2021年上海买房选择价值洼地,应该这样买!

我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下内容选自“沪叔说房”微信公众号，粉丝提问：

1.提问：沪叔，你好，坐标上海，最近想买房投资，想选一个投资回报率高一些的区域，是不是价格越便宜的房子上涨空间越大？上海五大新城是价值洼地吗？怎么样才能做好房产投资呢？能不能提供一些选筹思路？

沪叔：你好，许多购房新手可能会把价格洼地与价值洼地等同，认为价格便宜的地方未来上涨空间较大。这种想法是错误的，价值洼地指的是潜力被低估的区域，这些区域未来价值显现后会迎来较大升值，收益较高。而价格洼地则指的是相对周围区域房价更低，入手成本较低。

不同区域的房产投资回报率的考虑角度也不同，传统成熟地段的房子，地段优越、配套成熟，但相对发展潜力有限，而且可供开发的地块不足，这类房产主要集中在主城区、内环地带，房产投资非常稳健，涨幅与城市大盘持平，流动性好，不乏接盘者。新兴区域的发展潜力较大，但同样概念性强，高风险高收益，选择这类房产要找准时机。

如何选择区域内的价值洼地？首先是主城区，主城区发展成熟，新房稀缺，突破空间不大，在主城区购房，决定条件是个人资金状况，资金充裕可以选择。其次是新区，新区靠规划带动，配套尚不成熟，而且不确定因素较高，城区有房产的原住民可以在新区购买二套、三套房，但无房刚需选择新区需谨慎，可选的房产不多而且或多或少都存在一些问题，在选择时要从区域发展潜力的角度考虑，相对来说，商圈、核心区的潜力更高，其次按顺序是交通主干区、学府景观居住区、滨江水系区，产业园区的投资潜力最低。最后是城市的其他区域，这些区域发展较为平庸，房价处于城市房价均值上下，发展优势不大，但也存在一些隐形潜力地段，适合预算有限的刚需客。上海买房投资，逻辑也很简单，投资回报率最高的楼盘，详见内部分享。

2.提问：沪叔，你好，在上海工作，有临港人才落户有购房资格，打算在上海买一套房子自住+投资，要求保值能力强一点的，预算总价在300w左右，有没有可以推荐的优质板块？

沪叔：你好，300w左右预算想要在上海买房，可选择余地不多，而且能买到的也大多是一些老破小、无学区、地段差、配套少的产品，这类房产自住与投资价值都不尽如人意。但也还有一些板块有不错的房子可以选，如果拥有上海购房资格，首先考虑学区，浦西的长寿路、曹家渡、黄兴公园以及曲阳等板块还有一些适合预算的双学区房，有意向可以尽快入手，这些板块低洼期不长，后期也会补涨。其次是热门板块周边优质区域，江桥、周浦、九亭、赵巷、杨思等板块位于大虹桥、前滩、张江周围，享受热门区域辐射，也不失为不错的选择。此外，拥有临港人才购房资格的购房者可以考虑滴水湖核心区，如果没有上海购房资格，可以考虑环沪区域，上海投资回报率最大的板块和楼盘，详见内部分享 。

3.提问：沪叔，你好，打算在上海买一套房，名下无房也没贷过款，家庭年收入五十万左右，还有一些存款，刚需自住，现在和家人商量想全款买一套小面积老公房，只有夫妻两个人，暂时不考虑学区，先住着等过了几年之后置换，老公房能买吗？

沪叔：你好，在上海买房，思路很重要，很多人会进入一些买房误区。首先，能借房贷利用低利息购房尽量不要全款，这样能够利用杠杆买到更好、总价更高的房子；其次，远离内环不带学区的小面积老公房，这类房产房龄老，居住舒适度不高，而且升值空间有限，不适合选择；另外买房不应只着眼于市区，相同的资金，投入在发展潜力更大的近郊，地铁便捷的区域可以买到房龄更新，居住条件更好的房子；最后，刚需在一线城市买房，最好能够一次性到位，卖房置换比想象的要麻烦得多，税费、卖房中介费、装修费等资金成本较高，所以尽量在第一次买房时就做好选择，避免后期不必要的置换。上海买房建议，详见内部分享。

4.提问：沪叔，你好，上海工作，社保五年，有上海二套购房资格，但二套房首付比例比较高，家庭年收入共35w左右，当前在太仓有一套房子，二线城市还有一套公寓在出租。手里有现金30万，打算在上海买一套二手房，但是资金不够充裕，要不要卖掉其他地方的房子增加筹码？

沪叔：你好，如果想要在上海买房，要确保手里资金足够充裕，并且有较为合理的资金规划，可以把其他房产出手，比如升值空间不大的公寓，地段不如上海的的环沪区域房产等，集中资金在上海上车。另外要注意买卖衔接时间，尽量做到先卖后买，资金到位后再买入，保证资金风险可控，安全投资最重要。回报率最大的资产组合方案，详见内部分享。

5.提问：沪叔，你好，人是应该安于平淡普通的生活，过开开心心的生活，还是应该挑战自己，努力成为优秀有成就的人？有时候喜欢普通平静的生活，有时候又觉得不该安于现状，松懈怠惰，这种感觉很矛盾，可以给我一些建议吗？

沪叔：你好，普通的一番话可能不会给你带来什么改变，当你在生活中遇到了不可避免的困境之时，你或许就会明白什么样的生活更适合自己。很多人变得优秀都是因为生活给予的困境与挑战太多，要求他们保持自律变优秀。当失败来临，会逼着你用更多的时间和精力来支撑自己站起来，不断变得强大。总说开心就好，但是不努力的话是不会真正开心的，普通并不意味着开心，它只是你碌碌无为平庸度日的借口。当你长期无法通过努力获取回报时，你不会觉得这种生活很开心，反而会觉得空虚无聊，甚至自我厌弃。所以，趁自己还年轻，勇敢挑战自己，不断提升让自己变得优秀吧，这样的生活，才应该是充实而开心的。

以上内容选自“沪叔说房”微信公众号，粉丝提问

沪叔深耕房产投资多年，擅长购房技巧及经验，希望能够在你买房路上提供部分中性的建议，甚至为你制定最适合的购房方案，比别人快一步实现财富自由。