独家|12倍杠杆撬国资 京城地主首农陷中庚地产局

（来源|风财讯 作者|多面君）

01、离奇！大连合营八年：亏超10亿 资不抵债

今年4月7日，大连银行因“借款纠纷”正式状告中庚地产实业集团有限公司。一时间，大众的目光聚焦至大连。

这是北京最大地主之一的首农集团，和福建老板梁衍锋（中庚地产董事长）第二次牵手的地方。

首农集团，作为首都最大的农业国企，不仅在北京和环京地区拥有大量土地，打造的香山会议中心、圆山大酒店、西红门科研大厦、健力大厦等也是北京的老牌商业标识。

2011年，首农集团全资子公司“北京双桥农场”和中庚地产合资成立的“北京亿本房地产公司”，首次走出北京，从京圈资本大佬孙喜双手中，买了大连一方东港置地有限公司98.3%的股权，开发中庚当代艺术项目。

风财讯从独家获取的北京亿本及其子公司每年财务数据看到，2012-2020年度大连一方东港置地近9年的净利润一直是负数，并且亏损逐年扩大，到2020年已经累计亏掉净利润超10亿元。若连本带息，亏损值还将翻倍。

从2018年开始，这家公司已经“资不抵债”，出现资产6.5亿、负债7.2亿的情况。

大连一方东港置地的注册资金才3亿，经历了三波房地产涨价的行情，不赚反亏了三倍多，并且资不抵债，情况极不正常。

谁也不知道，钱哪里去了。

风财讯留意到，由于常年亏损，国资不再并表。

首农参股的北京亿本在2016年，即利润亏损最大的那一年，出表了，从此项目公司的所有者权益逐年减少。

出表了，但亏的钱还是亏掉了。虽然不确定亏去哪儿了。但为何会出现不正常的亏损？

一位知情人士告诉风财讯，公司在操作项目时，很不正常。例如一期，找了一个长春的壳公司，走“团购”的模式把房子超低价给收了，之后按很高的代理费结给销售在售楼处接着卖，一副“不为赚钱”的架势。

或许是诸多不正常，中庚当代艺术一二期交房时，遭到业主维权举报，列举了“住宅变公寓、绿化变停车场、同楼不同标”等欺诈行为。

02、权资悬殊：2500万撬3亿国资

拖垮首农地产收入

中庚地产曾一度以“国企合作者”为标签，与上实城开、首开、首农等国企的合作，实现了规模扩张。

然而这些合作，有多少漏洞？

风财讯了解到，中庚置业和首农集团旗下“北京双桥农场”成立合资公司北京亿本时，持股比例为50%：50%。

这样的比例极为少见，因为意味着，公司无实际控制人，也代表国企首农无条件放弃了绝对控制权和相对控制权。

但有知情人士向风财讯透露，北京亿本进入大连收购项目公司时，交易标的大概是3.05亿元，股东双方以股东借款形式给到北京亿本，其中首农出了2.75亿元，中庚只出了2500万，不仅没有按持股比例对等出资，出资比例和权力堪称悬殊。

“中庚用2500万撬动了3亿的项目公司，实现操盘。后续缺钱了，就找国资要。国资不允许长期借款，那就长借短签，一年两年地签借款。”

该知情人感叹，居然会有这么一本万利的生意。

这种不合理，一度让坊间流传出“利益输送”的声音，但这一点未得到证实。

据接近首农的知情人透露，这个事据说在北京市国资委挂号了。去年首农集团总经理、双桥农场总经理已相继离任和调任。

实际上，在首农2021年的债券信用评级报告中已有显示，压了首农资金最多的前两家公司，就是和中庚合作的大连一方东港和北京亿本，应收款共计约32亿。

其中，大连一方东港的3.27亿借款，已计入坏账准备，这也基本是当年首农唯一坏账的参股公司。

并且首农集团2017-2019年地产收入38.58亿、69.9亿、17.26亿，2019年一步到位，收入缩水了5成。

雷已经出现，会不会爆、何时引爆？考验上层智慧的时候到了。