3月的房产地市场，“小阳春”被炒得沸沸扬扬。从北京、上海、深圳、广州四个一线城市二手房市场表现看，4月份市场并没有延续“小阳春”的热度，链家二手房实时交易量甚至出现了20%-30%的环比下降。这种下降背后的原因是什么？未来市场是否转冷？

本期“最一线”，贝壳研究院首席市场分析师、上海分院院长、深圳贝壳研究院院长以及广州链家市场战略官联合把脉“小阳春”之后的一线城市4月市场。

北京：升而不热，降而不冷

许小乐 贝壳研究院首席市场分析师

第一，4月份北京二手房市场没有延续3月份的持续上升态势。4月北京链家二手房交易量比3月份下降34%，这主要是受季节性因素的影响。我们之前分析过，一季度和3月份北京市场的升温是“升而不热”，一季度比去年4季度升温不少，但实际上与过往几年的年初升温没有太多的不同。一季度升温原因主要是首次购房者进入市场，但没有能力启动大规模换房链条而推高房价，北京3月份房价环比上涨2.5%，受结构性因素影响明显，而4月均价与3月基本持平，均价向上动力不足。市场预期仍然保持平稳，业主调价行为中70%的比例为降价，房屋交易周期仍然保持在调控以来80多天的高位，议价空间也比较高。我们当时预计，市场升温的力度不可持续，并没有进入到“热”的状态。因此，4月份环比下降也是意料之中的走势。

第二，4月份环比下降并不是市场转冷。4月成交的环比下滑是成交在3月集中释放后自发回落。实际上2019年前四月成交与去年同期基本持平，二手房市场与去年同期比未表现出好转之势，主要在于新房的分流影响。今年前四月新房成交逾1.8万套，同比增长2.1倍。北京房地产市场总体之所以比去年好，一是调控的效应进一步被消化，二是部分地方降房贷利率、调整限购等政策带来市场预期改善。前期调控压制的部分需求在市场政策环境边际改善的情况下缓慢释放出来。

图：2018年以来北京链家二手房成交均价及环比走势

第三，近期的房地产政策并没有转换的变化，未来将严肃金融纪律。我们去年说过，“房住不炒”的政策基调在长期内都维持不变，这是房地产市场与宏观经济在较长时期内的必然要求。

年初的市场升温与房贷利率的下降有一定关系。一季度货币流动性有所宽松，不可避免向房地产市场流动。为了防范部分城市再次出现房价上涨压力，中央政治局会议重申“房住不炒”的总基调，住建部开始启动对房价过快上涨城市的考核，表明中央维持市场平稳运行的决心。

但这些动作并不意味着市场政策的转变。今年一季度经济增长呈现低位企稳态势，但经济增长中的动能仍然较弱。一季度全国固定资产投资额同比增速同比回落1.2个百分点；社会消费品零售总额同比增速同比回落1.5个百分点；出口仍然存压，对经济的拉动作用较弱。宏观经济依旧需要宽松政策的支撑。房地产作为宏观经济的重要支持动力，在房价相对平稳的市场下，无需在全局层面进一步收紧。

在“稳增长”和“防风险”之间，既要通过适度宽松的货币流动性，加大对实体经济的支持，又要防止资金以不合法渠道流入房地产，进一步推高杠杆。因此，未来金融监管会加强，严肃金融纪律。这意味着年初支撑首次置业购房者的杠杆可能会受到抑制，市场快速升温的动力难以为继。

第四，线上先行指标表明，5月交易量或与4月基本持平。线上注册、浏览是领先线下带看和交易的行为。贝壳4月人均页面浏览量从28个下滑到23个，客户的浏览意向明显下滑，线上停留时间缩短。降幅较大的城市分为两类，第一是前期市场较冷3月明显回升的城市如北京、上海、天津；第二类是去年调控加码市场一直相对低迷的城市如青岛、济南。热的有所降温、冷的继续保持，可见后市的支撑力度将减弱。

从结构上来看，4月客户在总价、面积、城区的偏好上无明显变化（占比结构月度变化在1个百分点内），近半年主要是集中在700万以下（一线城市）/250万以下（二线城市）、90平以下、郊区等相对刚需的标的，市场的购买链条还未完全修复，目前还是“刚需生长”的阶段。

基于这些前提和洞察可以判断未来一段时间低总价的刚需标的依旧是市场成交的主流，改善链条仍然需要较长的时间才能启动。

上海：市场复苏欠缺后劲

陈泽帅 贝壳研究院上海分院院长

上海一季度二手房交易量上升是住房需求的理性回归。上海历年二手住宅年均交易量20万套，月均1.66万套。2018年全年成交16.5万套，远低于二手住宅平均交易水平。2019年一季度二手房成交为5.3万套，3月成交2.6万套，4月截止目前日均成交量较3月稍有回落，预计全月成交约为2.4万套，照此趋势，2019年全年成交约为22万套，仅回归到上海市的正常交易量水平。

第一，四月成交量回落表明上海需求积累有限。之前市场上也有说法3、4月因限购政策到期后，将有一批满足限购条件的购房者涌入市场，将推高二手房量价。目前市场表现证明这类说法并不能刺激市场。根据上海链家成交数据显示，4月二手房成交均价为4.82万元/平米，仍低于2018年全年二手房均价，且4月成交均价与3月基本持平，涨幅仅为0.26%，市场未有明显涨价趋势。其次，通过贝壳研究院上海分院观察，近4月的市场热点标的集中在300万以下的低总价房源，成交占比为49.4%，相应该总价段房源价格较3月上涨3.46%，而其他总价段房源因购买力有限，价格涨幅有所下降，尤其是1000万以上的高总价段房源，相较3月价格有所下跌。当下主力购房客群的购买力集中在低总价房源，其他标的市场的需求仍在积累期。

