上海楼市:2021年上海积分新政出了之后,刚需购房机遇在哪里

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提问：你好！曾叔！我想问一下现在上海买房的积分政策是什么样子的？2021年刚需在上海购房机遇在哪里？

回答：你好，2021年上海积分新政出了之后，市场对购房者提出了更高的要求。积分包括基础分60分与年限分21.7分，基础分中家庭分10分，上海户籍10分，无房20分，名下无房且5年内无购房记录20分，上海户籍且名下一套住房5分，沪籍名下一套住房且五年内无购房记录5分。值得注意的是，认购对象赠予他人房屋也计入认购对象名下，购房者不可以通过赠予他人的方式获得无房资格积分。新政鼓励置换，控制上海楼市的认筹率，增加楼市二手房房源供应，可有效缓解楼市紧张的供需关系，也能很好的平稳楼市房价。数据显示，积分新政下，积分超过60分的占30%，而上海购房者大部分目光集中在总价500万以下的新房市场，因此上海2021上半年新房市场的竞争较激烈，上半年高积分消耗之后，40-60分的人在下半年会迎来购房机遇。2021年上海二手房供应量会有一定提升，建议购房者提前多关注一些品质较高的次新房。

提问：曾叔你好，本人购房预算800左右，想买三林板块自住，上班地点在徐汇上海游泳馆附近，看中金地湾流域，但是这小区这几个月已经猛涨100万，本人未婚，是否还还值得上车，怕学区政策变化，或者还是摇新盘？

回答：你好，三林板块不错的，非常适合刚需上车，而且居住氛围好，学区还可以。金地湾流域靠近三林公园，近地铁三林东站，整体看可考虑，如果是自住，不要在意一时得失，而且有前滩的辐射利好，我认为还有潜力的。上海投资回报率高的楼盘。具体详见内部分享。

提问：您好！曾叔，据说浦东的学区以后要实行多校划片，这个是真的吗？那以后浦东学区房这个概念不就没有了？如果今年想投资学区房是不是就没有价值了？

回答：你好，浦东学区未来或将实行多校划片，但目前还未出台相关文件，因此不必太过紧张。即使要进行划片，也会给出足够的过渡期，不会立即浦东所有学区一刀切。未来实行多校划片后学区房热度虽然出现一定冷却，但“学区房”的概念不会消失，优质教育资源的稀缺性决定了学区房的价值，因此优质学区房还将是楼市中保值增值能力较强的优质资产。此外，如果多校划片区域周边有多所优质学校，区域内的学区房有可能还会迎来一波小涨幅。总而言之，学区房的投资价值短期内将持续存在，但在选择学区房时，建议不要选择老破小片区，尽量选择优质一贯制学校片区，周边学区资源较为优质、商品房较多、品质较好、产业集中的片区，这些区域的核心优势较多，投资价值较高。

提问：你好！曾叔！想咨询一下，我杭州萧山土著。一套萧山区政府边地铁口的2005年的大平层，200多方，多层的3楼，70年产权，第一阶梯的学区。但增幅跑输大盘，现在只能买550来万，挂了快一年半也没有卖掉。还有一套是2020年交付的次新房杭州五号线地铁口的光耀府，也是地铁口，138方，杭州南站附近，当时也是摇号摇到的，但是也是涨幅不大，现在也只有500万不到。一直想改善一套，现在面临的困境，大平层卖不掉，再降价么感觉舍不得。次新的光耀府么能卖掉，但是价格感觉还能涨，而且卖掉后摇号怕摇不到，买二手么，很多次新都涨过一波，而且不满五年，要交一大笔税。希望您帮我分析一下，要如何置换？

回答：你好，很多时候，人的最大问题就是既要又要，我的建议是你应该直接把萧山区的大平层给卖掉，然后改善一套，哪怕是降点价，因为面积太大，确实接盘者不多。你因为是置换了，所以也还是能享受到后一波的涨幅的，不能什么都想要，这样反而更难抉择。具体环沪投资价值高的板块推荐详见内部。

提问：曾叔！您好！请问未来几年哪里的房子能买，更有投资价值？

回答：你好，首先，三四线的房子，尽量不要再碰了。虽然这个观点，已经苦口婆心的说了无数遍，但是最近有很多新朋友关注，所以再唠叨一遍。那些库存不足，房价已经上涨过一轮的三四线城市，目前有了一个缓冲期，窗口期，想离场的朋友抓紧时间，千万不要幻想短期内还能再来一波行情。那些库存量仍然很大，房价还没上涨的少数三四线，也会有一定的空间和机会，可以尝试去抓一抓，但是千万别堆上全部身家对于一二线核心城市，以及这些城市的核心城区来说，城市化进程远未结束。未来，我们会吸取本轮经验，更加大力的发展我们的高精尖产业。而值得注意的是，这些高端产业所需要的人才，大部分要一二线城市，才能负担得起，才能提供给他们足够的空间和发展机会。

所以，未来资金和配套人口的流向，也会更加明显地指向一二线，指向那些拥有高端产业的城市，和拥有高端产业的城区。如果一定要用一个指标，来预判城市房价的未来潜力，那么人口净流入数量，才是最佳的参考指标。人口越多的城市，意味着越高的经济发展潜力，也就意味着越大的房价纵深空间。房价的变化，终归是供需关系的表现。而供需关系的关键因素，终究还要看人口。有人口的地方，房价才有未来！

提问：曾叔好，我想问下无息贷款怎么办理？需要什么条件？

回答：你好，《无息贷款方案》详见内部分享。

提问：你好，曾叔，目前商贷贷不了30年的一般是多少楼龄的房子？

回答：你好，年限主要看几个方面：1、申请商业贷款，通常楼龄超过30年有歧视，部分银行楼龄超过25年就会有歧视的。2、楼龄与贷款年限的关系，不同银行有一些要求。有的银行楼龄加贷款年限不得超过50年，故而楼龄超过20年，难以申请30年不过有的银行不超过55年，所以超过25年楼龄的就难以申请30年贷款了；有的则是看土地出让金年限，所以楼龄超过30年，也有可能可以申请到30年的3、看贷款产品，你问的是纯商业，房贷，这个最高可以30年，如果申请其他贷款，有可能贷款产品本身就无法申请30年的，与楼龄无关。4、也看房子的结构，比如混合结构的房子，楼龄通常也不会低的，通常贷款年限不会超过15年，首付也不会低。5、房子如果有好的学位，也是容易贷款的(不仅仅评估值高)。6、当然，也看借款人的资质，资质好的人贷款年限也可能会长一些(不过不能突破30年)。

提问：曾叔你好，想问能否先全款在上海购买二手房，然后再用二手房抵押贷款的方式，来代替直接房贷。可以这样操作吗？利率是否比直接贷款低？

回答：你好，可以操作，利率比直接贷款低。具体操作有很多种方式，但这里不方便说，具体到我的圈子里查看分享文章。

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