315品质计划|江桥接棒“北虹桥” 南山虹桥领峯能否被购房者买单？

编者按：

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凤凰网房产上海讯

有没有发现这近一两年，在上海的开发商想要让自家项目晋升为“网红盘”的方法似乎有迹可循——在浦东的蹭前滩概念，在浦西的蹭大虹桥概念。

2021年开年，一份【虹桥国际开放枢纽建设总体方案】正式亮相，告诉我们一个信息，大虹桥国际枢纽的规划，与四省一委都相关，不是光上海的事了。从某种程度上来说，这个大虹桥项目属于长三角一体化的重头戏。

如今这个虹桥之大，已经超过了我们很多人的想象。

可预见的是，在大虹桥和长三角一体化的加持之下，大虹桥范围内的新盘依旧会是关注的焦点。这样的成绩也使得周边板块纷纷抱起这条大腿，嘉定江桥就是其中之一。

嘉定江桥板块给人的固有印象是城市界面不佳，但北江桥也不乏有一批高质量的住宅。那么，作为大虹桥辐射区，江桥会是购房者的好选择吗？凤凰网房产上海站继续踏上315探盘之旅，3月初来到上海西边这片有争议的板块，也探访了曾经的江桥地王的新邻居——南山虹桥领峯。

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江桥再迎南山虹桥领峯

一波新盘 谁是“前浪”谁是“后浪”？

嘉定区的几大板块中，南翔、嘉定新城都是热门板块，江桥板块这个置业板块长期并不受关注。直到2015年江桥地王拍出，及2018年龙湖天璞开盘才让江桥这个板块走进购房者的视野。

2015年，龙湖地产以46.5亿元、成交楼面价27084元/㎡拿下的，是当时北虹桥名副其实的地王，也是前几年北虹桥仅有的纯宅地。龙湖天璞于2018年首开，一共推出了956套住宅，有1565组有效认筹客户参与摇号，首开几近售罄。

也是这一年，江桥开始补学区短板，引入了卢湾一中实验小学、华江中学也被曹杨二中托管。江桥开始进入开发商视野。2018年5月，江桥板块出让一幅宅地，与龙湖天璞仅一路之隔。保利底价竞得，楼板价30500元/㎡。后来的故事大家也知道了，2019年一街之隔的保利云上首开均价约52800元/平，开盘即清后立马加推二期也卖的不错。尝到了甜头，2020年2月保利又在保利云上附近拿下了嘉定区江桥镇北社区N1-02地块，成交楼面价约28000元/平，楼板价比2018年江桥的那块地便宜约2000元/平，也就是如今的保利云上澄光。

如今，江桥再迎南山虹桥领峯，一定程度上缓解了供需关系，而南山这个项目刚好在保利两个楼盘之间。

南山虹桥领峯所处地块为2020年7月9日，中国南山地产以总价约29亿竞得【嘉定区江桥镇北社区K1-01地块】，成交楼面价32687元/平，溢价率35.07%。

南山虹桥领峯楼板价相较于旁边保利云上澄光约28000元/平的楼板价，高出了约4600元/平。

参考此前2020年11月保利云澄光上拿证约56050元/平的均价，楼板价价格更贵的南山虹桥领峯，很大程度上可能整体入住门槛会更高，购房者的总预算需要有500-800万左右。

除了价格方面，目前据流出的户型图来看，南山虹桥领峯预计3月将推出建面约96-100平3房，约125-130平4房，保利云上澄光二期计划推建面约85-125平（约85㎡2+1房1卫、约95-99㎡3房2厅2卫、约125㎡3+1房2厅2卫）。从户型图来看，南山虹桥领峯相较于保利云上澄光而言，少一个适合刚需客户入手的户型。

南山虹桥领峯网传户型图，最终以开发商为准。

本站实地走访当日，该项目内部有些吊车作业，四周皆用围挡封住；根据围挡所指方向，向前200米，并未看到项目售楼处，仅有搭了柱子结构的建筑物。

在实地看盘过程中，本站南山虹桥领峯所处的北江桥目前周边商业配套仅以商品房沿街的小门面为主，多为五金店、小餐饮店。

项目邻近“北虹之星”，但还是有一段距离。

（示意图）

据了解，该项目规划有过更改，目前公示图已更改，住宅总户数由原先的732套增加到735套，套数增加至5号楼架空层；4号楼端户顶层两套住宅增加一层并上下连通改为复式；地下车位机动车车位数由1211辆改为1183辆，非机动车由1009辆増加至1013辆，绿化组团中增加景观辅装和廊架；取消3号楼五层局部商业减约360平方米。

