上海楼市:房产是升值资产,尽量趁早买房!

我是曾叔谈房 ，资深房产投资专家。与你相见恨晚的买房导师，曾叔没有千篇一律的自媒体，没有遮遮掩掩的让你摸不清头脑！曾叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。关注曾叔谈房 ，带你成为最会买房的人。

以下内容来自“曾叔谈房 ”微信公众号，粉丝提问

提问：曾叔！您好！我是买房小白，没有经验而且也不知道如何下手看房，我现在有上海购房资格，我们家在三四线城市有几套房子，老师能都给点建议？

回答：你好，对于买房小白而言，买房是头等大事，但由于缺乏购房经验，在买房过程中常常会十分迷茫，又或许买到不称心的房子，下面给买房小白提供一些买房参考，希望对你能有所帮助。首先，买房预算虽然十分重要，但建议购房者选择价值更高、更难买到的房子。第二，选择房子最重要的是地段，地段好的房子流动性、配套更好，升值价值更高，尽量不要把钱花在装修的溢价上。第三，买房尽量在一二线城市买，可以卖掉老家三四线城市里多余的房产。第四，商住公寓、小产权房、养老地产、法拍房这四类房产最好不要碰，投资买房时不要买上涨能力有限的共有产权房。第五，先买房再买车，车子是消耗品，房产是升值资产，尽量趁早买房，一二线城市里最熟悉的城市与板块是最优选。

提问：你好，曾叔，我在上海有过一套购房贷款记录，再买应该属于2套。首付要7层。目前手上现金大约280万左右，所以用房价在400万至450万之间。目前看了祝桥的2040，均价4.6万；临港主城区的钻石湾，均价3.5万（要茶水费5000一个平方）；和嘉定的封浜（没有看过楼盘）。不知道该怎么选择？

回答：你好，祝桥公元2040自住不错，也适合周边上班，东站的规划对祝桥是个利好，可考虑；钻石湾近滴水湖，自住养老还可以，目前配套还有欠缺。封浜也可以考虑，14号线有一定的利好。考虑祝桥、封浜。最有潜力的板块和楼盘详见内部圈子分享。

提问：你好，曾叔，虹口的复城国际您了解嘛，两房值不值得投资？请曾叔分析分析，谢谢！~

回答：你好，大柏树周边界面一般，交通也有点凌乱，自住并不是首选，因为有个学区还值得考虑。不建议是投资首选。自用可以。

提问：你好，谢谢曾叔的推荐！我有几个问题啊：1.目前这几所小学进一两年都会有超额预警，如果户口不足三年会不会进不去？2. 静安的学校学籍对口，意思是进入小学之后学区房是不是就不需要了？3. 另外我们之前也考虑过浦东的学区，梅园（福外建平西）的搭配也有个别800W左右的，不过浦东户籍对口，按照我们老二上初中算，房子在手里估计要10年，不知道梅园那种老房子10年后保值或者增值的可能性怎样？希望曾叔指导～

回答：、你好，1、是有可能，如果学位紧张，入学积分就会不断提高。2、可以这么理解。一般5年内对应学校只有一个入学名额。买之前要看学位是否被锁定。3、这种其实就是纯学票性质，溢价很高。当作买个学票可以考虑的，纯投资的话由于学区政策多变，风险较大。其他推荐参考内部分享！

提问：你好，曾叔，请问上海的三梯队学区房跟普通菜小有区别吗，这个梯队是谁发明的排名机制？

回答：你好，还是有区别的，菜小就是民工子弟也可以入学的学校，三梯队是实在实在勉为其难可以接受孩子入学的学校，比菜小好。事实上，现在市面上很多被炒作的新房配套学校，比如虹庐湾、长风瑞仕还有前滩这一众新房对应的学区，我认为就是三梯队。这个梯队来自家长圈，管用的。

提问：曾叔，你好，上海景园佳苑，04年的商品房，总价500多万，这个小区值得买吗？目前我看这个地方价格并不高，配套也不算好。我们是首套自住，本来预算600到700万，市场上目前房子很少，没看到什么合适的房源，有点着急，这套建议买吗？

回答：你好，景源佳苑位于浦东金桥，近东陆路站，500多万能买到大两房，户型也还可以，小区环境一般，自住可以考虑的。预算600-700，最有潜力的板块和楼盘详见内部圈子分享。

提问：你好，曾叔，市中心的买不起，远郊盘又偏，怎么选？怎么样用最少的钱挑到最合适的房子，把有限的预算发挥最大？

回答：你好，年轻人一般会面临预算问题，买房不得不量力而行，不同等级的城市有不同的标准：一线城市：近郊地铁盘，上班通勤时间45分以内，一般不要距离CBD15公里以上。二线城市：四环以内，有地铁在建或者规划中；有核心产业支撑的新区。三四线城市：自住实在要买，要尽可能选择市政府附近，或者濒临城市主干道的房子。珍惜首贷资格，尽量选择大户型，不要为了眼前的轻松，而造成未来长久的痛惜。选房即选筹，要目光长远，第一套房通常是我们未来换房的跳板，选好了增值潜力股，在未来二次改善时，才能有更充足的资金和更大的选择面。大部分买房不是一个非黑即白的极端选择，大城市和小城市，远和近、大和小、贷款方式贷款年限等等，你都可以去找一个最佳平衡点。没有一套房子是绝对完美的，却可以是绝对契合的。

提问：曾叔，你好，想问一下买二手房，如何去和房东砍价呢？

回答：你好，砍价是门技术，具体详见知识内部资料分享。

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