上海楼市:目前只要供需关系结构不变,房价跌的可能性很小

我是曾叔谈房 ，资深房产投资专家。与你相见恨晚的买房导师，曾叔没有千篇一律的自媒体，没有遮遮掩掩的让你摸不清头脑！曾叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。关注曾叔谈房 ，带你成为最会买房的人。

以下内容来自“曾叔谈房 ”微信公众号，粉丝提问

提问：曾叔！您好！我准备在上海买学区房，想了解一下热门学校的学区房上车最低门槛是多少呢？现在这个管控趋势，房价会大跌吗？

回答：你好，2019年上海市为均衡生源，实行公民同招、民办摇号，政策实施以后，公办学区房的价格有了较大涨幅，那么热门学校的学区房上车最低门槛是多少呢？门槛价较高的海桐小学+建平西、九年一贯制的上音实验学校学区房价格在700万以上，地段优越，对口学区房为次新房，质量较高，价格也相对较高。顶级九年一贯制静教院附校、顶级双学区上外黄浦+大同初的老破小学区房单价突破15万。浦东中环的上海实验东校学区房单价12万+，吴泾的紫竹小学+闵华二初中学区房单价也达到了10万+。这些优质学区的门槛价都不算低，如果预算低于500万，对口初中、地段、交通等条件会相应较弱一些。目前只要供需关系结构不变，房价跌的可能性很小。

许多人买房的需求是刚性的，而新盘入市、二手房转手这样的市场供应却会受到土地供应不足、房东惜售等因素的限制。短期内供需失衡，需求关系紧张的状态不会改变，房子依然是稀缺产品，“物以稀为贵”，房价也自然不会大跌。

提问：你好，曾叔，我是金华人，之前打算在上海买房的，但是今年上海楼市太疯狂了，所以我准备回金华买房了，您觉得我回金华买房这个选择对吗？

回答：你好，2021年的楼市，一二线城市楼市拉紧，限购限贷买房难，三四线城市却主动放松限制，甚至为吸引人才设置购房补贴。从官方数据来看，金华的房价涨幅较大，二手房月环比涨幅直逼上海，在这样一个发展相对滞后的三四线城市出现这么高的涨幅显然有些不合常理。金华实施“购房补助、低首付、低利率、贴息贷”等措施，大幅降低购房门槛，吸引人才留金华购房。这也让金华的土拍市场异常火热，地块溢价率极高，新房价格也涨至3-4万/㎡。这样的高单价放在一些能级高的城市也有不错的购房选择。总之，三四线城市购房需谨慎，如果想买，也请尽量在核心城市的优质地段都市圈选择，有潜力的低总价新房才值得入手。

提问：曾叔好，想买一套总价550左右的房子，暂时出租，以后给父母住，需要近地铁，电梯房最好，否则只能多层的低楼层，小区环境还可以的。区域想在浦东，目前关注了三林，康桥周浦，张江，唐镇，川沙，北蔡这些区域。1想请问有没有推荐区域和楼盘？2考虑升值潜力比如洋泾和塘桥这种内环的老公房和中外环次新房推荐哪种？

回答：你好，550左右最有潜力的板块和楼盘详见内部圈子分享。

提问：你好，曾叔，夫妻俩均外地户口有积分，工作地分别在闵行吴中路和北新泾，预算有限300万内，综合考虑在松江九亭或者17号线沿线买房，小孩22年上小学，想问下九亭和青浦有哪些外地户口也可以上得比较好的小学？

回答：你好，松江和青浦这种郊区，都是中心校优势，比较好的公办都在老城区，比如松江实验，青浦实验。离市区比较近的九亭和徐泾，教育资源不是太强，如果矮子里拔将军，九亭四小和徐泾小学姑且还算可以，学校抓得也比较紧，居住证积分+房产可以读。

提问：你好！曾叔！我在嘉兴平湖。刚刚给老人买一套二手房，首付60万用了信用贷款，商业贷款90万用夫妻两人公积金可全部抵冲，现有现金130w，夫妻两人年收入30左右，打算再买一套投资，一直犹豫是买在嘉兴还是临安？

