上海买房选板块投资,首看这些要素的改善空间!

我是秋曼，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下内容选自“秋曼说房”微信公众号，粉丝提问

1.提问：秋曼老师，你好，本人在上海工作几年，有购房资格，今年想在上海上车，最近听说上海五大新城比较火热，想问一下，五大新城哪个最具有发展潜力呢？另外还有哪些值得关注的呢？

秋曼：你好，上海五大新城的楼市最近确实比较火热，其中松江新城可能最具发展潜力。相较于其他四地，松江新城可能是最成熟的一个。松江的发展时间就是最早的，无论是经济、人才、人口都处于领跑地位。如今，松江正在大力发展高科技产业，一些新兴产业也在发展。除此之外，松江区松江大学校园区，可谓是人杰地灵。再加上产业加持，松江的未来确实可期。松江这几盘值得关注：景瑞江山悦，今年推出的都是小户型，总价不高，户型设计也比较合理，舒适度非常合理；大名城映云间，整体呈高低配分布，适合改善用户；金地松江新城位于松江新城的核心区，距离小学也非常近；国贸凤凰原质量也不错，适合不同阶段的家庭。

2.提问：秋曼老师，你好，本人家庭名下有套房，现在主要是考虑小孩的教育，想在闵行买学区房，预算500w左右，最好是能挂户口，有比较好的学区房推荐吗？

秋曼：你好，三佳花苑可以说是挂户口的首选，三佳花苑这里除了本地居民，基本上都是学生家庭，不过价格也不算太贵。房子算是老破小，有一些缺点，比如是楼梯房，采光又差，需要爬楼梯，光线还不怎么样。这个预算大概是只能买一房，把户口挂在这里，自己再租个两房或者三房自住。说起来，这个小区最大的优势还是其教育资源，基本上，闵行区最好的小学、初中、高中都在这一块儿。它对口的小学是明强小学东校，周边还有七宝三中和七宝中学，附近还有幼儿园。当然商业配套也不错，宝龙城，宝龙美术馆，闵行文化公园，闵行体育公园都离这里不远。龙华医院闽宁分行也正在建设中，未来的医疗资源因为这个可能会有所改善。

3.提问：秋曼老师，你好，现在是不是初中也要求“五年一户”呢？是不是买初中的学区房没有意义呢？现在上海的学区政策是怎么样的啊？

秋曼：你好，目前上海已经有12个区实施了“五年一户”政策，而且已经不局限在小学，很多地区的初中也提出了“五年一户”的要求，比如浦东、徐汇、嘉定、松江，其中徐汇区的要求非常严格，在满足了学籍对口和电脑排位之外，还会严查户籍性质，给想要给孩子转校读对口初中的家长一个不小的打击。浦东新区和松江区为了保证政策的延续性，基本都是逐年过度到位的，年份是一年年往上叠加的，因此，政策基本不会追溯过往，在这个时间线以内的家长基本上不用担心。当然了，满足了“五年一户”并不代表就一定能够进入对口学校，还受其他因素的影响。更何况一些学校的入读条件包括孩子和父母必须入住三年，这意味着，一些地区的学区房可能要提前五年购买。市场上，价格一向由供需决定，而优质的教育资源一向比较稀缺。只要“对口入学”不成为过去式，学区房的需求就不会减少。

4.提问：秋曼老师，你好，预算500-800w，单身无房无贷，在上海有购房资格，想在康桥、大虹桥、宝山这些区域买房，有哪些合适的呢？

秋曼：你好，康桥可以看看壹府澜庭和珊瑚世纪，比较靠近浦东的几个经济圈，配套设施和交通设施都很不错。大虹桥一向火热，招商虹桥公馆、保利云上澄光、南山虹桥领峯都是可以入手的楼盘，如果有机会，还是要尝试一下。宝山的大华公园城市以及大华锦绣四季即将入市，前者距离城市中心近，后者不用积分摇号，可以说各有各的优势，建议可以根据自己的需求理性选择。

5.提问：秋曼老师，你好，看了一些文章说买房买地段，想问一下前滩、真如、徐泾、大宁这几个板块，怎么选择买房投资呢？

秋曼：你好，首先需要明确一点一般依据属性将板块划分为两类：刚需性板块和改善型板块，这两者的侧重点有略微的不同。刚需性板块会关注交通，尤其是对通勤的影响，商圈、医院等配套设施一般都比较低级。改善型板块一般囊括了高收入人群和高端配套，环境、教育这些资源必须跟上来。而正是这些的不同使得房屋本身的增值力度出现差异。高端配套和高素质人群的增值能力都比较强，交通马马虎虎，低级配套的增值能力就弱了。如果是对板块进行投资的话，一般也是看这些要素有没有改善的空间。上海前滩位于中环线，但是能够卖出核心区的价格，依托于各项不错的要素配置，整体房价趋势还是看好的。真如缺少的并不是轨道交通，而是产业支撑，如果这一点能够改善，那么这一板块的房子还是升值有望的。徐泾之前炒作得厉害，但是各方面要素没有跟上来，显得有些德不配位，目前产业有了新的发展，这里的房市也总算迎来希望。大宁的房市整体还不错，就是目前区域内没有非常好的在售楼盘，即便是改善也像是换了另一个刚需。

以上内容选自“秋曼说房”微信公众号，粉丝提问

秋曼深耕房产投资多年，擅长购房技巧及经验，希望能够在你买房路上提供部分中性的建议，甚至为你制定最适合的购房方案，比别人快一步实现财富自由。