上海地产联合体底价111.35亿竞得虹口商住地块 楼面价44904元/㎡

2月7日，北外滩板块挂牌两幅“地块”打包一起出让：上海" target="_blank">虹口区四川北路街道HK193-02、HK193-03（地下部分）、北外滩街道HK300-02、HK300-03（地下部分）（历史风貌保护旧改项目）。

其中虹口区四川北路街道HK193-02、HK193-03（地下部分）是住宅用地，另一幅北外滩街道HK300-02、HK300-03（地下部分）（历史风貌保护旧改项目）是商办、餐饮用地。最终上海虹口城市更新建设发展有限公司以底价111.3534亿元拿下了这两幅地块，成交楼面价44904元/㎡，溢价率0%。

爱企查信息显示，上海虹口城市更新建设发展有限公司由上海地产控股60%、虹房集团和北外滩集团各持有20%股权。

出让信息显示，地块东至江西北路，南至海宁路，西至规划公共绿地，北至武进路，出让面积58025.2㎡，容积率4.27，建筑面积247978.51㎡，住宅部分限高10米，商业部分限高300米。其中地块中商业建筑占比约83.4%（计206911㎡），须全部自持20年。

本公告出让地块为历史风貌保护旧改项目，申请人须提交由当地人民政府或其指定职能部门出具的历史风貌保护旧改项目认定文件。

地块起价1113534万元，楼面起价44904元/㎡。

其中住宅地块所处的位置十分优越，距离4号线四川北路站直线距离仅约200米，出行十分方便。值得一提的是，HK193-02地块建筑限高仅10米（檐口高度），容积率只有1.1，也就是说该地块未来呈现的大概率会是别墅类产品。

对于两幅地块的成功出让，上海中原地产市场分析师卢文曦认为，两幅地块以打包方式出让可以平衡房企经营状况，关键一点，四川北路地块4万多平方米的总建筑体量不设自持面积，开发商可以实现收回大部分投资成本，减轻商办项目持有压力。而办公地块位置也不错，属于北外滩，按照《虹口区北外滩街道控制性详细规划修编（公众参与草案）》，北外滩将按照世界最高标准、最好水平，打造成与外滩、陆家嘴错位联动、居职相融、孵化创新思维的新时代顶级中央活动区。并且近一年来，板块开发明显提速，土地出让活跃，参与者多是大开发商，未来会形成多个地标性建筑。

（四川北路HK193-02地块 凤凰网房产上海站摄）

（北外滩街道HK300地块 凤凰网房产上海站摄）

要拿下这幅地块难度本身就很大，因为涉及到历史风貌保护，开发商需要有这方面经验，换而言之，想入围，首先要经过虹口区政府审核，因此入围的房企不会多。国有企业拿下这幅地块并不意外，一方面土地开发量大，地块总额高，对大多数企业来讲资金压力会比较大，另一方面，虹口区的老旧改造，项目开发等还需要国有企业承担更多开发运营等功能性事物。