上海远郊新房和中心老破小,应该这样选!

我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下内容选自“沪叔说房”微信公众号，粉丝提问：

1.提问：沪叔，你好，在上海工作已落户，打算在上海买房，但是预算有限，纠结是买市中心的老破小还是郊区的新房，一方面觉得市中心通勤方便，一方面还是想买郊区新房，该怎么选呢？

沪叔：你好，未来会有更多人选择郊区，一个是因为价格，另一个是因为发展，市区价格高，郊区在商业等各类配套上都在逐步完善，新上海人可能更倾向选择郊区，这种郊区置业的趋势会在一定时间内持续。建议购房者可以不要太过于执着于地理位置，这只是买房需要考虑的一个因素，郊区也在发展完善之中，抓住机会上车。另外，市中心和郊区的价格差正在逐步缩小，某些郊区楼盘的价格已经和市区不相上下，未来郊区的的概念可能不会像现在这么强烈。建议刚需尽早买房，选择一个有发展潜力的板块，最重要的是符合自身需求，不建议过多纠结市区郊区，价格合适、交通便利、产品品质不错，这样就可以了。上海整体来分析，可以持续关注的洼地板块详见内部分享。

2.提问：沪叔，你好，本人现住在上海，名下有一套房自住，打算卖掉这一套在大宁置换一套改善新房，换房成本会不会太高？大宁板块未来发展怎么样？有买入的价值吗？

沪叔：你好，大宁板块，轨交上的一号线，商业上的大宁商圈，医疗上的第十人民医院，生态上的大宁公园，从各个方面来说都是一个适宜居住的板块，也吸引了很多改善群体，成为了中产阶级人群的选择。大宁的发展比较稳定，体现在以下几个方面：一是自住比例高，房产投资容易产生泡沫，空置率高也不利于区域经济发展，大宁的客群持续导入使房价有了切实支撑。二是配套齐全，且在继续提高中，配套齐全不必赘述，近年不仅新建有文体设施，且规划有20号线，商业上市级国际化商业体登场，更有优质学区集中在共和兴路以东。三是产业城市同步升级，产业对区域影响重大，市北高新有着各类高端产业，这里的大数据产业不仅对上海意义重大，对全球都有影响。大宁的发展是在抓住时机之后的结果，北区的其他区域因为各自的阻碍没有发展到这个水平。大宁的板块价值不容置疑，既是北区的重要区域，它不仅本身价值高，且还在不断发展之中，具有上升的价值空间，产业与商业都在向更进一步迈进。现在购房资格越发难得，换房成本不小。回报率最大的资产组合方案，详见内部分享。

3.提问：沪叔，你好，工作几年有了一些存款，工作也比较稳定，预算有限，想要买一套房子自住。请问刚需买房首要考虑的应该是什么？是房子的户型面积还是所在地段位置？除了这些还有什么要考虑的吗？

沪叔：你好，首要考虑的是房子的地段，不管是自住还是投资，都应首先考虑地段。对于买房投资者而言，买房能获取收益，即房子的升值潜力是最重要的，而地段对于房价涨幅影响巨大，所以他们往往会首先考虑房子是否在核心地段。对于自住者而言，房子用于自住，户型面积固然重要，但生活居住离不开周边商业、交通以及教育资源，地段优越，配套成熟的房子更为便利，居住价值也更高，因此地段也应是首先考虑到的因素。

4.提问：沪叔，你好，宝山地理位置怎么样，有发展潜力吗？我在上海工作落户，有普通购房资格，600w左右的预算想在宝山共康区域买房，值得买入吗？共康这个地方的房价还有没有升值空间？

沪叔：你好，宝山的位置条件都不错，一部分在外环内，一小部分在中环内，轨道交通开通的早，但城市界面不好、没有学区、规划落地慢都是它存在的问题。共康均价低于同环线的其他区域，在商业上拥有万达，在整个宝山属于最高能级的商业。教育上，宝山筹办的陈伯吹幼儿园和小学都在共康，受生源限制，这些学校教育质量究竟如何无法准确得知。医疗上有市北医院属于二甲医院。住宅上，一种是九十年代商品房，社区多，基本是六层，老人多，车位多，小区整洁，部分有外装电梯，没有的可以通过协商住户共同拼装；另一种是00年后的商品房，一部分房源有电梯，离地铁近的高品质小区供应少，但均价在七w以上，如果价格更高一点，建议选择其他板块更有投资价值。总的来说，共康区域从各方面来说还是不错的，不仅价格较低，而且离市区近，它还有待开发的土地，规划有18号线，还是值得期待的。具体买房选筹，详见内部分享。

5.提问：沪叔，你好，我们家买了首套房，是3成首付，还款期限30年，夫妻两人收入计算下来以后每年可盈余40万元左右，感觉住房贷款年利率还是挺高的，我们要不要尽快提前把住房贷款还清？或者不提前还款，攒钱买二套房？能否给我们一些建议？

沪叔：你好，利用首房首贷购房之后，如果手里还有较为充裕的存款，建议不要选择尽快提前还款，而是继续入手二套房；如果存款收入有限，可以选择开发其他副业，除去工作之外，利用生产资料与进行其他副业获取收入，会减轻经济压力，对自己、家人来说都会轻松不少。工作以外的副业收入本质是我们对自身认知的提升，要尽早规划自己的未来部署，收入可以是借助已有资产获利，也可以是在互联网背景下对自己的技能兴趣的发掘变现。除每月固定的工资以外，“睡后收入”是我们改变自己生活的重要一步。上海投资回报率最大的板块和楼盘，详见内部分享。

以上内容选自“沪叔说房”微信公众号，粉丝提问

沪叔深耕房产投资多年，擅长购房技巧及经验，希望能够在你买房路上提供部分中性的建议，甚至为你制定最适合的购房方案，比别人快一步实现财富自由。