一二手倒挂盘，是不是全都值得买

今天想和大家聊一个问题：是不是市面上所有的一二手房倒挂盘都值得买？

首先，我们要先理清一个问题，什么是一二手倒挂？

一般来说，同一个板块，新房往往比二手房均价高出20%左右，因为新房的房龄更新，产品设计更先进，物业也更优质。

可以说，新房比二手房均价贵的情况，是一种如实反映商品价值的现象。

但在楼市里，有一种特别的现象，那就是新房的均价低于二手房，这种现象，我们把它叫做一二手房倒挂。

为什么会出现这种情况？

房地产市场上，二手房完全市场化，但新房价格需要管控，所以新房二手房价格从属于2个体系，价格也出现割裂现象。由于新房价格受到限制，新房的价格有时会低于二手房。

像是前滩，二手房都挂到了17万，但新房开盘价格仍然在11万左右，还省下了购买二手的各种税费中介费，因此前滩的楼盘也是大家眼里的彩票盘。

但是所有的一二手倒挂盘，都一定值得买吗？闭眼买倒挂盘，毫无风险吗？

其实，这里面的坑也不少！

既然大家对倒挂盘这么趋之若鹜，也就有很多利益相关者会制造很多倒挂的假象来迷惑买房人，这里要注意的第一条是：

谨防假倒挂

说到底，拿新房备案均价和谁比？

这和楼市的不同周期休戚相关。

去年3月，我曾特地做过一番数据调研，当时上海二手房市场的挂牌均价和成交均价相差甚远，很多区域楼盘的挂牌价和成交价相差10%都不止

有时候开发商会为了卖房子，而不惜制造假倒挂的现象，比如，它拿周边的二手房的挂牌价格与新房的均价对比。

众所周知，二手房的挂牌价格是房东决定的，这里的水分可不少，比如去年年底，楼市行情翘尾，很多房东开始试探市场的底线，甚至开始挂出天价。

有唐镇的某业主挂牌价格高达11万，七宝已经有人挂到了10万。

唐镇板块

七宝板块

所以挂牌价格很容易出现虚高现象，所以大家千万不要和二手房的挂牌价格与新房的价格去做对比，而要去看二手房的成交价如何，那才是真实的市场价格。

还有一种假倒挂现象，是开发商的对比楼盘与新盘不匹配。

拿板块的标杆盘均价与一个普通新盘做对比。

拿板块内的学区房与一个非学区新房做对比。

拿小户型的单价与新房的大户型单价做对比。

这些都是不太公平的对比，容易造成假倒挂的状态，所以如果你想要分辨真假倒挂，可以去和当地的中介聊一聊，去踩一踩本地的二手盘，这样就不容易被蒙骗了。

还有一种情况，也要掂量一下，就是当新房与二手房倒挂的价差比较大的时候：

倒挂太狠，往往造成的后果就是：房企悄悄降标。

在调控严苛的时候，限价往往比较严格，很多房企高价拿地，最后却只能拿到一个相对低廉的售价。

所以很多房企会面临悄悄降标，不仅在会精装修层面的降标，还会在房屋的建材上偷工减料，房屋漏水，立面脱落，这些问题都不可小觑。

例如，前不久，上海某个楼盘，楼盘出现严重的降标现象，外立面鼓包，停车场漏水，室内墙体渗水，导致业主苦不堪言。

不仅如此，此项目周边，与之同样限价的某个楼盘，也出现严重的降标现象，立面与前几期严重不符，且电梯无法直通地下室，绿化也出现减配。

所以，有时候新房太便宜，也要多打个问号，与周边的质量较好的新房对比一下，看看房企的盈利空间是否被过度压缩，这种房源，建议大家谨慎买入。

有一类倒挂盘，不要买！

没有重大利好的远郊板块是不建议大家买的，由于远郊板块人口流入不多，发展的速度与一些二三线城市的小县城一样缓慢，房价自然也上涨的较为缓慢。

而在新规的情况下，尚未满五的房屋，增值税按照全额征收，税费成本高昂。政策上是鼓励交易满5年再出售房屋的。

但是若真正等到交易5年再出售，房屋的涨幅甚微，甚至原地踏步，为了短期的套利空间，而牺牲了长远的投资价值，可谓得不偿失。

第二类不建议大家去买的倒挂盘是：新区的倒挂盘

为什么这么说，其实道理和上一条是一样的。

因为新区它的很多概念都尚未落地，板块的发展成败都要打一个问号。

第三类不建议大家去买的倒挂盘是：硬伤盘。

硬伤盘指的是一些户型上有明显问题的楼盘，同时在地段层面没有明显优势。

完全没有地段层面的优势的项目，即便把倒挂作为卖点，未来可能也没有赶超二手的优势，很可能存在后期无人接盘的问题。

最后，上海到底还有多少一二手房倒挂的新房？

去年全年，上海新房总计有159个楼盘有过新增供应

在这159个新盘中，其中有29个楼盘已经进入存量市场“厮杀”，换句话说，这29个盘早期就已经有过供应

相对来说，和这29个项目的前期已入市二手房房源做对比更具说服力

结果是，这29个楼盘对比往期的今年成交复原价，9个项目的倒挂百分比是正增长，可以理解为买到这些楼盘的价格是远低于目前你去二手房市场淘之前的“旧货“的

数据说明：以下图表数据以二手房的真实成交价（成交复原价）和新房备案价做对比，成交量不够的话用挂牌均价进行辅助参考

而由于二手房交易本身还有交易成本，还包括比例不低的中介费和税费。

换句话说，即便备案均价比往期的成交复原价高5%，也仍然不会吃亏，就好比买手机，以旧换新也需要补贴差价

另外，我们发现以上新增供应的楼盘之中，有些楼盘的上一期年代久远，部分甚至超过10年房龄的，相比下来就更加划算了

当然，有些老批次可能在地段上会有优势，所谓早入市的抢占地段优势，市场的反馈直接体现在认购率上，可能一开始连50%都达不到，但等买房者想明白了之后，新批次的楼盘依旧可以在短期内售罄。

其实，一二手倒挂的现象大都出现在优质的一二线城市，比如上海，江苏，南京，杭州，深圳。

而比较普通的城市，往往限价不严格，或者根本没有限价。

在严格执行“房住不炒”的上海，买新房本身就是一件大概率不会犯错的事。但买房本身又是一件极其私人的事，没有两个购房者的需求是完全一致的

我们上文中提到的，为什么有些标杆次新房始终在二手房市场中具有活力？

因为它占据了板块内的上佳地段，拥有触手可及的商业配套，以及当下新房给不了的户型面积段。

因此，买房不能只盯着这些倒挂盘，而要根据自己实际需求。也要小心倒挂盘有可能存在二手房有价无市的现象，也就是挂牌很高，但实际不一定会以这个价格成交。

还是需要参考真实的二手房真实成交价以及成交量。

除了考虑价格以外，也要对于上海城市规划建设、板块市场未来供应做到足够了解，对于市场存在敬畏之心。

最后祝你买到一套满意的房子。