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江桥，是购房者的好选择吗？

看完了项目，板块的居住氛围、商业配套才是实实在在的生活所需，那么问题来了，江桥，是购房者的好选择吗？

回答这个问题之前，让我们看一下，这个板块的优劣势。

劣势一：

目前出行轨交靠13号线，2条大路可进市区 “堵”或成日常标准

直线距离市区近，可以说是江桥最吸引人的优势，从区位看，江桥位于嘉定南部位置，与普陀和闵行相邻，到人民广场直线距离约12公里，到内环线约7公里。但交通方面，目前仅有一条13号线辐射范围较为有限。还好换乘能力不错，从13号线金运路站可8站于隆德路换成11号线，10站换于长寿路换成7号线，更可在汉中路换成12号线至南京西路。

目前江桥交通的短板，在于自驾。江桥板块的西侧及北侧被铁路阻隔，进市区北江桥居民主要依赖曹安公路，南江桥居民靠金沙江路（金山西路-金沙江路），所以早高峰堵车成为常态。

劣势二：焚烧厂，动迁基地及航道下的噪音

以一条京沪高速为分界，很多人提及江桥都会说南江桥和北江桥。以目前来讲，南江桥城市界面相对较好，居住组团更紧密，发展也更成熟，更便利。当然南江桥的住宅，也并非很优秀，作为老牌的动迁基地，南江桥有较多的动迁房。

但整个江桥的商业，目前是南江桥比较好的，金运路站边的江桥万达广场是整个板块的商业核心。它是继五角场万达广场和周浦万达广场之后，万达在上海开发的第三个大型城市综合体，总建筑面积约55万方。其中商业面积约25万方，是整个江桥最大的商业体，日常消费是没问题。

飞机航道噪音问题，也是江桥避不开的话题，是最大的不利因素之一。在本站看盘的路上，平均隔十分钟就会看到飞机从不远处飞去，虽然听起来声音比七宝要小一些，但也是没办法让人忽略。

对此，本站咨询了地产业内资深人士、中原地产分析师卢文曦，他表示：江桥正好位于虹桥机场的北面，飞机的航道多数会经过江桥，因而江桥有的地方受噪音影响会比较大一点。

北江桥东北角的垃圾焚烧厂也是区域内的不利因素之一。虽然其实际在普陀的桃浦，但是在两公里的范围内还是覆盖到了不少北江桥的小区，介意这点的朋友需要注意。

优势一：未来双轨交助力

看到这里问题来了，既然北江桥的城市界面和配套资源都很一般，为什么还有开发商愿意在这里拿地，为什么还有人愿意来这里购房？

第一，北江桥目前虽没有轨交需要依靠13号线，但14号线早已规划，这也是难得的横穿上海市区的轨交。

最厉害的是它共有14个换乘站点，从静安寺到淮海路、再到陆家嘴滨江、碧云社区和金桥产业园区，这些都是目前上海人口最为密集的区域。

轨道交通市域线嘉闵线也在路上，未来开通后最高速度可以达到160KM/H，是地铁速度2倍，还可以实现与沪苏通铁路的换乘。

优势二：性价比+板块内的新房紧缺

环顾北江桥周边的几个板块，除安亭外，南翔、桃浦、丰庄、华漕等价格都已经不低，同样大虹桥概念的如闵行华漕的虹庐湾已经要6.5万/平。项目附近还规划了约2600亩“北虹之星”。新房供应前面也说了，除了龙湖天璞、保利云上、南山·虹桥领峯外，新房供应少。

END

鉴于该项目周边有龙湖天璞7万的二手房价格压阵，和大虹桥概念的加持，南山的项目或许并不缺少购房者。

但是，大虹桥除了南山·虹桥领峯，马上金地虹悦湾二期要出了，招商虹桥公馆三期，神盘上海蟠龙天地今年有二期、三期！万科天空之城有五期！保利云上马上也有新房，南山·虹桥领峯会不会达到“积分楼盘”的标准就不得而知了。

更重要的是，虽然有些规划听起来非常给力，但没有落地的规划是最看不见摸不着的，对于大多数人来说，还不如小区楼下多个24小时便利店，每天早晚高峰路上少堵一会车来得实在。