土地市场的冷热是衡量楼市风向的重要指标之一。2020年上海的土地市场，催热了上海楼市。今年的土地市场，仿佛又让人回忆起2016年的疯狂。那么今年，上海的土地市场发生了哪些大事件呢，奇意君为各位回顾下2020年上海土地市场。
全年缩影
政策面放宽，土地供应加大！
从全年走势来看，2月特殊时期上海出台的土地款延期、分期缴付政策也从资金面给房企的拿地能力提供了一定支撑。2月下旬，香港置地竞得徐汇区黄浦江南延伸段WS3单元地块稳住市场情绪，而多项土拍规则调整则点燃了沉寂多年的上海土拍市场。
上半年，上海明确“加快经营性用地出让节奏，适当增加年度土地供应量”。在供应加大的同时，多幅市区优质宅地的挂出，更是多次上演数家房企争夺竞价的激烈场面。
与此同时，放宽招挂复合的标准，降低房企的准入门槛，让更多中小房企有机会进场，竞价逐渐放开，由此今年多个区域楼面地价被频频刷新。
6月至8月土拍溢价率亦逐渐走高，此期间宅地平均溢价率高达23%。为了给持续热高的土地市场降温，9月以来上海土拍市场逐渐回归理性，月均成交宅地数量控制在4到5宗，溢价率也略有回落，地王频出现象缓解。房企联合拿地也成为下半年一种新趋势。其中不乏招商、保利、融信、融创等传统龙头房企身影。
市场行情
全年出让金额创新高，出让宅地91幅！
2020年至今，上海各类土地成交量位列全国第一，共出让373宗，成交金额近3000亿元。2019年全年上海各类土地出让金仅为1995.4亿元，遥遥领先于去年的成绩。凭借这一成绩，上海成为2020年全国排名第一的“卖地王”。出让面积和总金额均为近3年新高。
在经营性用地方面，截止到12月29日，上海今年共成交797.5万平方米，累计同比增加55.4%。不仅成交量增加，溢价率也在上升。今年有溢价的土地达到60幅，溢价率最高的达到164.7%！
住宅及商住用地方面，全年出让土地91幅，出让面积449万方，总金额约2041.1亿元。其中，浦东新区是出让排名第一的区域，共出让24幅宅地。嘉定和青浦各出让9幅紧随其后。
从总出让面积来看，浦东新区出让面积约143万方领跑全市，宝山和嘉定则分列二、三位。徐汇区仅凭借徐汇滨江金融城全国地王的出让，位列宅地土地出让面积第五名。市区方面，除了徐汇区，其余区域的出让面积都在10万方以下，黄浦区今年没有宅地出让，不过年底挂牌了一幅豫园地块。
土拍之最
疯狂的2020年，破纪录如家常便饭！
今年土拍溢价率最高项目是闵行区浦锦街道芦恒路北块居住小区3-8地块，该地块为一幅商业地块。溢价率前三的均为商业用地。住宅溢价率最高的是浦东新区新场镇古镇东单元（PDXC-02）09A-03地块，当时同润以楼板价29100元/㎡，溢价率60.8%拿下。
最高成交总金额——310.5亿
年初徐汇区黄浦江南延伸段WS3单元综合地块就打响了上海土地招拍挂市场第一枪。这幅总价高达310.5亿地块一举超过董家渡地块，也超过了招商蛇口和华侨城联合体以310亿元的总价拍得深圳新会展中心地块，成为新的全国土地总价记录！地块地上地下总建筑面积达到179.7万平方米，堪称“巨无霸”级地块，未来将被打造成为徐汇滨江新地标——西岸金融城。
西岸金融城
徐汇滨江
2020年上海土拍总价排行榜
最高楼面地价——81089元/㎡
今年上海土地楼板价最贵地块毫无疑问都是住宅类用地。从单幅地块成交楼板价来看，今年夺得成交楼板价最高“桂冠”的是杨浦区江浦社区R-09地块（大桥街道115街坊），成交楼板价为85763.63元/平方米。而另一幅内环内众人瞩目焦点地块虹口区嘉兴路街道HK271-01地块则以4764元/平方米之差屈居第二，但是成交楼板价依然高达81089.29元/平方米。
