虹口普陀地价齐刷新！2021开年“很闹猛”丨上海土拍排行榜

随着2月23日浦兴社区地块落槌，上海前2月一波宅地出让“小高潮”暂时告一段落。根据上海土地市场网站数据，2021年1-2月全市共成交涉住宅地块共计17幅，总成交金额达到673.63亿元。

其中纯住宅（普通商品房）用地成交11幅，占所有成交涉宅地块64.7%；商住、商住办餐饮等含住宅综合地块成交6幅，占比35.2%。

那么，上海第一波宅地出让潮中，发生了些什么呢？让我们盘点一下：

总价土地榜：传统市区当仁不让！

1-2月，上海成交宅地总价最贵前五幅地块中，有四幅位于浦西传统市区内。“状元”黄浦区豫园社区地块位于市中心核心区域，“榜眼”虹口四川北路街道纯宅地位于内环内，“探花”普陀石泉社区宅地位于普陀内中环内区域。

其中黄浦区豫园社区地块宅地部分没有中小套型户型要求，不禁让人对这块地未来产品浮想联翩（地块出让回顾：176亿！上海黄浦豫园重磅地块成交  ）。

另一幅超百亿地块虹口四川北路街道因有历史风貌建筑保护要求，因此前期对开发商资质审核较为严格。（地块出让回顾：111.35亿！虹口综合地块成交）。

这些地块所处板块早已成熟，人口密度大，各类商业、医疗、教育、公共服务等配套设施臻于完善。未来开发商项目进驻后，一方面产品销售基本不愁有效客源，另一方面高品质项目落地核心板块也将进一步提高这些区域核心价值。因此这些地块成交出现高总价并不让人意外。

另外值得注意的是，前2月临港自贸区集中成交一批优质宅地，其中位于两港大道周边几幅地块也受到广泛市场关注。

例如龙光43.05亿成交的自贸区临港新片区PDC1-0302单元宅地（出让回顾链接：突发：龙光43.05亿进军临港自贸区）；

融创港城联合以21.98亿拿下的自贸区临港新片区PDC1-0102单元C2街坊地块（出让回顾链接：融创联合体溢价16.4%入驻临港！电建斩获自贸区另一幅宅地）。这些地块都位于临港自贸区核心片区，未来产品升值潜力可期。

地块单价榜：虹口嘉兴路街道，地王专业户？

自2020年以来，虹口区嘉兴路街道宅地似乎成了“单价地王”专业户地区。2020年7月3日，这个板块曾经成交一幅楼板价81090元/平方米的纯宅地：虹口区嘉兴路街道HK271-01地块。这幅地块成交楼板价是当年全市单价地王。当时拿下地块企业是招商。

历史有着惊人相似。这一幕在今年2月9日再度上演，又是招商，又在虹口区嘉兴路街道，成交今年前两月单价最高地块：虹口区嘉兴路街道HK341-06号地块。92647.6元/平方米的成交楼板价也刷新了上海宅地成交单价新高。

这幅地块会否最终成为本年度宅地楼板价天花板？今年是否会有更高宅地楼板价打破这个纪录？一切只能等时间为我们公布答案。

从前2月宅地成交楼板价榜单情况来看，前三名市区内热门宅地楼板价遥遥领先其他近远郊区域宅地，形成鲜明两极分化态势。这其中也有申城松江、嘉定、闵行、青浦等区域近期没有宅地入市原因在内。相信3月后其他热门近郊板块宅地相继成交后，上海宅地成交楼板价会呈现合理梯度层次变化。

土地溢价榜：房企拿地趋于理性

从前两月宅地成交溢价情况来看，没有出现超过40%以上高溢价情况出现。即便普陀区石泉社区宅地在现场出让过程中出现了314轮竞价现象，但是地块最终溢价率为36.15%，依然在可控范围内。

其他热门地块如虹口嘉兴路地块、临港自贸区14万平米大型宅地，成交溢价率也在25%左右徘徊。这说明房企在竞价拿地时更加趋于理性，由于目前上海市政府采取“房价地价联动”政策，也使热门宅地溢价率得到有效控制。有业内人士预测，未来基本不可能再出现过去100%溢价率宅地成交情况。

上海3月无宅地公告 土地市场回应

截止发稿时（2021年2月25日）小编发现上海土地市场在3月份尚未公告出让任何住宅地块。目前有媒体报道：“网传文件显示：2021年，全国22个重点城市实现住宅用地“两集中”，发布住宅用地公告不能超过三次。”

为此，上海乐居咨询了上海土地市场，相关工作人员表示：“目前上海土地出让政策没有变化，一切以官方公告为准。”

网传22城名单包括北上广深4个一线城市，南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡18个二线城市。

住宅用地“两集中”指：一是集中发布出让公告，二是集中组织出让活动。原则上全年不超过3次，时间间隔和地块数量要相对均衡。

随后，青岛、天津、郑州等城市陆续发布通知及文件，印证了该消息的真实性。

如果这种情况属实，那就意味着2021年第一季度上海宅地出让活动将暂时告一段落。