上海具体买房建议，详见内部分享。

提问：曾叔好，想再问一下，12号线延伸段（G60科创云廊），这个板块如何。洞泾东面有个新盘-尚云里，是否值得买？在莘松公路申越南面

回答：你好，G60科创云廊不是很建议，配套和环境都很一般；尚云里，东边是高速，没地铁，配套很一般，总体一般。

提问：你好，曾叔，请问预算四百万内。想买西藏北路附近拆迁房或老房子。这个板块现在单价高。能等回到正常价格吗？

回答：你好，那一带老房子，涨不起来，但是也跌不回去。其实不建议买那里，现在拆迁不值钱，老房子沉没成本大。有很多种方式，但这里不方便说，具体到我的圈子里查看分享文章。

提问：曾叔，你好！外地人，在广州工作，有购房资格，孩子明年后要上小学，目前资金有限，只能买一些不带电梯的老破小学区房，请问老师这种老破小怎么选择最好的呢？

回答：你好， 如果是买楼梯房的老破小 ， 需要注意以下几点：第一、建议要尽量选择楼梯房二楼或三楼这样的黄金楼层，后期的转手比较容易。第二、最好能有一些赠送的面积，比如说有些人的二楼或三楼会有一个露台，对于这种有赠送面积的房子的话，除了本身楼层会有溢价之外，赠送的面积也是可以算钱的，一般来说每一平方米的正数面积可以按照实际房价的一平方米差不多25%左右进行计算。那一个40平的房子相当于多送了一个10平的房子了，其实还是蛮划算的。

第三.最好是买带有物业的楼梯房，或是物业收费贵一点的楼梯房。这一点非常重要也很关键，很多人买楼梯房是为了想要节省一年1000多或2000多的物业费，然后去选择没有物业的楼梯房。 几年以后就会发现跟同地段的物业比较好的楼梯房相比，整个价差会越来越大，整个房子相差起来可能就五六十万的这种差距。最后一点的话是一些老房子的话往往会带有好的学区，如果这些楼梯房是一梯队的学区，而且是九年一贯制的，还是非常不错的。对于很多老破小的楼梯房而言，学区的价值是最关键的，也是最核心的。如果很多老破小的楼梯房没有学区的话，像这的房子建议大家尽量别买，因为以后后期转让的难度会比较大。

提问：你好！曾叔！目前我们两口住在北京" target="_blank">朝阳大悦城旁边朝阳园两房，孩子刚出生三个月，想换一个大点的房子改善居住，以后孩子上学也方便，看了一个对面天鹅湾小区南区的房子，三叠上下两层四个卧室，295平，装修还比较新，孩子可以直接入住，价格1650万，想着以后老人和保姆一起来带孩子也住得下，要了二胎也不用换房子。从购房和以后孩子读书角度来看（母亲北京户口，孩子户口跟母亲），您觉得怎么样，或者这个预算左右还有什么好的推荐？

回答：你好，朝青板块各梯队产品排序：第一梯队豪宅盘：星河湾。第二梯队豪改盘：逸翠园，天鹅湾，润枫水尚。第三梯队改善盘：华纺易城，珠江罗马。第四梯队刚需盘：国美第一城，青年汇，朝阳园，炫特嘉园等。第二梯队的豪改盘中性价比最高的就是天鹅湾，距离大悦城很近，但是没有噪音污染，小区环境比肩星河湾。另外大部分天鹅湾业主会选择把子女送到私立学校，如果学区不是第一考虑因素，纯改善自住可以入手天鹅湾。最有潜力的板块和楼盘详见内部圈子分享。

提问：曾叔，你好！刚落户上海，预算400左右，月收入5w，不知道买哪里回报大？能否推荐下？

回答：你好，这个价位在市区是买不到什么像样产品的。不知道是否兼顾自住？自住需要考虑通勤距离，其次再考虑居住环境，增值保值方面。推荐潜力板块：九亭泗泾、徐泾北城、嘉定康桥、浦东康桥等，具体楼盘详见内部圈子分享。

提问：你好，曾叔，坐标二线城市，最近附近旧改，想投资一套，想问旧改会造成房价上涨吗？

回答：你好，旧改工程重点改造2000年底前建成的老旧小区。重点改造小区的水电路气及光线配套，有条件的可加装电梯，配建停车场，在小区改造的基础上引导发展社区养老、托幼、医疗、保洁等服务。这里面需求最大的，也是最贵的便是装电梯，其次就是停车场、水电路气、光线配套。算下来，跟棚改下的大拆大建还不是一个量级。你会发现，旧改虽然是定向放水，但钱没有直接塞进人们裤兜里，旧改户只能把钱用来改善住房环境。而且，旧改和棚改不一样，改来改去，只是在原有存量房上动刀子，并不会创造新的购房需求。

反之，旧房子翻新又能多住十年，不少人要打消购房念头了。那么市场上潜在的购房需求反而是减少的。所以在某种意义上讲，旧改反而利空房价。未来被旧改的房子，由于硬件环境提升，小区房价和租金较之前有一定的上涨，而且抗跌能力更强，更容易流通了。之前没有电梯，可能一个月才能租2000块钱，现在有了电梯，一个月就变成了2500块钱。所以如果有购买老房子的打算，一定要问清楚，在旧改之前上车。

提问：您好，曾叔，新房已经签了合同。购房合同签了七份，装修合同签了四份，物业合同签了两份。问一下，购房合同与装修合同分开签，正常吗？

回答：你好，这是正常，房管局并没有规定必须签在一个合同里。 但是装修合同你要认真核对每一条，精装修到交房的时候肯定和当初承诺的不一样。买房的专业知识，具体详见内部资料分享。

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