前两月建发豪掷近200亿元扩张 上海普陀高溢价拿地被约谈

上海新年后土地第一拍“战况”异常激烈。2月末，厦门建发股份有限公司（600153.SH，以下简称“建发股份”）控股子公司建发房产，联合融创集团鏖战314轮，最终拿下普陀区石泉社区内的一幅住宅用地，溢价率高达36.15%，普陀新晋“地王”由此诞生。

几天后，由于该地块溢价率过高问题，建发融创联合体上海兆颢企业管理有限公司（以下简称“上海兆颢”）被普陀区政府约谈，有关部门将严格监管该地块的开竣工等事项。与此同时，3月3日，上海市出台了“沪七条”新政，提出要严防高溢价土地，土地出让实行限价竞价，这一规定在业内人士看来正是与建发的高价拿地不无关系。

拿下普陀“地王”只是建发在土地市场疯狂扩张的一个缩影。据中指研究院统计数据，2021年1～2月，建发拿地金额已达194亿元，在中国房企内排名第二，拿地面积排名第10，同期在长三角地区的投入更是高达128亿元。

“建发二级房产项目的开发由建发国际负责，对于被当地主管部分约谈我不是很清楚，该地块的具体规划由于处于年报静默期暂时不便对外公布。”建发国际（1908.HK）相关负责人在接受《中国经营报》记者采访时表示如是说道。

（建发融创联合体在2月末拍下的上海普陀“地王”，相关人员已经开始进行测量，为开工建设做准备。 盛兰/摄影）

建发的“地王梦”

如果不是年后的这一场土拍，人们很难想象在上海市普陀区石泉社区内的一幅闲置土地，将会是普陀区乃至上海内环外的新“地王”。

2月末，记者走访发现，这幅土地已被水泥墙围起，周围则是充满年代感的老式住宅楼。从靠近旬阳路的铁门进入，看见工作人员已经开始在进行实地测量，为施工建设做准备。附近居民告诉记者：“这块地在几年前便开始进行动迁了，不过去年普陀区政府才发布了项目公告。”

2月20日，建发房产控股子公司益悦置业与融创集团组成联合体，通过上海兆颢以公开竞拍方式成功竞得上海市普陀区石泉社区W060402单元B3-2地块，总价为64.52亿元，成交楼面价84346元/平方米，溢价率36.15%。据建发股份公告，初步协议益悦置业拥有该地块49%的权益。

这并不是建发在上海的第一块地王。事件拨回至2016年8月，建发、中粮联合体以67.9亿元的成交价格竞得了上海宝山区顾村N12-1101单元06-01地块，楼板价53727元/平方米，溢价率115%。

此后，该项目被命名为“央玺”，包括高层公寓及别墅两类产品，却风波不断。为了避免过大的亏损，建发股份也曾报备过8.8万元/平方米的高价，但因为限价等原因未能如愿。2019年4月，央玺高层部分甚至发生火灾。

最终，沉寂3年之久的央玺，在2019年6月和10月先后两次开盘，共推出675套住宅，直到2021年1月才基本售罄。而央玺二期叠墅于2020年9月开放样板间，至今还未取证入市。

换句话说，这块宝山“地王”去化时间无疑会突破5年，但这些并未阻碍建发在土拍市场“攻城拔寨”。据中指院数据，今年1～2月，建发拿地金额已达194亿元，在中国房企内排名第二，无疑是土地市场的“黑马”。

事实上，在“三道红线”的压力下，去年大部分房企严控在土地市场的投资，而建发却屡次以高溢价在全国拿地。相关数据显示，2020年，建发在上海、江苏、苏州、杭州、福建厦门等地共获24宗地，拿地金额合计531.51亿元，已超过原定的300亿～400亿元的预算。

同时，这些地块的溢价率通常较高，有的甚至突破了当地上限价。例如，2020年4月份，以1.98万元/平方米刷新成都当时楼面价纪录；2020年6月，以溢价率125%拿下了南宁青秀一幅地；2020年10月，以35.2亿元总价、55.2%溢价率拿下江苏淮安一商住地。

土拍市场“限价竞价”

3月3日，上海市住建委、上海市规划资源局、上海房管局联合发布了《关于进一步加强本市房地产市场管理的通知》，提出要严防高溢价，坚决遏制非理性拿地，要对商品住宅用地出让实行限价竞价，对非理性的竞价的企业，相关部门将联合约谈警示。

