我是曾叔谈房 ，资深房产投资专家。与你相见恨晚的买房导师，曾叔没有千篇一律的自媒体，没有遮遮掩掩的让你摸不清头脑！曾叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。关注曾叔谈房 ，带你成为最会买房的人。
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提问：你好，曾叔，上海发布一系列新政，是否对上海房地产市场有影响？还会持续的看好上海市场吗？
回答：你好，新政出台后效果比较立竿见影，出台后第一周，上海链家的各项二手房指标就都出现了明显的下降，成交套数环比下降26%，带看量和新增客户量也都有10%以上的下滑，而政策出台后的第二周，各项数据甚至出现腰斩的情况，之后叠加春节因素，市场有比较明显的冷却，成交量、成交价格、挂牌价格、带看客户量等都有下降。从新房市场来看， 2月份共成交5782套，环比下降52%，均价54723元/平，环比下降9%。由于计分制的试点，目前供应的新盘比较少，而且三个楼盘中有两个并未达到1.3:1的认筹率，供求矛盾并不突出，之后随着供应恢复，会有大量新盘陆续入市，供购房者进行理性的选择。
新政出台的背景主要是去年下半年以来上海楼市出现了一些过热的迹象，比如部分热点新盘认筹人数过高，导致认购难、买房难的情况，特别是到了四季度，这种热度也传导到了二手房市场，成交量和价格都出现一定程度的上涨，整个市场的情绪都比较浮躁。在这样的背景下出台政策，目的是为了防止市场过热，起到稳定市场、为市场降噪的作用。此外，也是为了打击投机需求，保障有真实购房需求的购房者，引导市场良性运行，而一个健康、平稳的房地产市场，我们是长期看好的。
提问：你好！曾叔！投资，总预算350左右，曾老师推荐哪个板块，有什么楼盘推荐吗？坐等，非常感谢！
回答：你好，你的预算有限，我更建议去近郊找一些，有潜力区位的次新房考虑下。比如江桥、徐泾北城、泗泾、赵巷、顾村、共富新村、鲁汇、马桥、周浦、高行、曹路，还有一种打法是买个老破小学区房。上海最有潜力的板块和楼盘详见内部圈子分享。
提问：曾叔您好，首次咨询。请帮忙分析一下。我们现在想买初中学区房，目前有套潍坊东欣的小学学区房，对口的初中不太好，所以想买初中。现在手里有现金200万，老家唐山县城上有一个135平的2013年房子，能卖100多万，目前有人给100万。加上手里现金的话就300，学区目前的选择有，徐家汇虹二小区1981年的房子，32平，440万，但是现在刚使用权转产权，已经拿到收件单。如果买这个，就不用卖外地房子，但需要向亲戚借钱50万。或者买浦东东昌新村的30平，一楼，505万，学区占用了6年纪，我们在浦东上2年纪了。买505万的话，需要卖掉老家的，同时也需要借40万。这种情况选哪个方案好？还是不买学区了，买个陆家嘴或塘桥或洋泾板块的非学区老公房作为保值？买非学区就不用借钱也不用卖外地房子。目前明珠的学区房建议保留还是卖掉？比较纠结怎么操作，恳请您给指点分析一下。非常感谢！
回答：你好，如果注重教育，还是建议考虑东昌新村。明珠学区房先保留。不买学区的话也不要买老公房，没有学区加持的老公房未来大概率是要跑输的。
提问：你好，曾叔，我老婆东莞户口，我外地户口，东莞社保交了5年了，在东莞虎门有一套房，95平，3房，市价290万左右，有60多万贷款，有二套房票，孩子高二，想投资兼保值再买一套，如果位置价格各方面合适也可以买大点自住，现在住的卖掉，不算一套，二套月供最多可接受1.5万以内，首付150万左右，请曾叔帮忙看一下，虎门现在新房或者次新房都3万多了，价格太高了，虎门的配套不足以支撑这么高的房价，怕以后房子横盘，买在山顶上，我看您经常推荐南部湾万科城，可那个地方周围没什么配套，商业和交通都不方便，可否明示推荐理由？
考虑新房华侨城云麓台二期，122平，410万左右，不知道有没投资价值？周围没商业配套，龙眼璀璨时代新房，周边都是民房也不行，国际公馆房龄差不多10年，大多是双证，再买会不会有点老了，或者考虑大岭山松湖碧桂园3房，那里也有点偏，以上有值得买的吗？或者曾叔有其他好的推荐吗，长安，虎门，大岭山，沙田，大朗都可以。
回答：你好，整个滨海片区我都比较看好的。南部湾万科城，大社区，西边、东边1.5公里左右都有配套的，而且它的配套有提升的可能。华侨城云麓台二期，北边高速、山，周围工业厂房，差不多属于边角地带，发展受限。国际公馆房单证可以的。松湖碧桂园也可考虑。可看下：东莞投资回报率高的板块，详见内部分享！
提问：你好，曾叔，求退公寓订金的方法。
回答：你好，以下方法你可以试试： 1.跟开发商协商，先好好沟通，哭穷卖惨，退房原因一定是家里有其他事情要用钱。这招行不通，直接撕逼。 2.房管局投诉，找开发商的问题，比如虚假宣传，没拿预售证，或者乱收钱等等。 3.找合同里的漏洞。 4.找关系协调。 5.打市长热线 6. 出具购房者精神病鉴定书(不建议用) 7.若以上方法都行不通，让销售帮你重新卖出去，给点红包。
提问：曾叔你好！我去年12月把杭州应该中海紫藤园以单价4万块卖了，（签了定金合同，收了40万定金）打算来上海摇新房。现在我的积分不够，基本上没资格摇中。现在的我是把卖的钱拿到上海买二手房还是杭州那套违约？如果到上海，可以投资在哪些楼盘合适？现金有450万左右
回答：你好，中海紫藤苑还有一点地铁利好，周围配套一般，卖的话也没多大问题。不用违约。可以考虑入手上海，或者再在杭州换一套更好的。上海450左右最有潜力的楼盘详见内部分享。
提问：你好，曾叔，现在一二线城市租售比非常低，是买房划算还是租房划算？能不能解释一下。
回答：你好，从投资的角度来说，买房合算，虽然租金收益率偏低，像大城市的收益率只有1.5%不到，但是买房是有房价增值的，一波牛市过来，一般房价都能涨2、3成，可以极大丰富收益率。所以租金很重要，但是不是最最重要的，最重要的是房子的增值潜力，买到城市主轴线上的发展潜力大的板块，比租金好重要的多。如果你只是想自住，那是租房合算，因为租金收益率比银行贷款利率和存款利率都低，居住上存在利差套利空间。
提问：你好曾叔，请问曾叔一下。在上海无房，有过一次购房记录。现在名下无购房按揭，在上海买房，首付是几成？请问房子看好了，如何和卖家砍价？
回答：你好，第一，之前购房如果用了房贷，现在买房需要首付6成。之前购房如果没用房贷，现在买房只需首付3成。第二，如何和卖家砍价：砍下三十万的方法，详见内部分享文章。
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