回答：你好，嘉兴和临安纯投资都不是很建议。嘉兴一个环沪杭卫星城，后花园的身份。主要承接的是来自于上海和杭州的人口居住功能。至于产业承接，会差一些。嘉兴最大的竞争对手是昆山，客观来讲，环沪的昆山无论是在交通还是产业基础上都要优于嘉兴，所以嘉兴和昆山一定存在价格差。上波楼市，嘉兴房价因上海杭州价值外溢而被炒得火热，甚至出现一二手房价倒挂现象，给大家呈现了一种百业未兴，房价先行的景象，多多少少有些泡沫，接下来将会有一段很长时间的回落归稳期，这一两年嘉兴房价不会出现大的变故。杭州临安这地方三面环山，其实是个交通死角。我觉得更适合休闲度假养老。未来如果打造产业、科创，上强度地进行人流物流交换，恐怕不一定有优势。临安目前价格并不算笋。离未来科技城其实车程也有20公里以上了，开车半个小时以上。未来科技城都没有发展起来，更别提临安。子弹130，建议直接破限购买杭州。杭州买房价值高的板块推荐详见内部分享！

提问：你好！曾叔！上海最近几个月一直在调控，请问之后会继续松吗？还是会变严格？求解！

回答：你好，请大家相信一点，今年的上海楼市的政策，不会再变松了，只会越来越严格。中国楼市当前的主声浪，其实就是控房价，就是房住不炒，所以我们也经常会看到现在各类城市出台了越来越多的限购政策，防止购买力的流入。现在的政策，有点让人防不胜防。从1月限购提升、追溯离婚以及2月需要新房摇号，触发摇号的新房需要限售五年，上海楼市的政策，正在逐步收紧。而如果同步参考深圳和杭州的做法，上海楼市的政策，今年恐怕不会放松，只会越来越严格。当政策越来越收紧的时候，一定会误伤一批真正的刚需客，这个是没有办法避免的。

在1月21日上海调控政策收紧，离婚追溯3年内房产的时候，大量的人，在一夜之间，失去了房票，失去了首房首贷3.5成的机会。很多人，一夜无眠。但是，抱歉，为了照顾大多数人的利益，必须调控必须施压，而这样的调控和施压，其实就是一种常态化的继续。调控其实说来就来，如果上海再次加强调控，说不定很多人还会再次在一夜之间失去房票和贷票。所以，能抓紧网签的抓紧网签，一天都不要等，有房票的抓紧落位，否则，当暴风雨来临的时候，你可能会毫无察觉，然后失去机会。上海楼市政策会不断从严，面对这样的政策波动，抓紧上车机会是第一要务。

提问：你好，曾叔，请问上海周浦板块怎么样，适合买入吗？

回答：你好，周浦板块比较适合张江和前滩的溢出人群来作为自住考虑，板块没有什么重大规划，但是空地比较多，未来有建成大型高端居住社区的可能。

提问：曾叔你好，坐标上海。手中有现金150万，家有一套住房在老公名下，已还清贷款。家庭月收入25k左右，想投资一个二套，看了一下华漕镇镇政府附近的二手房，房龄04年左右的，楼梯两房或三房，总价300-400万左右，值得入手吗？如果买需要将目前房产做DIY，具体应怎么操作？

回答：你好，华漕镇镇ZF附近，说明配套不错的，可以考虑。可参考圈子内部置顶文章。

提问：你好，曾叔，坐标二线城市，最近附近旧改，想投资一套，想问旧改会造成房价上涨吗？

回答：你好，旧改工程重点改造2000年底前建成的老旧小区。重点改造小区的水电路气及光线配套，有条件的可加装电梯，配建停车场，在小区改造的基础上引导发展社区养老、托幼、医疗、保洁等服务。这里面需求最大的，也是最贵的便是装电梯，其次就是停车场、水电路气、光线配套。算下来，跟棚改下的大拆大建还不是一个量级。你会发现，旧改虽然是定向放水，但钱没有直接塞进人们裤兜里，旧改户只能把钱用来改善住房环境。而且，旧改和棚改不一样，改来改去，只是在原有存量房上动刀子，并不会创造新的购房需求。

反之，旧房子翻新又能多住十年，不少人要打消购房念头了。那么市场上潜在的购房需求反而是减少的。所以在某种意义上讲，旧改反而利空房价。未来被旧改的房子，由于硬件环境提升，小区房价和租金较之前有一定的上涨，而且抗跌能力更强，更容易流通了。之前没有电梯，可能一个月才能租2000块钱，现在有了电梯，一个月就变成了2500块钱。所以如果有购买老房子的打算，一定要问清楚，在旧改之前上车。

提问：曾叔，你好，请问现在上海买房落户的政策，有什么规定？

回答：你好，在上海买房落户，详细的说明、介绍、描述；详见知识内部资料分享。

以上来自“曾叔谈房 ”微信公众号，粉丝提问

已盘点出投资性价比最高的楼盘。帮助提供选盘，买房，投资，破限购等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。