“土地出让实行限价竞价，这一规定和此前上海市普陀区部分地块交易有一定的关联。”上海易居研究院研究总监严跃进认为，所以从后续的情况看，在涉及住宅用地方面，房企一定要充分了解此类限价政策，在拿地方面理性报价，否则高价拿地王后，可能后续项目开发也会面临较大的约束。

“本身上海商务土地资源越来越稀缺，土地竞争肯定会白热化，因此出现高溢价率是在预期之内的事。”在中指研究院浙江分院副总经理高院生看来，很多企业即使拿了溢价率不高的地块，但是由于包括自持部分，利润空间仍旧是非常有限甚至还会亏损。

上海兆颢此次拍下地块溢价率如此之高，一定程度上也源于没有自持要求，但超8万元/平方米的楼面价仍让人大为吃惊。在竞买活动开始前，普陀区房管局便发布了相关提示，该地块周边商品住宅销售均价为9.6万元/平方米。

不仅如此，就在该地块东侧几百米，2020年12月，大华集团以总价30.6亿元竞得石泉社区W060402单元B4地块，楼面价4.74万元/平方米，溢价率为17.56%。不到三个月，详尽的土地楼面价、溢价率都翻了一倍。

果不其然，2月24日下午，普陀区政府约谈了上述项目公司负责人，约谈明确内容主要涉及三方面：一是严格按照合同约定进行开发建设，确保项目品质；二是区有关职能部门将严格监管该地块的开竣工等事项，未按期开工的，将依法合规、严格按闲置土地管理要求处置；三是严格按照规定审批项目预（销）售方案备案和“一房一价”。

对此，记者多次联系普陀区房管局，该局办公室负责人范主任向记者表示：“已经上报给相关领导，目前不做回应。”

“两集中”制度“压顶”

当下“稳地价、稳房价、稳预期”已经成为各地楼市的顶层逻辑，为了引导市场理性竞争，2月18日，国家自然资源部曾发布住宅用地分类调控文件，要求重点城市住宅用地实现“两集中”：一是集中发布出让公告，且2021年发布住宅用地公告不能超过3次；二是集中组织出让活动。

目前，南京、青岛、天津等多个城市已经积极响应，并发布了相关通知和具体细则。

同策研究院报告指出，土地集中供应，使得房企短期能同时调动的资金量有限，降低了单场土拍整体的土地竞争强度，同时通过调控单场土拍供地的结构，优质热点地块与远郊地块搭配供应，降低整体土拍溢价率，此外，由于目前土地集中涉及到22个热点城市，房企为避免资金空转必然会下沉进入非集中供地的城市，从而引导房企进行城市群优化布局。

除了对当地政府供地行为产生约束，房企也将面临更多的风险。例如，资金调度不及时从而错过土拍造成空转、融资难度加大、项目集中上市导致面临的竞品压力增大等，而在这些方面，融资能力强劲的国企和龙头房企将更有优势，与此同时，拍地潮会带来开盘潮，各家房企的高周转速度也会趋于一致，这也将对中小房企的高周转能力形成较大考验，或将加速企业分化。

“从现实层面来说，某种意义上，这是将风险和压力传导给了开发商。”高院生感慨道。

上述建发国际负责人表示，拿地方面建发更为重视项目的利润率，每个项目都会进行内部测算，当地项目公司负责人还会针对项目利润率签一个“军令状”，集团领导再进行综合判断。“全国化肯定是一个趋势，公司更多的是追求有利润的增长。针对土拍‘两集中’制度我们公司内部也在研究相关应对之策。”

中指研究院认为，针对“两集中”制度，企业可选择的策略包括，关注“两集中”供地重点城市之外的投资机会，特别是城市群、都市圈内部城市，在相对宽松的货币环境下，仍需抓住重点城市投资机会，同时可加强合作拿地，合理分散风险。

虽然上海目前还并未发布调整土地供应制度的公告，但土地市场也悄然陷入沉寂。上海土地市场官方网站信息显示，目前上海还并未公布3月份的住宅用地供应计划，仅发布了3幅位于临港地区的工业及科研用地的出让公告。

上述研报还指出，从历史数据看，上海商品住宅用地年均成交建面在554万～570万平方米之间，且供地多集中在上半年，已经达到了一定的供应平衡。目前，前两月已出让了365万平方米的商品住宅用地，根据往年供地总量数据，目前所剩供地空间为200万平方米左右，因此“实施‘两集中’制度意义不大，反而可能带来土地供应稀缺的预期”。

本报实习记者 盛兰 记者 郭阳琛 张家振 上海报道