上海楼市:上海刚需入围线的积分是多少呢?一分钟读懂购房新政!

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提问：曾叔，你好！想问一下上海这个积分摇号新政怎么看了，上海刚需入围线的积分是多少呢？老师有哪些建议呢？

回答：你好，上海摇号认筹新政出台以后，首个试验点公布入围线为56.7分，根据分析，上海大多数刚需新盘的入围线也在此分数附近。计分政策中的年限分是区别最大的，年限分中的社保分数从0.1到0.24，差别较大。可以推断基础分高，工作时间短的新上海人社保分数较低，而基础分较低，工作时间长的老上海人的社保分数则较高。对于同一个人来说，项目与社保系数不同，内环改善与外环刚需项目分则完全不同。所以购房者不必恐慌认购分数过高，无论是刚需还是改善，今年的购房者都可以在预算内参与房屋认筹，多进行尝试。

提问：你好，请问曾叔，买动迁安置房有什利弊，谢谢，请分析一下。

回答：你好，1、现在的动迁房，都是市ZF出钱，让开发商来盖，从品质上来看会比正常的商品房要差一些，主要是人车分流，停车位，绿化这些配套弱，但房子本身品质不会有问题。2、动迁房的居民素质弱一些。动迁户是土豪，但是素质弱也是客观存在的。如果你买的小区里有一部分动迁房，是会影响小区上涨空间的，因为居民素质会直接导致小区环境变差。我不建议买入有动迁房的商品房。但我建议可以买入全部是动迁房的小区，因为时间一长，小区里的动迁户都洗走之后，房价会涨。3、对于你的情况，我还有更好的选择，可参考内部分享。

提问：曾叔好！想请教曾叔，汇成南街里自住咋样，家中有小孩，学区好像不咋样，基本垫底，值得考虑吗？

回答：你好，看你想要追求什么，说实话，汇成的性价比还是不错的，8万的样子，又有产品力，还是值得入手的。

提问：曾叔，你好！请问上海的三梯队学区房跟普通菜小有区别吗，这个梯队是谁发明的排名机制？

回答：你好，还是有区别的，菜小就是民工子弟也可以入学的学校，三梯队是实在实在勉为其难可以接受孩子入学的学校，比菜小好。事实上，现在市面上很多被炒作的新房配套学校，比如虹庐湾、长风瑞仕还有前滩这一众新房对应的学区，我认为就是三梯队。这个梯队来自家长圈，管用的。其他推荐参考内部分享！

提问：你好！曾叔！请问最近考虑代持，但不知现在代持是个什么行情？怎么进行约束哈，谢谢！

回答：你好，代持的话还是要谨慎一些，代持的房子的产权归你，但是如果没有代持人的配合，这房子最后你也很难出售掉，所以还需要找一个靠谱的房票。你在网上可以搜到一些协议模板。但协议只是防君子，防不了小人。

提问：你好，曾叔，这几天看的消息，深圳房价涨完之后轮动到了上海，这一阵上海那边涨得确实很疯狂，有的小区从五万几个月涨到了十万，有些地产人士上海涨完就到了北京，北京涨完基本就到杭州这些二线城市了，就是说杭州很快还得涨，对此你有什么看法？另外，杭州现在的情况到底是属于强二线城市还是二线城市？

回答：你好，首先，杭州到底是属于新一线、还是强二线、还是二线，这并不重要，重要的是杭州自身的人口、地位、需求等等。对于未来杭州房价的走势，个人认为会保持稳定上涨的，这个涨幅每年在10%很正常，不可能再出现2017年-2019年3年时间翻番的现象，那是不正常的，也是不理性的，有一定的补涨成分。之所以对杭州市场充满信心，主要还是由杭州的市场需求决定的，不仅仅是杭州人在杭州买房，杭州周边的城市人口都在涌入杭州买房，整个市场需求还是很大的。上海杭州投资价值高的板块，详见内部分享！

提问：你好，曾叔，现在一二线城市租售比非常低，是买房划算还是租房划算？能不能解释一下。

回答：你好，从投资的角度来说，买房合算，虽然租金收益率偏低，像大城市的收益率只有1.5%不到，但是买房是有房价增值的，一波牛市过来，一般房价都能涨2、3成，可以极大丰富收益率。所以租金很重要，但是不是最最重要的，最重要的是房子的增值潜力，买到城市主轴线上的发展潜力大的板块，比租金好重要的多。如果你只是想自住，那是租房合算，因为租金收益率比银行贷款利率和存款利率都低，居住上存在利差套利空间。

提问：你好，曾叔，新人首问：一直潜水，发现曾叔多次提到拆骨法，但是没有系统讲解过，您能否仔细讲讲？

回答：你好，房子由各个属性构成，高楼层低楼层装修学区交通靠不靠马路等等。每个因素都增加或减少它的价值，定量分析每一个因素的价值这样的思路就叫拆骨法。 本质就是：做减法。 扣除装修 品牌 学区 赠送面积 为代表的一些溢价项，最后得到的价格才是真实的单价，再判断是否值得。 具体仔细内容可参考内部分享。

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