最高挂牌价——露香园地块
黄浦区露香园二期地块起价176亿元，起始楼面价89567元/㎡。这一起始地价远超上海历年来出让地块的楼面起价（原先最高的宅地为今年7月3日成交的虹口区嘉兴路街道宅地，楼面起价63155元/㎡）。
地块指标表
黄浦区豫园社区210F-01、210G-01等地块（露香园二期）有效申请人数为1人。现确定上述地块采用挂牌方式出让，挂牌截止时间为2021年1月5日14点。
项目地段相当有优势，位于豫园旁。北侧1公里就是人民广场，东侧1公里是外滩，西侧1公里是新天地。
豫园
拿地最多房企——大名城
今年在上海收获最大的当属大名城，摘得6幅涉宅地块，总成交金额约53.72亿元。其中4幅位于临港新片区，另外2幅分别位于松江和青浦。
大名城摘得6幅地块
此外，保利摘得5幅涉宅地块，上海诚卫兴置业摘得宝山杨行4幅城中村改造地块，金地宅地4幅涉宅地块。
土拍特征
楼板价破顶，地王频现！
01
楼板价频频刷新
目前上海楼市的火热，高地价的不断出现是助推器。差不多位置的地块，例如南翔和徐泾北区域，下半年比上半年楼板价贵1-2万，这样的地价飙升，对开发商、购房者的心理预期都极为不妙。
从内环到中环到外环再到外环外，成交地块的楼板价不断破顶，内环杨浦江浦地块8.5万，中环杨浦定海地块6.5万，中外环七宝地价5.8万，外环外康桥地价近5万，连颛桥楼面地价也都破4万。
02
市中心成为主战场
为了吸引开发商拿地，今年罕见投放不少市中心的纯宅地。市中心土地本身就是稀缺资源，卖一块地少一块。而且从开发商的角度来讲，回归一二线的趋势明显，例如龙光今年首次进入上海市场，北京金隅也是一黑到底，拿下杨浦内环内地块。
从成交单价TOP10榜单中可以看出，今年楼板价最高的十个项目，除闵行七宝古镇宅地外基本都是市中心黄金地段。其中杨浦、虹口两区独占鳌头，由于未来上海虹口北外滩将是于陆家嘴齐名的金融城，因此这里的宅地受到众多房企青睐。
03
高溢价率再现江湖
4月11日，上海土地市场发布公告明确调整土地出让规则，放宽有效申请人数及自持比例，招挂复合规则调整前，上海溢价率超过10%的住宅用地仅有3宗。5月份以来，上海有38宗商品住宅用地溢价率超过10%，其中有17宗溢价率超过30%，有2宗超过50%。政策抬高地价效果立竿见影。
2020年上海宅地出让溢价率排行榜
原先为了控制土地价格，大量住宅用地有15%面积的自持要求。但是今年基于疫情影响，考虑到开发商的承受力，不少宅地取消这一要求。这也意味，开发商所有的资金不会出现沉淀！因此房企拿地的积极性有所提升，即便有一定溢价我也能通过销售实现资金流转。
04
出让体量激增
临港新片区加快供地支持片区发展，上海各区推地节奏急缓有序。各类土地出让，主要集中于南汇、嘉定、宝山和奉贤4区，4区成交面积占比合计超过6成，达60.9%。
上半年上海举行多个推介会，涉及到临港，市区，北外滩等重点区域。今年宅地出让91幅，而去年仅出让53幅，几乎要翻一番。
另外不得不提的是，今年8月，中海地产总投资590亿，签署了黄浦区建国东路旧改签约。未来将再造一个新天地，打造上海市中心新地标。随着今年旧改的提速，市中心未来有更多优质土地供应。
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