独家|首开遇上坑钱搭档 牵手中庚半年亏4%净利

前情提示：首开股份牵手中庚地产，半年归母净利亏掉5000万；首开广场管理失控频生“异象”、19%流血融资没钱付息。国企合作王，成了国企烦恼王？

中庚地产曾一度以“国企合作者”为标签，与首农、首开、上实城开等国企合作，实现了规模扩张。

然而与上实城开，随着4月7日一纸来自大连银行的“借款纠纷上诉”，除了与梁衍锋关联的中庚地产、大连汇盛建设、大连汇盛投资等成为被告，上海城开集团龙城也被拉入诉讼。

与首农集团，大连项目一度揭开中庚与首农的合营巨亏、资不抵债往事。

（点击详见《独家|12倍杠杆撬国资 京城地主首农陷中庚地产局》)

还剩一个重要的国企伙伴——北京首都开发股份有限公司（以下简称首开），似乎也不能一帆风顺。

首开牵手中庚亏掉5000万

最差钱子公司

据了解，中庚与首农的合作主要在北京、大连，与上实城开的合作主要是上海，与首开的合作则主要是温州、福州。

不过去年7月，在福州，首开中庚合作项目因精装修加价维权事件，被暂停预售许可和网签备案，2个月后，首开股份将自己间接持有的“福州首开中庚置业有限公司”股份，挂牌转让。

去年9月，在温州，首开变更了对“温州首开中庚实业”的担保申请。

由“按51%持股比例担保15.3亿元”改为“以中庚49%股权作为质押，按担保额2%支付担保费用，进行全额担保”。也就是从股东担保，变为一半是“债主担保”。

实际上，首开股份（母公司）给首开中庚投资担保了约18.8亿，已成为公司前十大被担保方。

二者关联面较大，收购首开中庚少数股东股权，使得首开股份的股本溢价减少9.2万（2020半年期）。

与中庚合作成立的公司，成了首开股份主要参股子公司里面，亏得最多的。

首开股份债券信用评级报告显示，2020上半年首开中庚公司，归母净利润-5278万元，少数股东损益为-2586万元。

首开股份期内总的归母净利润12.8亿，同比下降38%，这意味着仅一个合作伙伴就亏掉了4%的净利。

19%流血融资没钱付息

管理失控频生“异象”

温州和福州之外，首开股份和中庚更早的交际，其实在北京。

2016年开启了“二次创业”的中庚地产，先后收并购了北京首开广场项目、上海城开中心项目、十堰项目、舟山特大项目等。

如今作为北京环球创意中心（即原望京新一城）写字楼部分的北京首开广场，处境堪忧。

风财讯独家获悉，中庚当初收购首开广场项目的钱，来自并购贷，这笔钱做的信托融资。信托融资到期之后找的过桥资金，然后倒了两三手，一手是平安信托、一手是民生信托，才到现在的北京国际信托。

可观的是，首开广场在北京国际信托的融资利率已高达19%，可谓流血借钱。

据透露，北京国际信托给做的信托贷，整体额度15个亿。跳息前是15.6%的利息，贷款超过1年赎回期和6个月展期不回购，就会跳息，跳息后利息推涨至19%。

如今，信托贷已经跳息，这意味着，15个亿的贷款，一个季度的利息，就要从以前的6000万（平均2000万/月），骤增至7155万/季度利息。

两次倒手、多次延期，资金成本越推越高，如今巨额利息，导致企业资金压力大。

虽然首开广场方面表示，截至2020.10.31金融机构授信使用率72%，还有90亿可用。但风财讯获悉，项目到今年一季度的付息都还没有付。

缺钱背后，中庚管理下的首开广场，缺乏造血能力是主要原因之一。

有知情人士透露，首开广场管理混乱，存在内部跳单、贪腐、不合理赔偿、违规施工改造被租户状告等情况。

北京晨报就报道，“2018年北京首开广场因为中庚地产近一个月内一直在违规施工，导致楼上办公区甲醛超标，遭到高德、智联等公司的抗议和上诉。”

“本来计划是8000万，结果提升改造一直到两个亿，都没封住底儿。然后惹了一身官司，管理完全失控。”上述人士表示。

而这些，或许只是搭上中庚这个伙伴后，“合作焦虑”的一些缩影。