图：2018年以来上海链家二手住宅成交均价（万元/平）

第二，从未来短期看，市场复苏欠缺后劲。一是楼市资金风险将持续控制。假离婚降首付的贷款漏洞将被堵上，消费贷等其他金融产品也将保持严肃纪律杜绝流入楼市。此举也将会把期望透支购买力进入楼市的部分需求暂时冻结，主要的风险防范对象将是低总价房源的购买者。二是今年上海仍有大量新房供应。2018年上海市75%的新房供应量在外环外，2019年预计供应结构不会发生改变。同时新房预售限价制度没有松动预期，5月之后将有2019年新拿到预售证的新房上市，此举将稀释部分外环外的二手房交易。同时充足的供应量也将削弱低总价二手房的涨势，给未来进入市场的客户理性的选择机会。

第三，从线上指标看，先行指标走向较弱，需求释放接近尾声。贝壳上海站4月流量整体基本回落到2月平均水平。客户浏览粘性降低，线上停留时间缩短，浏览意愿有所下降。线上浏览行为是线下带看和成交的先行指标，浏览量在3月大幅上升后4月有所回落，说明年后积压需求已于3月释放了大部分，而后续需求明显积累有限，未有持续高涨之势。

深圳：4月市场预计下降两成，后期市场回落

肖小平 深圳贝壳研究院院长

今年一季度深圳房地产市场热度在去年年末低位上回升，但不及去年同期。1月份央行降准、深圳今年首套房利率上浮幅度回落、银行放款由紧回归到正常以及大湾区规划出台等因素激活了2018年下半被压抑的市场需求。春节后刚需率先进入市场，促成了3月份短暂的“小阳春”。据深圳贝壳研究院监测当月实际签约大概8300套，但是比去年同期下降15%左右，而进入4月市场置业需求入市放缓，实际签约量预计环比下降两成左右。此外，2019年市场信心比去年下半年有一定的回升，市场压抑预期也有所改善，但不及去年同期。

从房价看，深圳近期成交均价止住去年的跌势。一是春节后成交回升，市场氛围与信心有所回升；二是成交集中的物业与片区，部分业主预期改善，低价房源被消化后，议价空间缩减。但市场依然存在一些分化，急售的业主、短期内期望换房的业主议价的空间依然存在，同时置业者相对理性，若价格明显高于市场，则会放弃购买；深圳核心100盘价格指数也显示，3月仍低于去年的7月，较去年同期涨幅仅2.4%。

图：2016-2019年深圳二手住宅价格指数月度走势

从市场结构看，成交区域存在分化，低总价物业是成交主流。价格相对较低的外围市场（原关外）表现较好，例如龙岗、龙华成交的比例逐月扩大，宝安区也比1月有所增加，房价最高的南山区占比则持续缩减，福田、罗湖存在一定的波动，4月份有一定增加。3、4月总价在500万元内物业成交占比分别为77.3%、75.0%，为市场的主流房价，同时全市单价小于6万/平的物业成交占约六成左右。因此大概可以得出刚需先入市，然后带动一些换房改善入市。

展望后市，深圳未来成交量或延续回落趋势，价格受结构性因素影响而波动。成交量方面，由于前期需求逐渐被消化，新增需求出现放缓等因素，4月成交环比3月高峰已出现回落。在无政策出台的背景下，我们预计下月成交量大概率会延续回落的趋势。

广州：4月量价基本持平，刚需被新房分流

周峰 广州链家市场战略官

4月1-27日，广州全市二手住宅网签量约为9232套，比3月同期微减2%。考虑到有清明假期的因素在内，当月的市场成交量几乎与3月持平。4月经广州链家促成的二手住宅买卖成交均价为35419元/平方米，比3月微升1.2%，套均总价为266万元/套，略低于3月的268万元/套。

目前广州二手房市场客源增多、房源略减，供需矛盾发生一定转变。2019年春节后，链家网、贝壳找房的访客量出现快速增长，一般网站访客与市场实际成交存在3个星期的时间差。3月之后，符合“5年社保”的准客户数量明显增多，这批买家除了继续在广州东部看房外，还会把番禺、海珠的成熟楼盘小区列为备选对象，部分更考虑“一步到位”购置三房的物业。另一方面，在2017年“330”后执行的“2年限售”政策，让2017年4-12月过户的9.9万套和2018年的10.3万套二手住宅进入“限售”阶段（一手住宅更是要等到取得不动产权证后满2年才能转让），新增房源有所减少。2019年4月1-27日，广州链家新增可售有效房源为6047套，仍未达到2018年第三季度的平均水平。

在市场供需矛盾有所上升的情况下，市场买卖双方关系出现微变，议价空间收窄。2018年楼市调控后，“买方市场”特征相当明显，准买家对看中物业的议价幅度在5%左右，个别业主最高让价空间达13%。2019年的第一季度，这个“常规动作”仍旧继续，但“议价空间”从年初的6.3%下降到3月的4.2%。4月之后，随着符合资格入市的买家数量增多，业主能让步的空间亦收窄到3.9%，跟2018年9月的水平持平。但广州市场大环境暂未发生根本性改变。4月的房源成交周期是114天，高于3月的104天，买卖双方就房屋价值合理性的判断仍处于一个相对微妙的阶段。

预计5月广州二手房市场刚需被新房分流，改善型仍留守。